Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Apollinaire ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian à Saint-Apollinaire s'établit à 2 862 EUR/m2, avec une fourchette allant de 2 283 EUR/m2 (premier quartile) à 3 165 EUR/m2 (troisième quartile). Ce marché est actif : 545 ventes enregistrées sur la période analysée, ce qui est un volume solide pour une commune de 7 500 habitants et garantit une vraie liquidité. Les appartements se négocient légèrement en dessous de la médiane à 2 673 EUR/m2, contre 2 815 EUR/m2 pour les maisons -- un écart contenu (142 EUR/m2) qui signifie que la maison individuelle ne surcote pas de façon excessive ici. Ce qu'implique cette fourchette pour décider : un appartement de 70 m2 se situe entre 160 000 et 221 000 EUR, une maison de 100 m2 entre 228 000 et 316 000 EUR selon l'état et l'exposition. Le bas de fourchette à 2 283 EUR/m2 correspond à des biens avec défauts réels -- mauvais DPE, localisation moins favorable, travaux lourds. Le haut à 3 165 EUR/m2 traduit les biens en bon état, bien classés énergétiquement. À noter : le prix moyen (2 920 EUR/m2) dépasse légèrement le médian, signe que quelques transactions hautes de gamme tirent la moyenne vers le haut sans représenter la réalité du marché courant.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Saint-Apollinaire ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix à Saint-Apollinaire ont reculé de 0,18 %. C'est une baisse faible en valeur relative -- sur un bien à 280 000 EUR, cela représente environ 500 EUR perdus -- mais elle rompt avec une trajectoire antérieure qui semblait plus portante. Il serait imprudent de la minimiser pour deux raisons. Premièrement, les corrections immobilières s'installent rarement en une seule étape : une baisse de 0,18 % peut être le début d'un mouvement plus ample, ou un simple palier avant reprise. Les données disponibles ne permettent pas de trancher, et c'est précisément ce qui plaide pour la prudence. Deuxièmement, dans un marché qui commence à reculer, la dispersion augmente : les biens mal classés au DPE ou nécessitant des travaux importants décotent beaucoup plus vite que la médiane. Pour un acheteur, cette légère baisse ouvre une fenêtre de négociation -- un vendeur qui suivait les prix d'il y a 18 mois doit aujourd'hui accepter de s'ajuster. Viser 3 à 5 % sous le prix affiché sur des biens en attente depuis plus de 60 jours est réaliste. Pour un vendeur, le message est clair : le marché ne supporte plus les prix 2022-2023. Se positionner au prix réellement constaté aujourd'hui, pas au souvenir du pic, est la seule stratégie qui permet de vendre dans un délai raisonnable.

Question 3

Faut-il acheter à Saint-Apollinaire maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend essentiellement de votre horizon de détention et du type de bien visé. Saint-Apollinaire présente trois éléments structurels favorables à l'achat long terme. Premièrement, le marché est classé très tendu avec un indice de tension de 91 sur 100 : la demande est structurellement supérieure à l'offre, ce qui limite le risque de chute durable des prix et soutient la liquidité à la revente. Deuxièmement, le taux de vacance locative de 3,26 % (source LOVAC) est extrêmement bas -- un logement vide ici est une anomalie, pas une norme. Troisièmement, la population croît de 0,71 % sur cinq ans : la commune gagne des habitants, ce qui entretient mécaniquement la demande. Sur un horizon de huit ans ou plus en résidence principale, ces fondamentaux plaident pour acheter dans les prochains mois, en profitant de la légère correction actuelle pour négocier. Sur un horizon court (revente avant cinq ans), le rapport risque/rendement est moins favorable : les 0,18 % de baisse récente pourraient s'amplifier modérément, et les frais de transaction (notaire, agence) rendent difficile toute plus-value rapide à ce niveau de prix. Le critère décisif reste la qualité du bien : dans un marché tendu mais en légère correction, un bien bien classé au DPE (A, B, C) conserve sa valeur et sa liquidité. Un bien classé F ou G est doublement risqué -- décoté aujourd'hui, et ilouable à partir de 2025 pour les F.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Saint-Apollinaire, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les signaux structurels sont favorables à l'investissement locatif, mais le rendement brut attendu commande la prudence avant de se lancer. Côté positifs : l'indice de tension locative à 91/100 (marché très tendu) et un taux de vacance de 3,26 % signifient qu'un logement en état correct se loue vite. La démographie est positive (+0,71 % sur cinq ans, population de 7 500 habitants), et 1 217 établissements recensés sur la commune, avec 191 créations sur douze mois, indiquent une activité économique locale réelle qui génère de la demande résidentielle. Le revenu médian des ménages est de 25 355 EUR annuels (source INSEE/IRIS), ce qui plafonne mécaniquement les loyers acceptables et donc le rendement brut atteignable. À 2 673 EUR/m2 pour un appartement, un rendement brut de 4 % nécessite un loyer mensuel d'environ 8,9 EUR/m2 -- un niveau plausible mais à vérifier impérativement sur les loyers réellement constatés localement (les données DVF ne couvrent pas les loyers). Déduction faite des charges, de la taxe foncière, des éventuels travaux et de la fiscalité, le rendement net sera significativement inférieur. La conclusion opérationnelle : le marché locatif de Saint-Apollinaire est solide en termes de demande, mais les prix d'achat actuels ne permettent pas d'espérer des rendements exceptionnels. L'investissement se justifie sur une logique de capitalisation long terme (appréciation + remboursement d'emprunt) plus que sur un cashflow immédiat élevé.

Question 5

Saint-Apollinaire est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Saint-Apollinaire présente un profil de risque modéré mais non négligeable selon les données Géorisques/BRGM. Le risque d'inondation n'est pas identifié sur la commune, ce qui est un point positif net. En revanche, deux risques sont présents. Premièrement, le risque argile (Retrait-Gonflement des Argiles, RGA) est avéré : les sols argileux se rétractent par sécheresse et se gonflent lors des périodes humides, provoquant des mouvements différentiels de terrain. Concrètement, cela peut générer des fissures structurelles sur les maisons individuelles avec fondations superficielles -- un risque qui a fortement augmenté avec les étés de plus en plus secs. Avant tout achat d'une maison individuelle à Saint-Apollinaire, il est impératif de vérifier l'historique de sinistralité auprès de l'assureur actuel du bien et de demander si la parcelle est en zone d'aléa moyen ou fort sur la cartographie BRGM. Deuxièmement, le risque sismique est classé en niveau 1 (très faible) -- ce niveau ne commande aucune précaution particulière au-delà des normes de construction standard. La recommandation pratique : exiger systématiquement l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle lors de toute promesse de vente, et ne pas se contenter des données communales agrégées. L'ERP parcellaire est le seul document légalement opposable et le seul à refléter la situation réelle du terrain visé.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Saint-Apollinaire ?

Accepted Answer

Sur les 892 logements disposant d'un DPE enregistré (source ADEME), Saint-Apollinaire affiche 5,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G) -- soit environ 52 logements. C'est un taux relativement bas comparé à la moyenne nationale (autour de 17 %), ce qui indique un parc immobilier globalement récent ou bien entretenu. La consommation moyenne de 149 kWh/m2/an situe le parc dans une performance honorable, proche de la limite inférieure de l'étiquette C/D. Ce que cela implique concrètement pour un acheteur. Les 5,8 % de passoires représentent un segment de marché à risque documenté : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés F sont interdits à la mise en location (loi Climat et Résilience). Les propriétaires bailleurs de ces biens se retrouvent dans une impasse légale qui force soit la rénovation (coût de 20 000 à 50 000 EUR selon le bien), soit la vente -- ce qui crée une décote réelle sur ces biens. Les étiquettes E seront concernées par la même interdiction en 2034. Si vous achetez un bien classé F ou G à Saint-Apollinaire, intégrez le coût de rénovation dès la négociation et ne l'acceptez pas au prix d'un bien C ou D. À l'inverse, un bien classé A ou B représente un avantage concurrentiel réel sur ce marché, tant pour la revente que pour la location, et peut justifier une légère prime sur le prix facial.

Question 7

Vivre à Saint-Apollinaire : services, démographie et qualité de vie ?

Accepted Answer

Saint-Apollinaire compte 7 544 habitants avec une croissance démographique de +0,71 % sur cinq ans -- une progression modeste mais positive, signe que la commune retient et attire des résidents. Le taux de propriétaires à 62,3 % (source INSEE/IRIS) est élevé et traduit une population stabilisée, avec un ancrage résidentiel fort : ce n'est pas un marché de passage. Les équipements varient fortement selon les catégories. Les transports sont le point fort avec un score de 85/100 -- cohérent avec la proximité de Dijon (commune de première couronne) et l'accès aux axes majeurs. L'éducation est correcte à 75/100. En revanche, deux scores tirent la qualité de vie vers le bas : la santé à 29/100 et le commerce à 29/100 sont faibles. Concrètement, cela signifie que les habitants de Saint-Apollinaire dépendent de Dijon pour accéder à une offre médicale élargie et à un commerce diversifié. Ce n'est pas rédhibitoire pour qui travaille ou circule régulièrement vers Dijon, mais c'est un facteur limitant pour les ménages sans mobilité quotidienne -- seniors, personnes sans véhicule. Sur le plan socio-économique, le revenu médian de 25 355 EUR par ménage (source INSEE/IRIS) est modeste, le taux de pauvreté de 7,5 % et le taux de chômage de 8,3 % sont dans les moyennes nationales sans signaler de fragilité structurelle particulière. Le score de sécurité de 61/100 est dans la zone médiane -- ni un signal d'alarme, ni un atout. Au total, Saint-Apollinaire se lit comme une commune-dortoir de première couronne dijonnaise : bien connectée, abordable par rapport à Dijon, mais avec des services de proximité limités qui supposent une dépendance à la ville-centre.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	2 673 €	—
Maison	2 815 €	—
Tous biens (médian)	2 862 €	2 283 — 3 165 €

Marché immobilier à Saint-Apollinaire (21850) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Saint-Apollinaire.

892 diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

Profil Saint-Apollinaire.

Acheter, vendre, investir à Saint-Apollinaire.

Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Saint-Apollinaire.

Sources et fiabilité des analyses.

Vos questions sur Saint-Apollinaire.

Estimer un bien
précis à Saint-Apollinaire.