2 390 €
/m²
médian
prix au m² · France
Prix médian des communes de plus de 2 000 habitants, sur les transactions DVF des 36 derniers mois. La moitié du pays vit sous ce seuil.
Le marché immobilier se raconte souvent en moyennes nationales. Mais la décision — acheter, vendre, rénover, prospecter — se prend toujours à l'échelle d'une rue, d'une commune, d'une classe énergétique. Voici quatre faits que les données publiques rendent visibles, calculés sur 5 243 communes de plus de 2 000 habitants à partir de DVF × DPE. Tous vérifiables, tous sourcés.
Le prix médian national — 2 390 €/m² — ne décrit aucune commune réelle. Il masque un écart de 1 à près de 17 entre les territoires.
Sur les 5 243 communes de plus de 2 000 habitants pour lesquelles le volume de ventes DVF est suffisant, la dispersion est la règle, pas l'exception :
| Repère | Valeur | Lecture |
|---|---|---|
| Premier décile (P10) | 1 538 €/m² | Les 10 % de communes les plus abordables |
| Médiane | 2 390 €/m² | Le point milieu du pays |
| Neuvième décile (P90) | 4 115 €/m² | Le seuil des 10 % les plus chères |
| Minimum | 893 €/m² | Bourganeuf (Creuse) |
| Maximum | 14 880 €/m² | Paris 6e arrondissement |
Autrement dit : 80 % des communes tiennent dans une fourchette de 1 538 à 4 115 €/m² (un rapport de 1 à 2,7), mais les extrêmes s'étirent jusqu'à un rapport de 1 à 16,7. La moyenne nationale, médiatisée chaque trimestre, est un artefact statistique : elle ne ressemble à aucun marché local.
| Département | Prix médian /m² |
|---|---|
| Paris (75) | 12 162 € |
| Hauts-de-Seine (92) | 6 558 € |
| Alpes-Maritimes (06) | 4 804 € |
| Val-de-Marne (94) | 4 486 € |
| Corse-du-Sud (2A) | 4 408 € |
Médiane des communes de plus de 2 000 habitants par département, transactions DVF 36 mois.
Un prix de référence national ou même départemental ne sert à rien pour estimer un bien : il faut descendre à la commune, et dans les grandes villes au quartier. C'est exactement l'échelle à laquelle Intent Analytics publie ses pages communes et calcule ses comparables.
Depuis l'interdiction progressive de louer les logements F et G, la classe énergétique n'est plus un détail de diagnostic : c'est une ligne du prix de vente.
En appariant chaque transaction DVF à son DPE (via l'identifiant d'adresse BAN), et en comparant à surface et localisation équivalentes des biens de classe différente, on isole la décote énergétique — l'écart de prix attribuable à la seule étiquette :
| Classe | Décote vs classe D | Ventes analysées |
|---|---|---|
| F | −7,3 % | 27 670 |
| G (passoire) | −10,3 % | 14 753 |
Notre chiffre est volontairement prudent : il regroupe maisons et appartements et lisse les écarts régionaux. Les Notaires de France observent sur la même période une perte d'environ 4 % par classe pour un appartement et 8 % pour une maison, une maison classée G se vendant jusqu'à 25 % moins cher qu'une classe D dans les régions les plus exposées (−2 % seulement à Paris, jusqu'à −25 % en Bretagne). Nos −7,3 % / −10,3 % se situent dans cette fourchette, du côté conservateur.
Pour un vendeur, la décote chiffre le coût de l'inaction — et donc la rentabilité d'une rénovation avant mise en vente. Pour un acheteur ou un investisseur, une passoire dans un secteur tendu peut être une décote à capturer. Pour un agent, c'est un argument d'estimation objectif, opposable, qui n'a rien d'une opinion. C'est ce que mesure notre lead scoring rénovation et ce que restituent les rapports à l'adresse.
Le rendement locatif brut et le prix au m² évoluent en sens inverse — une régularité que les données rendent nette, quartile par quartile.
En classant les communes en quatre quartiles de prix et en regardant le rendement brut médian de chacun (loyer annuel estimé rapporté au prix d'achat) :
| Quartile de prix | Fourchette /m² | Rendement brut médian |
|---|---|---|
| Q1 — les moins chères | 893 – 1 862 € | 7,9 % |
| Q2 | 1 862 – 2 390 € | 6,5 % |
| Q3 | 2 391 – 3 233 € | 5,8 % |
| Q4 — les plus chères | 3 235 – 14 880 € | 5,0 % |
La logique est connue des investisseurs mais rarement quantifiée aussi proprement : dans les communes chères, on paie pour la sécurité du capital et la liquidité, pas pour le cash-flow. Dans les communes abordables, le rendement est plus élevé — mais le risque locatif et la liquidité de revente le sont aussi. Le rendement brut médian national ressort à 6,2 %.
Rendement brut : il n'intègre ni la vacance, ni les charges, ni la fiscalité, ni l'état du bien. C'est un repère de marché, pas une promesse de performance.
La tension de marché croise la vitesse de rotation des biens, le rapport volume/stock et la dynamique de prix.
| Niveau de tension | Part des communes |
|---|---|
| Très tendu | 5,8 % |
| Tendu | 33,3 % |
| Équilibré | 44,3 % |
| Détendu | 10,1 % |
| Atone | 6,4 % |
39 % des communes sont tendues ou très tendues : la demande y dépasse l'offre, les biens corrects s'y vendent vite et le mandat exclusif s'y gagne à la rapidité de contact. À l'autre bout, 16 % des communes sont détendues ou atones, où c'est la qualité du ciblage — quel vendeur, à quel moment — qui fait la différence. Dans les deux cas, savoir où on se trouve change la méthode de prospection.
Ces signaux — prix réel, décote énergétique, rendement, tension — existaient déjà dans les données publiques. Ils étaient simplement illisibles pour qui n'a pas d'équipe data. Notre parti pris : les rendre accessibles aux professionnels de terrain et aux collectivités, avec eux et non contre eux. Pas pour remplacer le jugement de l'agent ou de l'élu, mais pour qu'il s'appuie sur les mêmes faits que les portails et les grands acteurs.
Toutes les sources sont publiques et sous licence ouverte (DVF, DPE, contours INSEE). Intent Analytics ne redistribue pas les données sources : elle les croise et les agrège. Aucune donnée personnelle n'est utilisée — ni nom, ni identité de propriétaire. Les chiffres de cette page sont datés du 12 juin 2026 et recalculés régulièrement ; ils peuvent différer légèrement d'autres indices selon le périmètre temporel et les communes retenues. Voir la méthodologie complète.
Calculé sur les transactions DVF des 36 derniers mois pour les 5 243 communes de plus de 2 000 habitants, le prix médian s'établit à 2 390 €/m². La moitié des communes se situe entre 1 538 €/m² (P10) et 4 115 €/m² (P90). Les extrêmes vont de 893 €/m² à Bourganeuf (Creuse) à 14 880 €/m² à Paris 6e — un écart de 1 à 16,7.
À surface et localisation comparables (DVF × DPE), un logement classé F se vend en moyenne 7,3 % moins cher qu'un équivalent classé D, et un classé G 10,3 % moins cher. Calculé sur plus de 42 000 ventes. Cohérent avec les Notaires de France (~4 % par classe pour un appartement, 8 % pour une maison, jusqu'à 25 % pour une maison G dans certaines régions).
Inversement lié au prix. Dans le quartile des communes les moins chères (893 à 1 862 €/m²), le rendement brut médian atteint 7,9 % ; il descend à 6,5 %, puis 5,8 %, puis 5,0 % dans le quartile le plus cher. Médiane nationale : 6,2 %.
De données publiques sous licence ouverte : DVF (DGFiP) pour les prix, DPE (ADEME) pour l'énergie, contours INSEE. Intent Analytics ne redistribue pas les données sources : elle les croise et les agrège. Aucune donnée personnelle n'est utilisée. Voir la méthodologie.
Ces faits valent pour la France entière. Leur intérêt commence quand on les ramène à une commune, une adresse, un secteur.
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