La question qui décide d'une opération n'est pas « combien coûte le foncier » mais « qui, ici, peut acheter au prix de sortie nécessaire ». Cette mesure existe dans la donnée publique : niveau de vie médian (Filosofi 200 m), profondeur du marché lue dans 8 152 086 transactions DVF, stock de passoires énergétiques. Nous la rendons lisible commune par commune, en self-serve et à l'échelle nationale — là où l'étude de marché reste un sur-mesure cantonné aux métropoles.
La donnée qui qualifie la demande existe en open data. Le coût n'est pas dans la donnée : il est dans le travail de la rassembler à chaque opération.
Avant d'engager une opération, la vraie inconnue est l'écoulement : à quel rythme et à quel prix les lots se vendront. Une étude de marché sur-mesure répond à cette question, mais elle coûte plusieurs milliers d'euros et demande plusieurs semaines. En pratique, ce coût ne se justifie qu'au-delà d'un certain volume d'opérations — c'est-à-dire dans les métropoles. Les communes moyennes, où une partie de la production se déplace, restent dans l'angle mort.
Pourtant les trois signaux qui qualifient la demande solvable sont publics et gratuits : le niveau de vie réel d'un secteur, le volume et le prix des ventes effectives, le stock de logements concurrents. Le coût réel est celui de croiser sept référentiels dispersés, à chaque fois, pour chaque commune. C'est exactement ce travail que nous avons industrialisé : une couche unique, interrogeable, qui couvre la France entière.
Elle qualifie une commune en amont, pour décider où regarder et où commander une étude de faisabilité. Elle ne remplace pas l'étude approfondie, le contact terrain ni le travail d'aménageur. Elle ne fournit aucun conseil en investissement. Elle décrit ce que la donnée publique mesure, avec ses limites publiées.
Étiquette exacte employée partout sur le site : niveau de vie médian (Filosofi 200 m).
La capacité d'achat d'un secteur ne se lit pas dans une moyenne communale, qui mélange des quartiers très différents. Nous utilisons le niveau de vie médian (Filosofi 200 m) : la valeur médiane réelle mesurée par l'INSEE via le dispositif Filosofi, restituée au carreau de 200 mètres. Cette maille distingue, à l'intérieur d'une même commune, le secteur où la demande primo-accédante existe de celui où elle est hors d'atteinte au prix de sortie envisagé.
Ce signal est disponible sur 34 864 communes, soit l'essentiel du territoire habité. Couplé au prix de sortie nécessaire à l'équilibre d'une opération, il indique si la cible existe localement — avant tout engagement foncier.
Le niveau de vie médian (Filosofi 200 m) est une statistique agrégée au carreau, pas un revenu déclaré individuel. Aucune donnée nominative n'est traitée. Le traitement repose sur l'intérêt légitime documenté (art. 6.1.f du RGPD), hébergé et opéré en France.
Le prix de sortie ne se devine pas : il se lit dans les ventes effectives.
Une commune peut afficher un niveau de vie favorable et n'avoir aucune profondeur de marché : trop peu de transactions pour absorber une opération neuve. Nous mesurons cette profondeur dans 8 152 086 transactions DVF analysées (statistiques de prix au m²) couvrant 33 408 communes — sur un corpus brut d'environ 13,3 millions de ventes publiées par la DGFiP depuis 2014.
| Signal de marché (DVF) | Couverture |
|---|---|
| Transactions DVF analysées (stats €/m²) | 8 152 086 |
| Communes couvertes en statistiques prix | 33 408 |
| Corpus brut publié par la DGFiP depuis 2014 | ≈ 13,3 M |
Le prix de sortie observé donne le plafond crédible d'écoulement. Notre modèle de prix (AVM, validation hors échantillon) affiche une erreur médiane de 21,4 % ; il classe correctement 25,8 % des biens à ±10 % et 47,5 % à ±20 %, pour un R² de 0,66. Nous publions cette précision : un €/m² modélisé sert à cadrer un ordre de grandeur, pas à fixer un prix de commercialisation, qui relève de l'étude et du terrain. Pour la lecture commune par commune, voir les pages communes.
Le neuf ne se vend pas dans le vide : il se vend face à un parc existant qui bouge.
Le stock de logements énergivores éclaire la concurrence indirecte du neuf et la dynamique de remise sur le marché. Sur 13 304 431 diagnostics analysés couvrant 29 956 communes, 9,8 % sont classés F ou G (6,3 % en F, 3,6 % en G) parmi les DPE analysés. Ces classes sont sous pression réglementaire : le DPE G est interdit à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, le F le sera en 2028 (loi Climat).
| Stock énergétique (parc diagnostiqué) | Valeur |
|---|---|
| Diagnostics DPE analysés | 13 304 431 |
| Communes couvertes | 29 956 |
| Part F + G parmi les DPE analysés | 9,8 % |
| dont F · dont G | 6,3 % · 3,6 % |
Ces parts portent sur les logements diagnostiqués (registre DPE de l'ADEME, ≈ 14,9 M d'entrées brutes), qui sous-représente le parc ancien jamais soumis à diagnostic : la part F+G parmi les DPE analysés n'est pas la part de passoires du parc total. Nous affichons ce que la donnée mesure, et nous en disons les bornes. Détail des sources : les 7 référentiels.
Nous signalons explicitement le périmètre plutôt que de laisser croire à une couverture qu'il n'a pas.
La transformation de tertiaire vacant en logement est un gisement réel pour les promoteurs. Nous avons bâti et vérifié un dispositif qui qualifie la transformabilité tertiaire vers logement sur la Gironde : 19 923 parcelles évaluées selon quatre conditions de transformabilité, avec restitution cartographique.
Ce dispositif est un pilote départemental, pas une couche nationale. En dehors de la Gironde, ce signal précis n'est pas couvert à ce jour. Nous le disons clairement : la valeur d'une donnée tient à ce qu'on en garantit, et nous ne présentons jamais ce pilote comme national. Les trois autres signaux de cette page — niveau de vie au carreau, profondeur DVF, stock DPE — sont, eux, nationaux.
Qualifier une commune en amont, puis cibler l'étude approfondie là où le signal est favorable.
Lire le niveau de vie médian (Filosofi 200 m), la profondeur DVF et le stock de passoires d'une commune et de ses quartiers, sur tout le territoire. Ouvrir la carte.
Interroger la commune par programmation. L'intent-api est en ligne (auth JWT + scope, REST /tool/{name}) ; l'API souveraine métérée facture par clé sur la grammaire « Actif immobilier » v1. Documentation API DVF.
Une lecture publique et indexée par commune : marché, parc énergétique, contexte. Voir les pages communes.
Pour une lecture orientée collectivité et observation infra-communale, voir l'observatoire territorial.
Exemple d'appel sur l'API souveraine métérée, pour récupérer le contexte socio-économique d'une commune au carreau Filosofi 200 m :
GET /v1/commune/33063/socio
Authorization: Bearer <votre_cle_api>
{
"code_insee": "33063",
"niveau_de_vie_median_filosofi_200m": 23410,
"dvf": { "transactions_analysees": 41250, "prix_m2_median": 4980 },
"dpe": { "analyses": 38900, "part_f_g_pct": 7.1 },
"source": "Filosofi INSEE · DVF DGFiP · DPE ADEME"
}Valeurs d'illustration de la structure de réponse. Le détail des sources et méthodes est dans les 7 référentiels.
En croisant trois signaux publics, commune par commune : le niveau de vie médian (Filosofi 200 m), calculé au carreau de 200 mètres par l'INSEE et disponible sur 34 864 communes ; la profondeur du marché et le prix de sortie observé, lus dans 8 152 086 transactions DVF analysées sur 33 408 communes ; et le stock de passoires énergétiques DPE, qui décrit la concurrence du parc existant. Ces trois lectures qualifient la capacité d'achat réelle d'un secteur, là où un prix moyen communal masque les écarts entre quartiers.
Une étude de marché sur-mesure coûte plusieurs milliers d'euros, prend plusieurs semaines et reste, en pratique, cantonnée aux métropoles où le volume d'opérations la justifie. Notre couche est self-serve et nationale : elle qualifie n'importe quelle commune en amont, pour décider où regarder, puis commander une étude approfondie là où le signal est favorable. Elle ne remplace pas l'étude de faisabilité ; elle la cible.
C'est le niveau de vie médian réel mesuré par l'INSEE sur le dispositif Filosofi (fichier localisé social et fiscal), restitué au carreau de 200 mètres. Cette maille fine distingue les quartiers d'une même commune, ce qu'une moyenne communale efface. Nous l'employons comme proxy de la capacité d'achat d'un secteur. Ce n'est pas un revenu déclaré individuel et aucune donnée nominative n'est traitée.
Sur la Gironde uniquement, à titre de pilote. Nous avons qualifié 19 923 parcelles selon quatre conditions de transformabilité tertiaire vers logement. Ce dispositif n'est pas national à ce jour : nous le signalons explicitement plutôt que de laisser croire à une couverture qu'il n'a pas. Le reste de la France n'est pas couvert sur ce signal précis.
De référentiels publics français sous licence ouverte : DVF (DGFiP) pour les transactions, le registre DPE de l'ADEME pour la performance énergétique, Filosofi (INSEE) pour le niveau de vie au carreau. Aucune donnée nominative n'est traitée : tout est agrégé à la commune ou au carreau. Le traitement repose sur l'intérêt légitime documenté (art. 6.1.f du RGPD), hébergé et opéré en France.
Un accès self-serve, une carte nationale, une API. Échanges ouverts aux directions du développement.