La DVF (Demandes de Valeurs Foncières) est le registre ouvert des transactions immobilières publié par la DGFiP. C'est la source la plus utilisée pour le prix au m² en France — et la plus mal employée, parce que ses trous sont rarement dits. Cette page expose ce qu'elle contient, ce qu'elle ne contient pas, et comment passer du fichier brut à une couche analytique par adresse et par bâtiment. Pour l'inventaire complet des sources, voir les sept référentiels.
Un registre fiscal d'actes, ouvert depuis 2019, alimenté par la DGFiP.
La DVF recense les mutations à titre onéreux enregistrées par l'administration fiscale : ventes de logements, de locaux, de terrains, ainsi que certaines ventes en l'état futur d'achèvement. Elle est publiée sur data.gouv.fr sous licence ouverte, et couvre les transactions depuis 2014. Chaque ligne correspond à un acte enregistré, géolocalisé à la parcelle cadastrale.
Les champs publiés sont factuels et limités : date de la mutation, nature (vente, adjudication…), valeur foncière (le prix de l'acte), adresse et références cadastrales, type de local (maison, appartement, dépendance, local industriel ou commercial), surface réelle bâtie, nombre de pièces principales, et surface du terrain pour les biens qui en comportent. C'est suffisant pour calculer un prix au m² ; ce n'est pas une fiche descriptive du bien.
Côté volumes, deux chiffres à ne pas confondre. Le corpus brut compte environ 13,3 millions de mutations publiées par la DGFiP depuis 2014, toutes natures confondues — ventes en bloc, terrains nus, locaux non résidentiels inclus. De notre côté, nous calculons des statistiques de prix au m² sur 8 152 086 transactions analysées, un sous-ensemble résidentiel qualifié (bornes de surface et de prix) réparti sur 33 408 communes. Le fichier brut sert d'assise ; le corpus analysé est ce sur quoi reposent les statistiques de marché.
Quatre trous structurels. Les ignorer produit des estimations fausses ou des cartes blanches.
Alsace-Moselle (57, 67, 68) hors DVF. Le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle relèvent du droit local et tiennent un livre foncier, distinct du fichier immobilier de la DGFiP. Les mutations y sont enregistrées hors du circuit national : ces trois départements sont absents de la DVF. Une carte de prix « France entière » bâtie sur la seule DVF a donc trois départements vides — il faut le dire, et basculer sur le livre foncier local ou des sources notariales pour ces zones.
Mayotte (976) également hors périmètre. Le département n'est pas couvert par la publication DVF. À traiter comme l'Alsace-Moselle : zone à exclure explicitement des agrégats nationaux plutôt qu'à compter comme « zéro transaction ».
Publication semestrielle, délai d'environ six mois. La DGFiP publie deux millésimes par an, en avril et en octobre. Entre la signature d'un acte et sa parution, il s'écoule le temps de l'enregistrement puis de l'intégration au millésime — de l'ordre de six mois. La DVF documente le marché passé : une vente du premier trimestre n'apparaît pas avant la publication d'octobre. Tout outil qui prétend lire « le marché en temps réel » à partir de la seule DVF survend ce que la source permet.
Pas de surfaces annexes ni de qualité du bien. La DVF donne la surface bâtie et le nombre de pièces, mais pas le détail des annexes (cave, garage, terrasse, balcon), ni l'état, l'étage, l'exposition ou la présence d'un ascenseur. Pour deux ventes au même prix, elle ne dira pas laquelle inclut un garage. Un prix au m² DVF brut mélange donc des biens non comparables — d'où la nécessité de le croiser avec les caractéristiques du bâtiment avant d'estimer.
La clé adresse-bâtiment ban_id relie la transaction à son DPE et à son contexte socio-économique réel.
Une transaction DVF seule répond à « combien s'est vendu ce bien ». Rattachée à son bâtiment et à son adresse, elle répond à « comment se compare ce prix, et dans quel contexte ». Le pivot est la clé adresse-bâtiment ban_id, qui relie environ 93 % du parc bâti et référence 35 682 communes. C'est elle qui permet d'accrocher à une vente trois couches que la DVF n'embarque pas.
Via ban_id, la vente est rapprochée du registre DPE : nous analysons 13 304 431 diagnostics sur 29 956 communes. Parmi ces DPE analysés, 9,8 % sont des passoires F+G (F 6,3 %, G 3,6 %) — une statistique du parc diagnostiqué, pas une prédiction sur un logement donné.
Chaque adresse est située dans son carreau de niveau de vie médian (Filosofi 200 m, INSEE), disponible sur 34 864 communes. C'est un revenu mesuré localement au carreau de 200 mètres, pas un proxy départemental ni une moyenne communale qui écraserait les écarts de quartier.
Le prix de l'acte est confronté à un modèle de valeur (AVM, hors échantillon de test) : erreur médiane 21,4 %, 25,8 % des estimations à ±10 % et 47,5 % à ±20 %, R² 0,66. Une vente nettement sous le marché local est signalée — le résultat est un repère statistique d'usage, pas une homologation d'expertise.
Trois objets souvent confondus. Plus la donnée est exploitable, plus l'accès est encadré.
| Critère | DVF | DVF+ | DV3F |
|---|---|---|---|
| Producteur | DGFiP | Cerema | Cerema |
| Grain | Acte / parcelle | Mutation rattachée aux parcelles et locaux | Mutation + occupation et usage du bien |
| Format | CSV ouvert | Base géolocalisée (PostGIS) | Base enrichie Fichiers fonciers |
| Fraîcheur | Semestrielle (avril / octobre) | Calée sur les millésimes DVF | Calée sur DVF+ et Fichiers fonciers |
| Accès | Ouvert, libre (data.gouv.fr) | Ouvert, plus technique | Conventionné (acteurs publics) |
| Usage type | Prix au m², analyses de marché | Études territoriales géolocalisées | Observation foncière, politiques publiques |
Aucune de ces trois versions n'embarque le DPE ni le niveau de vie au carreau : ce sont des couches que l'on rattache par l'adresse. C'est précisément le croisement décrit en section 03. Pour le détail de notre chaîne et de nos contrôles qualité, voir la méthodologie.
Deux usages : la fiche à l'adresse pour une décision ponctuelle, l'API pour traiter un portefeuille.
Par adresse. Une estimation à l'adresse agrège les transactions DVF comparables du secteur, les rattache au bâtiment et au DPE, et restitue une fourchette de prix plutôt qu'un point unique — la largeur de la fourchette dit le niveau de confiance. Quand le marché local est trop mince pour un modèle fiable, le système bascule sur une logique de comparables proches.
Par API. L'API DVF expose la donnée enrichie par appel : un endpoint par adresse, une réponse JSON, sans télécharger plusieurs gigaoctets de CSV ni reconstruire le rattachement parcelle-bâtiment. L'intent-api est en service (authentification JWT, scope par clé, REST /tool/{name}), et une API souveraine métérée est également disponible, facturée par clé sur la grammaire « Actif immobilier » v1.
GET /tool/fiche_adresse?q=12+rue+de+la+Paix+75002
{
"ban_id": "75102_7148_00012",
"dvf": { "ventes_comparables": 47, "prix_m2_median": 11820 },
"dpe": { "classe": "D", "conso_kwh_m2_an": 187 },
"niveau_vie_carreau": 28640,
"estimation": { "fourchette_eur": [612000, 689000] }
}Pour situer cette approche face à l'explorateur DVF officiel, voir Intent Analytics vs DVF Étalab. Pour explorer sans inscription, chaque commune dispose d'une page dédiée.
Données publiques exploitées au grain adresse et bâtiment, sans donnée nominative, sur une base d'intérêt légitime documenté (art. 6.1.f du RGPD). Les statistiques de marché sont des observations sur transactions passées, pas un conseil en investissement.
Les départements du Bas-Rhin (67), du Haut-Rhin (68) et de la Moselle (57) relèvent du droit local et tiennent un livre foncier, distinct du fichier immobilier de la DGFiP qui alimente la DVF. Les mutations y sont enregistrées hors du circuit national des Demandes de Valeurs Foncières : ces trois départements, ainsi que Mayotte, sont donc hors du périmètre DVF. Pour ces zones, il faut recourir au livre foncier local ou à des sources notariales.
La DGFiP publie la DVF deux fois par an, en avril et en octobre. Le délai entre une transaction et sa publication atteint environ six mois, le temps que l'acte soit enregistré puis intégré au millésime. Une vente signée en début d'année n'apparaît donc pas avant la publication suivante : la DVF documente le marché passé, pas le marché en cours.
La DVF est le fichier brut ouvert publié par la DGFiP sur data.gouv.fr. DVF+ est une version géolocalisée et structurée en base, produite par le Cerema, qui rattache les mutations aux parcelles et locaux. DV3F enrichit DVF+ avec les données Fichiers fonciers (occupation, usage, propriétaire) et s'adresse aux acteurs publics, sous accès conventionné. Plus on monte, plus la donnée est exploitable mais plus l'accès est restreint.
Intent Analytics calcule des statistiques de prix au m² sur 8 152 086 transactions DVF qualifiées, réparties sur 33 408 communes. Ce sous-ensemble résidentiel est filtré (bornes de surface et de prix) pour écarter les ventes atypiques. Il est distinct du corpus brut, estimé à environ 13,3 millions de mutations publiées par la DGFiP depuis 2014, qui inclut ventes en bloc, terrains nus et locaux non résidentiels.
La DVF fournit la surface bâtie (surface réelle du bâti) et le nombre de pièces principales, mais pas le détail des surfaces annexes (cave, garage, balcon, terrasse) ni la qualité ou l'état du bien. Pour deux ventes au même prix, la DVF ne dira pas laquelle inclut un garage. C'est l'une des raisons pour lesquelles un prix au m² DVF doit être croisé avec les caractéristiques du bâtiment avant d'en tirer une estimation.
Transactions comparables, DPE rattaché et fourchette de prix — par adresse ou par API, sur la France couverte par la DVF.