Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Orens-de-Gameville ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian s'établit à 3 182 EUR/m2, avec une fourchette allant de 2 497 EUR/m2 au premier quartile à 3 472 EUR/m2 au troisième quartile. Autrement dit, la moitié des transactions se concentre dans cette tranche de 975 EUR/m2 d'écart, ce qui indique une certaine hétérogénéité du parc : un bien mal placé ou à rénover peut descendre nettement sous les 2 500 EUR/m2, tandis qu'un bien récent ou bien exposé dépasse allègrement 3 400 EUR/m2. La distinction appartement/maison est réelle mais peu marquée ici : les appartements se négocient autour de 3 076 EUR/m2, les maisons autour de 3 164 EUR/m2, soit un écart de moins de 3 %. Ce resserrement entre les deux typologies signale un marché où la maison individuelle ne porte pas de prime exorbitante par rapport au collectif, ce qui est relativement rare dans les communes périurbaines de cette taille. Le volume de transactions est significatif : 1 268 ventes enregistrées dans la base DVF, ce qui assure une liquidité correcte et donne une robustesse statistique aux prix médians cités. On n'est pas sur une commune confidentielle où deux transactions font bouger le médian. Pour calibrer un budget, retenez que 70 m2 coûtent en médiane environ 222 740 EUR, mais que l'écart entre un bien P25 et un bien P75 représente près de 68 300 EUR sur cette même surface. La qualité intrinsèque du bien, son DPE et son état général pèsent donc très concrètement sur le prix final.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Saint-Orens-de-Gameville ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix ont progressé de 3,84 % à Saint-Orens-de-Gameville. Ce n'est pas un bond spectaculaire, mais c'est une hausse réelle, positive et au-dessus de l'inflation immobilière observée sur une grande partie du territoire français en 2024, où de nombreux marchés périurbains ont stagné ou reculé. Concrètement, sur un bien médian à 3 182 EUR/m2, cette progression représente environ 122 EUR/m2 de valeur créée en un an, soit environ 8 500 EUR gagnés sur un 70 m2. Ce qui rend cette tendance intéressante, c'est son contexte : elle se produit dans un marché déjà tendu (indice de tension à 81/100), ce qui suggère que la demande excède structurellement l'offre. La pression sur les prix ne vient donc pas d'un effet de mode, mais d'un déséquilibre offre/demande persistant. Pour un acheteur, attendre pour voir les prix reculer est un pari risqué : rien dans les données actuelles ne signale un retournement imminent. Pour un vendeur, le marché vous est favorable, mais restez ancré au prix réellement constaté : une surcote par rapport aux transactions DVF récentes allonge les délais de vente même dans un marché tendu.

Question 3

Faut-il acheter à Saint-Orens-de-Gameville maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

Les données disponibles plaident globalement en faveur de l'achat pour qui a un horizon de détention d'au moins six à huit ans. Trois signaux convergent dans cette direction. Premier signal : la tendance de prix est positive (+3,84 % sur douze mois) et s'appuie sur un marché structurellement tendu (indice 81/100), ce qui limite le risque de correction brutale à court terme. Deuxième signal : la population a crû de 6,39 % sur cinq ans, ce qui représente plus de 880 habitants supplémentaires. Cette dynamique démographique soutient la demande résidentielle et limite mécaniquement la pression à la baisse sur les prix. Troisième signal : le taux de vacance des logements (source LOVAC) n'est que de 3,33 %, ce qui confirme que le parc est très majoritairement occupé et que l'absorption de nouveaux biens est rapide. La nuance importante concerne la qualité du bien. Dans un marché en légère hausse mais déjà à 3 182 EUR/m2, acheter un logement classé F ou G au DPE sans négocier une décote significative serait une erreur : ces biens subissent une double pression, celle des travaux obligatoires et celle des restrictions locatives à venir. La stratégie défendable : cibler un bien bien classé énergétiquement ou un bien à rénover avec une décote réelle intégrée dans le prix de négociation, pas annoncée par le vendeur. Pour un horizon court (moins de quatre ans), la prudence s'impose : les frais d'acquisition et de revente grignotent la hausse réalisée.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Saint-Orens-de-Gameville, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Le marché de Saint-Orens-de-Gameville présente des caractéristiques qui plaident pour la solidité d'un investissement locatif, mais pas nécessairement pour un rendement brut élevé. Explication. La tension locative est forte, avec un indice de tension à 81/100 classé 'tendu' : trouver un locataire ne devrait pas poser de difficulté structurelle, et le taux de vacance à 3,33 % confirme que les logements restent rarement vides longtemps. Le risque de carence locative prolongée est donc limité. En revanche, les prix d'achat à 3 076 EUR/m2 pour un appartement mécaniquement compriment le rendement brut. Sans données de loyers constatés dans ce jeu de données, il serait malhonnête de citer un taux de rendement précis. Avertissement essentiel : ne calculez jamais votre rendement sur des loyers estimés par une agence vendant le bien. Consultez les loyers réels constatés sur la commune via l'Observatoire des Loyers ou les annonces actives comparables. Ce que les données permettent d'affirmer : le couple tension élevée / vacance faible / croissance démographique soutenue (+6,39 % sur cinq ans) forme un sous-jacent favorable à la conservation de valeur. Le revenu médian des ménages (26 362 EUR/an) et un taux de chômage à 11,3 % invitent à une sélection rigoureuse des locataires. Enfin, avec seulement 1,3 % de passoires thermiques dans le parc DPE recensé, le risque réglementaire locatif lié à la loi Climat est faiblement présent sur la commune, ce qui est un avantage concret pour un bailleur.

Question 5

Saint-Orens-de-Gameville est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Deux risques sont à prendre en compte, avec des niveaux de gravité très différents. Le risque d'inondation est signalé comme présent sur la commune. Ce n'est pas un risque uniforme : il concerne certaines parcelles, pas l'ensemble du territoire communal. Avant toute transaction, l'État des Risques et Pollutions (ERP) à l'échelle de la parcelle est obligatoire et doit être lu attentivement, pas simplement signé. Une parcelle en zone inondable peut conditionner l'assurabilité du bien, son financement bancaire, et sa valeur de revente. Le risque sismique est classé en zone 1, soit la catégorie la plus basse de l'échelle nationale : contrainte parasismique négligeable, aucune implication pratique pour un acheteur ordinaire. Le risque retrait-gonflement des argiles (RGA) est absent des données signalées pour cette commune, ce qui épargne aux propriétaires les fissures structurelles liées aux cycles de sécheresse, un problème coûteux dans de nombreuses communes de la région. Synthèse pour un acheteur : l'enjeu principal est l'inondation, à vérifier à la parcelle via georisques.gouv.fr avant signature du compromis. Pour les biens hors zone inondable, le profil de risque naturel de Saint-Orens-de-Gameville est globalement modéré.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Saint-Orens-de-Gameville ?

Accepted Answer

Le parc de logements diagnostiqués à Saint-Orens-de-Gameville (2 170 DPE recensés par l'ADEME/BDNB) affiche un profil énergétique remarquablement sain : seulement 1,3 % de passoires thermiques (classes F et G). À titre de comparaison, la moyenne nationale oscille autour de 17 % de passoires dans le parc résidentiel. Ce chiffre très bas s'explique probablement par un parc relativement récent, cohérent avec une commune en forte croissance démographique (+6,39 % sur cinq ans) qui a accueilli beaucoup de constructions neuves ou récentes. La consommation moyenne est de 105 kWh/m2/an, ce qui correspond à une performance de classe C ou B selon les barèmes DPE actuels : un niveau confortable, bien en dessous des seuils de préoccupation. Les conséquences pratiques pour l'acheteur sont doubles. D'abord, sur ce marché, un logement classé F ou G sera doublement pénalisé : décote à l'achat et interdiction de mise en location depuis janvier 2025 pour les G, et pour les F en 2028. Ces biens existent mais sont très minoritaires. Ensuite, l'absence quasi-totale de passoires signifie que vous n'avez pas à systématiquement craindre une facture énergétique cachée sur ce marché : la consommation médiane est maîtrisée. Pour un investisseur locatif, ce profil est un avantage clair : le risque réglementaire lié à la loi Climat est ici structurellement faible.

Question 7

Vivre à Saint-Orens-de-Gameville : services, équipements et démographie ?

Accepted Answer

Saint-Orens-de-Gameville compte 14 646 habitants et a connu une croissance démographique de 6,39 % sur cinq ans, soit plus de 880 résidents supplémentaires. C'est une dynamique soutenue pour une commune de cette taille, qui signale une attractivité résidentielle réelle et non un déclin. Les scores d'équipements issus de la Base Permanente des Équipements (BPE/INSEE) sont au maximum pour les transports (100/100), l'éducation (100/100), la santé (100/100) et le commerce (100/100). Ces scores reflètent la présence et l'accessibilité des services de proximité : un niveau d'équipement aussi complet pour une commune de moins de 15 000 habitants est un atout objectif pour la qualité de vie quotidienne et pour la valeur patrimoniale à long terme, car ces équipements soutiennent la demande résidentielle. Le tissu économique local est actif : 2 183 établissements recensés et 293 créations sur douze mois, ce qui indique un bassin d'emploi et d'activité de proximité non négligeable. Le revenu médian des ménages s'établit à 26 362 EUR/an, avec un taux de pauvreté à 9,2 % et un taux de chômage à 11,3 %. Ce dernier chiffre est à surveiller pour un investisseur locatif : il est supérieur à la moyenne nationale, ce qui invite à une sélection prudente des locataires, même si le marché reste tendu. Le taux de propriétaires à 63,5 % est cohérent avec une commune périurbaine à dominante pavillonnaire, et renforce la stabilité de la population résidente.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	3 076 €	—
Maison	3 164 €	—
Tous biens (médian)	3 182 €	2 497 — 3 472 €

Marché immobilier à Saint-Orens-de-Gameville (31650) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Saint-Orens-de-Gameville.

2 170 diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

Profil Saint-Orens-de-Gameville.

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Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Saint-Orens-de-Gameville.

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