Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Aubigny-Les Clouzeaux ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian à Aubigny-Les Clouzeaux s'établit à 2 157 EUR/m2, avec une fourchette comprise entre 1 600 EUR/m2 (premier quartile) et 2 441 EUR/m2 (troisième quartile). Cette amplitude de 841 EUR/m2 entre P25 et P75 est significative : elle reflète une hétérogénéité réelle du parc, et non un marché homogène. Le marché est dominé par les maisons, affichées à 2 057 EUR/m2 en médiane. Les appartements, rares sur ce type de commune, atteignent 3 427 EUR/m2 -- soit 66 % de plus que les maisons. Ce différentiel est typique des communes périurbaines à dominante pavillonnaire : les quelques appartements existants répondent à une demande spécifique (seniors, investisseurs locatifs) et se négocient sur un marché étroit. Le volume de transactions est solide : 693 ventes enregistrées au DVF, ce qui donne une liquidité correcte. Un marché à 693 transactions offre davantage de références fiables pour négocier qu'un marché à 80 ou 100 ventes. Le taux de vacance LOVAC est de 2,33 %, ce qui est bas : il y a peu de logements vides disponibles, la pression sur l'offre est réelle. Pour un acheteur, retenir la fourchette P25-P75 comme zone de référence : un bien en dessous de 1 600 EUR/m2 mérite une vigilance particulière sur l'état ou la localisation, un bien au-dessus de 2 441 EUR/m2 doit justifier clairement sa prime.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Aubigny-Les Clouzeaux ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, le marché d'Aubigny-Les Clouzeaux a reculé de 12,8 %. Ce n'est pas une simple fluctuation statistique : c'est une correction franche et documentée. Pour mettre ce chiffre en euros concrets, une maison de 100 m2 valorisée 2 500 EUR/m2 il y a un an vaut aujourd'hui environ 2 180 EUR/m2 selon la tendance -- soit une perte de valeur brute de l'ordre de 32 000 EUR. Cette correction intervient alors même que le marché est classé "tendu" avec un indice de tension de 85 : la demande reste structurellement présente, mais elle ne suffit plus à absorber les prix qui avaient été pratiqués, vraisemblablement dans un contexte de taux bas désormais révolu. Pour un acheteur avec un horizon de détention long (8 ans ou plus), entrer dans un marché après une correction de cette amplitude est objectivement plus favorable qu'entrer au pic : le pouvoir de négociation est réel, et les vendeurs pressés consentent des ajustements. Pour un acheteur avec un horizon court (revente sous 3-4 ans), le risque de revendre à perte est avéré et doit être clairement intégré dans le calcul. Pour un vendeur, le message est direct : les prix de référence ont changé. Se caler sur les transactions les plus récentes du DVF, pas sur des estimations établies il y a 18 mois, est la seule manière d'éviter de prolonger inutilement une mise en vente.

Question 3

Faut-il acheter à Aubigny-Les Clouzeaux maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La question mérite une réponse segmentée selon le profil et l'objectif, car les données pointent dans des directions contradictoires. D'un côté, des signaux structurellement porteurs : un indice de tension à 85 (marché tendu), un taux de vacance de 2,33 % seulement, une croissance démographique de 1,73 % sur cinq ans, et un taux de propriétaires de 78,8 % qui traduit un ancrage fort des résidents. D'un autre côté, une correction de prix de -12,8 % sur douze mois qui signale que le marché est encore en phase de réajustement. Acheter une résidence principale aujourd'hui : le timing est défendable. La tension du marché indique que l'offre disponible reste limitée. Attendre signifie courir le risque de voir l'offre se réduire encore davantage sans garantie que les prix baissent plus. Si le bien est bien classé au DPE (A à D), négocier sur la base des prix actuels corrigés est la stratégie la plus rationnelle. Acheter pour revendre sous 4 ans : la prudence s'impose. Une correction de 12,8 % en un an ne se renverse généralement pas en 24 mois, et les frais d'acquisition (notaire, agence) alourdissent le seuil de rentabilité. L'opération n'est défendable que sur un bien acquis significativement en dessous du prix médian. Ce qu'il faut éviter dans tous les cas : surpayer un bien mal classé au DPE. Avec 6,1 % de passoires thermiques dans le parc local et des obligations légales de rénovation qui s'accélèrent, un logement classé F ou G nécessite une décote explicite et un budget travaux intégré dès le financement.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Aubigny-Les Clouzeaux, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Le marché locatif d'Aubigny-Les Clouzeaux présente des caractéristiques qui méritent une lecture sans complaisance. Les éléments favorables d'abord : un indice de tension de 85 classé "tendu", un taux de vacance de 2,33 % (très bas), et une démographie en croissance de 1,73 % sur cinq ans. Ces trois indicateurs convergent pour dire que la demande locative existe et que les logements vacants trouvent preneur rapidement. Les éléments de prudence ensuite : le revenu médian par unité de consommation est de 23 036 EUR, avec un taux de pauvreté de 11,6 % et un taux de chômage de 9,1 %. Ces chiffres INSEE définissent la solvabilité réelle du bassin locatif. Ils ne rendent pas l'investissement impossible, mais ils plafonnent le loyer réellement encaissable : surestimer le loyer de marché face à cette structure socio-économique est le premier risque à éviter. Le rendement brut ne peut pas être calculé ici sans donnée de loyer constaté : aucun chiffre de loyer n'est disponible dans les données, et en publier un inventé serait trompeur. L'étape indispensable avant tout investissement locatif est de vérifier les loyers réellement pratiqués sur des biens comparables (surface, état, DPE), via des annonces actives ou des agences locales. Sur le type de bien : les maisons à 2 057 EUR/m2 constituent l'essentiel du marché. Les appartements à 3 427 EUR/m2, s'ils sont plus faciles à louer (profils mobilité, étudiants), sont acquis à un prix d'entrée nettement plus élevé, ce qui comprime mécaniquement le rendement. Dernier point : la correction de prix de -12,8 % en cours implique que la valeur de revente future est incertaine à court terme. Un investissement locatif n'est défendable ici que sur un horizon d'au moins huit ans.

Question 5

Aubigny-Les Clouzeaux est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et de façon cumulative. Les données Géorisques/BRGM indiquent trois expositions simultanées à prendre au sérieux. Risque inondation : présent sur la commune. Cela ne signifie pas que toute parcelle est concernée -- les zones inondables sont délimitées à la parcelle dans les Plans de Prévention des Risques (PPR). Mais cela impose une vérification obligatoire avant toute acquisition : un bien en zone inondable peut être inassurable à des conditions normales, difficile à revendre, et soumis à des travaux imposés. Risque argile (retrait-gonflement des argiles, RGA) : présent. Ce risque est souvent sous-estimé car il n'est pas spectaculaire comme une inondation. Pourtant, ses effets sur les fondations des maisons individuelles sont réels et coûteux (fissures structurelles, affaissement). En Vendée, département argileux, ce risque concerne une large part du bâti pavillonnaire. Avant d'acheter une maison, inspecter les fondations et demander un diagnostic structurel si des fissures sont visibles. Risque sismique : niveau 3 (modéré sur l'échelle française de 1 à 5). Cela n'interdit rien mais impose des normes parasismiques pour les constructions neuves et les travaux importants. Pour tout achat, le vendeur est légalement tenu de remettre un État des Risques et Pollutions (ERP) à jour. Lire ce document attentivement, et si les trois risques cumulés concernent la parcelle ciblée, en tenir compte dans la négociation du prix et dans la vérification de l'assurabilité du bien.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Aubigny-Les Clouzeaux ?

Accepted Answer

Sur les 512 logements recensés avec un DPE par l'ADEME, 6,1 % sont classés F ou G (passoires thermiques), soit environ 31 logements. Ce taux est inférieur à la moyenne nationale (qui dépasse 17 %), ce qui reflète un parc relativement récent ou déjà partiellement rénové -- cohérent avec une commune à forte proportion de maisons individuelles construites après 1975. La consommation moyenne est de 123 kWh/m2/an, un niveau qui correspond grossièrement à une classe D sur l'échelle DPE. Ce n'est pas une performance exemplaire, mais ce n'est pas non plus un parc dégradé. Pour un acheteur, deux lectures croisées s'imposent. Première lecture, réglementaire : les logements classés G sont déjà interdits à la mise en location depuis janvier 2025. Les logements classés F le seront à partir de janvier 2028. Un logement classé E sera interdit à la location en 2034. Si vous achetez pour louer, un DPE F ou G n'est pas un risque futur : c'est une interdiction immédiate ou très proche. La décote à négocier doit couvrir intégralement le coût des travaux de rénovation nécessaires pour atteindre au minimum la classe D, sous peine de se retrouver avec un bien illégalement mis en location ou inloué. Deuxième lecture, valeur patrimoniale : dans un marché qui a déjà corrigé de -12,8 %, les biens mal classés décotent plus vite et plus profondément que les autres. À l'inverse, un bien bien classé (A ou B) ou renovable à coût raisonnable vers D ou C conserve mieux sa valeur et se revend plus facilement. Le DPE n'est plus un détail annexe : c'est un critère de valorisation à part entière.

Question 7

Vivre à Aubigny-Les Clouzeaux : quels sont les services disponibles et la dynamique démographique ?

Accepted Answer

La commune compte 7 191 habitants avec une croissance de 1,73 % sur cinq ans, ce qui traduit un solde démographique positif et un territoire qui attire, même modestement. C'est un signal de stabilité du bassin de vie, non d'un territoire en déprise. Le tissu économique local est actif : 743 établissements recensés, 117 créations sur les douze derniers mois, soit un taux de création d'environ 15,7 %. Ce niveau d'activité est cohérent avec une commune en croissance périurbaine. Sur les équipements, les scores révèlent des déséquilibres importants à prendre en compte selon le profil du ménage. L'éducation affiche un score de 75 : c'est le point fort de la commune, un critère clé pour les familles avec enfants. Le transport marque 55 : un niveau moyen qui traduit une dépendance partielle à la voiture -- à vérifier selon le lieu de travail, notamment pour les actifs se déplaçant vers La Roche-sur-Yon ou Nantes. Les commerces et la santé affichent tous deux 29, ce qui est faible. Un score santé de 29 signifie une offre médicale limitée localement : pour des personnes âgées ou des ménages avec des besoins médicaux réguliers, la question de l'accessibilité aux soins est concrète et doit être vérifiée (proximité d'un médecin, délais, urgences). Le score sécurité est de 62, dans la moyenne. Le taux de propriétaires de 78,8 % est très élevé : il traduit un marché peu tourné vers la location, avec une population ancrée dans la durée. Pour un investisseur locatif, cela confirme un bassin de locataires structurellement restreint. Pour un acquéreur en résidence principale, c'est un gage de stabilité du voisinage.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	3 427 €	—
Maison	2 057 €	—
Tous biens (médian)	2 157 €	1 600 — 2 441 €

Marché immobilier à Aubigny-Les Clouzeaux (85430) — Prix, DPE, risques 2025

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