Le marché immobilier français post-2022 se stabilise après deux ans de correction. Ce que disent les données DVF publiques : évolution nationale, disparités régionales, effet DPE sur les prix.
Les chiffres présentés ici sont calculés à partir du registre DVF (DGFiP), données publiques. Ils représentent des médianes sur les transactions enregistrées — pas des prix de marché au sens large. Le délai de publication DVF est d'environ 6 mois. Les données 2025 les plus récentes disponibles couvrent le 1er semestre 2024.
Le cycle immobilier français de ces cinq dernières années se découpe en trois phases distinctes, lisibles directement dans les données DVF.
La période post-confinement a déclenché une demande massive, alimentée par des taux d'intérêt historiquement bas (OAT 10 ans à 0,2 % en 2021) et une reconfiguration des besoins résidentiels — fuite des centres-villes denses, demande accrue d'espace et de jardin. La hausse nationale a atteint 15 à 20 % sur deux ans, avec des pics dans les villes moyennes et les zones littorales. Le volume de transactions a culminé à 1,1 million en 2021.
La remontée rapide des taux directeurs de la BCE a provoqué un retournement brutal. L'OAT 10 ans est passé de 0,2 % à 3,5 % en moins de 18 mois, réduisant mécaniquement la capacité d'emprunt des ménages. Le volume de transactions a chuté d'environ 870 000 en 2022 à approximativement 780 000 en 2023, son niveau le plus bas depuis une décennie. Les prix ont corrigé de −5 % à −12 % selon les zones, les métropoles les plus survalorisées absorbant les ajustements les plus marqués.
Une légère détente des taux et le retour progressif des primo-accédants sur le marché dessinent un plancher. Les volumes remontent doucement. Les données DVF du premier semestre 2024 — les plus récentes disponibles — montrent un ralentissement de la correction, avec quelques marchés qui retrouvent une orientation positive. La stabilisation est le terme le plus juste à ce stade.
Les chiffres suivants sont calculés sur le résidentiel ancien (maisons et appartements), hors VEFA et ventes groupées, sur une fenêtre de 12 mois glissants.
| Zone | Appartements (médiane €/m²) | Maisons (médiane €/m²) | Évolution 2023→2024 |
|---|---|---|---|
| Paris (75) | 9 200 | — | −5,2 % |
| Île-de-France (hors Paris) | 4 100 | 3 800 | −6,1 % |
| Côte d'Azur (06, 83) | 4 800 | 4 200 | −2,8 % |
| Lyon (Métropole) | 4 100 | 3 600 | −7,3 % |
| Bordeaux (33) | 3 900 | 3 400 | −8,9 % |
| Nantes (44) | 3 400 | 3 100 | −9,2 % |
| Toulouse (31) | 3 100 | 2 800 | −4,1 % |
| Rennes (35) | 3 200 | 2 700 | −5,8 % |
| Strasbourg (67) | 2 900 | 2 600 | −3,4 % |
| France hors métropoles | 1 600 | 1 400 | −3,1 % |
Chiffres illustratifs basés sur DVF, médiane 12 mois glissants, résidentiel ancien, ventes hors VEFA et groupées.
La correction a été la plus sévère dans les villes qui avaient le plus bénéficié de l'effet post-Covid : Nantes (−9,2 %), Bordeaux (−8,9 %), Lyon (−7,3 %). À l'inverse, Paris et la Côte d'Azur ont mieux résisté — la demande internationale et le stock limité de biens de qualité ont amorti la correction.
Les chiffres nationaux ou régionaux masquent des écarts considérables à l'intérieur même d'une ville. Une médiane communale est un indicateur utile mais insuffisant pour tout usage professionnel sérieux.
Prenons Lyon à titre d'exemple. La médiane communale s'établit autour de 4 100 €/m² pour les appartements. Mais derrière cette moyenne se cachent des réalités très hétérogènes : le quartier de la Confluence (2e arrondissement) affiche des prix proches de 5 800 €/m², tandis que Vaulx-en-Velin, commune limitrophe, se situe autour de 2 200 €/m². Un écart de l'ordre de 2,6 fois pour des biens distants de moins de dix kilomètres.
C'est pour cette raison que la granularité IRIS est déterminante. Intent Analytics fournit cette granularité pour l'ensemble du territoire couvert : prix médian par IRIS, distribution par quartile, évolution temporelle — croisés avec les données DPE et les caractéristiques du bâti BDNB.
Le croisement des données DVF avec les diagnostics DPE permet de quantifier ce que les professionnels appellent désormais la "décote brune" — la pénalité de valeur associée aux biens énergivores.
La décote est plus forte dans les zones détendues — là où l'acheteur dispose d'un choix réel. Dans les zones tendues, la rareté du bien prime et la décote DPE est atténuée, parfois inférieure à 10 %.
Depuis 2025, l'interdiction de location des logements classés G amplifie la pression vendeuse sur ces biens et renforce la décote côté investisseurs.
Pour comprendre le mécanisme DPE et son calendrier légal, voir le guide complet sur la lecture d'un DPE et le guide sur les passoires thermiques en France.
Chaque commune dispose d'une page dédiée exposant le prix médian au m² par type de bien, la distribution par quartile, et l'évolution sur 12 et 24 mois. Les pages communes couvrent 9 936 communes françaises.
L'API Intent Analytics expose un endpoint /v1/commune/{code_insee} permettant d'interroger le prix médian avec filtres sur le type de bien et la fenêtre temporelle. Idéal pour alimenter un CRM, un outil d'estimation, ou un tableau de bord d'analyse de portefeuille.
La fonctionnalité d'enrichissement CSV permet d'uploader une liste de biens et de recevoir en retour le prix médian du marché local, le positionnement relatif du bien, et les données DPE croisées.
Les rapports premium fournissent une synthèse complète pour une zone géographique définie : cartographie choroplèthe par IRIS, distribution des prix, analyse DPE, évolution sur 24 mois.
Pour la méthode de calcul détaillée utilisée par Intent Analytics, voir le guide DVF complet.
Les données officielles proviennent du registre DVF (Demandes de Valeurs Foncières), publié par la DGFiP sur data.gouv.fr sous Licence Ouverte 2.0. Il recense toutes les transactions enregistrées depuis 2014. Intent Analytics propose ces données précalculées par commune, par IRIS et par type de bien, accessibles gratuitement sur les pages communes ou via l'API.
Oui, dans la majorité des grandes agglomérations. La correction a été de l'ordre de −5 % à −10 % entre mi-2022 et fin 2024, portée par la hausse rapide des taux d'intérêt. Les zones rurales et les petites villes ont été moins affectées. Les premiers signes de stabilisation sont apparus début 2025.
Le prix médian est le prix tel que 50 % des transactions sont inférieures et 50 % supérieures. Il est robuste aux valeurs extrêmes. Le prix moyen est fortement influencé par quelques biens atypiques. Pour l'analyse de marché, la médiane est la mesure recommandée, en particulier sur des communes à faible volume.
Il faut filtrer sur le type de bien, exclure les ventes groupées et les VEFA, éliminer les surfaces aberrantes (< 9 m² ou > 500 m²) et les prix hors 3 écarts-types, puis calculer la médiane du ratio valeur_fonciere/surface_reelle_bati sur une fenêtre glissante d'au moins 24 mois. Le détail complet est dans le guide DVF.
9 936 communes couvertes. Médiane au m², évolution annuelle, distribution par quartile et classe énergétique — accessibles gratuitement.