3,9 millions de passoires F ou G parmi les résidences principales (12,7 %), au 1er janvier 2025. Qui en est propriétaire, où sont-elles concentrées, et quel est l'impact sur la valeur et la location ?
Le terme « passoire thermique » désigne les logements classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ces biens consomment plus de 330 kWh d'énergie primaire par m² et par an, soit 3 à 5 fois plus qu'un logement récent bien isolé.
| Classe | Seuil énergie primaire | Statut |
|---|---|---|
| F | 331 – 420 kWh/m²/an | Passoire thermique |
| G | > 420 kWh/m²/an | Passoire thermique (interdite à la location depuis 2025) |
Pour comprendre comment ces classes sont calculées et ce que signifient les seuils GES, voir le guide complet sur la lecture d'un DPE.
La loi Climat et Résilience de 2021 a instauré un calendrier progressif d'interdiction à la location pour les passoires thermiques :
| Date | Classe interdite | Nature de l'interdiction |
|---|---|---|
| 24 août 2022 | F et G | Gel des loyers à la relocation |
| 1er janvier 2023 | G+ (> 450 kWh/m²/an) | Interdiction nouveaux contrats de location |
| 1er janvier 2025 | G | Interdiction de location (tous contrats) |
| 1er janvier 2028 | F | Interdiction de location |
| 1er janvier 2034 | E | Interdiction de location |
Un bail existant sur un logement G peut être maintenu jusqu'à son terme. L'interdiction bloque le renouvellement et la relocation à un nouveau locataire. Les propriétaires bailleurs ont théoriquement jusqu'à l'échéance du bail pour rénover ou vendre.
Les départements à forte proportion de maisons individuelles construites avant 1948 affichent les taux les plus élevés. La Creuse, l'Ardèche, la Lozère ou la Haute-Loire dépassent 25 à 30 % de logements F/G. Ces biens ont souvent des murs en pierre, sans isolation, et sont chauffés au fioul ou au bois non performant.
Les zones pavillonnaires construites entre les années 1960 et 1975 concentrent une part importante des passoires en volume absolu. Ces maisons étaient construites sans réglementation thermique (la première RT date de 1974). Isolation absente ou vétuste, fenêtres simples vitrage, chauffage électrique à résistance.
Les immeubles haussmanniens ou de centre-ville ancien peuvent être classés F/G malgré leur localisation prime. La rénovation y est complexe (contraintes architecturales, copropriétés difficiles à mobiliser) et la proportion de locataires élevée freine les travaux.
Dans les départements et régions d'outre-mer, le DPE est calculé selon des méthodes adaptées au climat tropical. Les enjeux de climatisation (et non de chauffage) dominent. Le calendrier d'interdictions s'applique avec des modalités spécifiques.
Les analyses transactionnelles croisées entre DVF et DPE font apparaître une décote (« valeur verte ») pour les logements F/G par rapport à un bien comparable classé C ou D dans la même commune. Son ampleur dépend fortement du marché local.
Cette décote est variable selon le marché :
Identifier les biens F/G en portefeuille pour anticiper les négociations de prix et conseiller les vendeurs sur les travaux à réaliser avant la mise en vente.
Planifier les rénovations avant les échéances légales. Un G en location non rénové est un bien hors marché à partir de 2025. Un F le sera en 2028.
Cibler les propriétaires de passoires thermiques dans leur zone de chalandise pour générer des leads qualifiés (isolation, pompe à chaleur, fenêtres).
Les passoires F/G sont éligibles aux aides les plus élevées. La connaissance géographique fine du parc permet de cibler les campagnes de sensibilisation.
Uploadez une liste d'adresses (fichier Excel ou CSV) sur la plateforme d'enrichissement. Pour chaque adresse, Intent Analytics retourne le DPE le plus récent, la classe, la consommation en kWh/m²/an, et le statut légal (interdit à la location ou non).
L'API Intent Analytics permet d'interroger le parc DPE par commune, par IRIS ou par bâtiment. Idéal pour intégrer la donnée dans un CRM ou un outil d'analyse interne.
Les rapports territoriaux fournissent la distribution F/G par IRIS, avec cartographie, pour une zone ciblée. Format PDF ou données brutes.
Le Scoring Rénovation Pro est conçu spécifiquement pour les professionnels de la rénovation : ciblage des propriétaires de passoires par secteur géographique, export de listes de prospection, scoring de l'appétence à rénover.
Pour une lecture territoriale complète du parc énergétique français — distribution par classe, évolution temporelle, croisement avec les typologies de bâti — voir la page Rénovation énergétique.
Au 1er janvier 2025, la France compte environ 3,9 millions de passoires (F ou G) parmi ses résidences principales, soit 12,7 % — et environ 5,4 millions (14,4 %) sur l'ensemble du parc (résidences principales, secondaires et logements vacants). Source : SDES / Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE). Ce nombre recule nettement (−836 000 depuis 2023), en partie sous l'effet de la réforme du calcul du DPE des petites surfaces. Les logements classés G sont les plus énergivores (plus de 420 kWh/m²/an en énergie primaire).
Les passoires thermiques se concentrent dans les zones rurales à habitat ancien (Creuse, Ardèche, Lozère, Haute-Loire dépassent 25–30 % de F/G), dans les couronnes périurbaines construites entre 1960 et 1975 sans isolation, et dans certains centres-villes historiques avec des immeubles anciens mal rénovés. Les grandes métropoles récentes affichent généralement moins de 10 %.
Les analyses transactionnelles croisées DVF × DPE font apparaître une décote (« valeur verte ») pour les logements F/G par rapport à un bien comparable classé C ou D dans la même commune. Son ampleur dépend fortement de la tension du marché local : plus marquée en zone détendue, plus faible voire négligeable en zone tendue.
Trois méthodes : enrichissement CSV (uploader la liste d'adresses), API REST (interroger par commune ou bâtiment), ou rapports premium (distribution F/G avec cartographie IRIS). Le Scoring Rénovation Pro permet de cibler directement les propriétaires de passoires pour des campagnes de prospection rénovation.
Intent Analytics croise 14,9 M de diagnostics DPE avec le bâti BDNB et l'adresse BAN. Identifiez les propriétaires de passoires F/G dans votre secteur pour des campagnes de rénovation ciblées.