Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Notre-Dame-d'Oé ?

Accepted Answer

Le prix médian constaté à Notre-Dame-d'Oé s'établit à 2 683 EUR/m2 d'après les données DVF/DGFiP, avec une fourchette P25-P75 comprise entre 2 015 et 2 817 EUR/m2. Ce dernier écart est utile pour calibrer une offre : un bien dans le bas de fourchette sera soit plus petit, soit plus dégradé, soit moins bien situé que la médiane. La moitié des transactions se font donc dans les 800 EUR/m2 qui séparent ces deux bornes, ce qui laisse une marge de négociation réelle selon l'état du bien. La distinction appartement/maison est nette : les appartements se négocient en médiane à 2 750 EUR/m2, les maisons à 3 006 EUR/m2, soit une prime de +9 % pour la maison individuelle. Sur 272 ventes enregistrées, le marché local dispose d'un volume de transactions suffisant pour que ces prix soient représentatifs et non biaisés par quelques transactions atypiques. Pour un acheteur, la lecture opérationnelle est la suivante : tout bien proposé nettement au-dessus de 2 817 EUR/m2 exige une justification concrète (rénovation récente, DPE performant, surface exceptionnelle) ; en dessous de 2 015 EUR/m2, il faut systématiquement chercher pourquoi le bien décroche autant par rapport au marché.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Notre-Dame-d'Oé ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, le marché de Notre-Dame-d'Oé a reculé de 6,4 %. C'est une correction significative, pas un simple bruit de marché. Pour donner une idée concrète : sur un bien médian de 80 m2, cela représente environ 13 700 EUR de valeur perdue en un an. Cette baisse s'inscrit dans un contexte de remontée des taux qui a durci les conditions d'accès au crédit et réduit les capacités d'achat, phénomène observable sur de nombreux marchés péri-urbains en Indre-et-Loire. Pour un acheteur, cela change deux choses. D'abord, le rapport de force en négociation s'est rééquilibré : les biens qui traînent depuis plusieurs mois ont une réelle marge de négociation, et un vendeur qui n'a pas ajusté son prix à la réalité actuelle peut être abordé franchement sur ce point. Ensuite, la question de l'horizon de détention devient centrale : pour une résidence principale conservée sept à dix ans ou plus, la correction actuelle est absorbable et entrer dans un marché en repli permet souvent de mieux négocier. Pour un horizon court de deux à trois ans, le risque de revendre à prix inférieur est réel et ne doit pas être minoré. Pour un vendeur, le message est direct : les prix de référence d'il y a dix-huit mois ne sont plus soutenables. Se positionner au prix du marché actuel est la condition pour trouver preneur dans un délai raisonnable ; tout surprix prolonge l'exposition et fragilise la négociation finale.

Question 3

Faut-il acheter à Notre-Dame-d'Oé maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse honnête est que cela dépend de votre situation, mais les données permettent d'être précis. Côté défavorable à l'achat immédiat : la tendance DVF affiche -6,4 % sur douze mois, ce qui signifie que rien n'indique un plancher franchi. Acheter dans un marché qui continue de corriger expose à une moins-value latente à court terme. Côté favorable à l'achat : le taux de vacance locative de 2,55 % est bas, ce qui témoigne d'une demande de logement réelle sur la commune. La population a progressé de 7,73 % sur cinq ans, un rythme solide pour une commune de 4 500 habitants, ce qui signale une attractivité résidentielle structurelle aux portes de Tours. Le score de transport à 100/100 confirme une desserte qui justifie une prime de localisation pour des actifs travaillant sur l'agglomération tourangelle. La stratégie défendable aujourd'hui : si vous achetez pour une résidence principale avec un horizon minimum de huit ans et un besoin réel d'y habiter, le moment est plutôt favorable pour négocier, à condition de cibler un bien à bon DPE ou rénovable à coût maîtrisé. Si vous spéculez sur une revente à cinq ans ou moins, la correction n'est pas encore stabilisée et le risque de revendre sous votre prix d'achat est tangible. La qualité intrinsèque du bien prime sur le timing : dans un marché baissier, les biens médiocres décrochent plus vite et plus profondément que les biens sains.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Notre-Dame-d'Oé, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données disponibles permettent de poser un cadre, pas de promettre un rendement. Le taux de vacance locative de 2,55 % (source LOVAC) est bas : la demande locative absorbe bien le parc disponible, ce qui limite le risque de logement vide entre deux locataires. L'indice de tension du marché est classé 'équilibre' avec un score de 64/100, ce qui signifie que la demande est présente mais pas en surchauffe. La population croît (+7,73 % sur cinq ans), ce qui entretient structurellement la demande. Ces trois éléments plaident pour un marché locatif fonctionnel. Cependant, plusieurs points de vigilance s'imposent. Le prix médian des maisons à 3 006 EUR/m2 est élevé pour un marché péri-urbain en correction de -6,4 % : le rendement brut potentiel se comprime d'autant. Les données ne fournissent pas de loyers médians constatés ; or c'est la variable décisive du calcul de rendement. Il est impératif de vérifier les loyers réellement pratiqués sur la commune (PAP, SeLoger, Leboncoin) avant tout engagement. Le revenu médian des ménages est de 22 628 EUR/an avec un taux de pauvreté de 18,4 % et un taux de chômage de 7,4 % : ce profil socio-économique appelle à la prudence sur les loyers hauts de gamme et souligne l'importance de la qualité du locataire. Pour un investisseur, la commune présente des fondamentaux locatifs corrects, mais la rentabilité sera serrée à ces niveaux de prix. L'opération ne tient que si le prix d'achat intègre la correction en cours et si le loyer constaté est vérifié de façon indépendante.

Question 5

Notre-Dame-d'Oé est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

D'après les données publiques consultées, Notre-Dame-d'Oé n'est pas classée en zone inondable et ne présente pas de risque argile (retrait-gonflement des sols argileux négatif). Le risque sismique est classé en niveau 1, soit le niveau le plus bas de l'échelle française, qui va de 1 à 5 : cela signifie une sismicité très faible, sans conséquence pratique sur la construction ou l'assurance en conditions normales. Ce profil de risque est globalement favorable et se distingue de nombreuses communes du Val de Loire exposées aux crues ou aux sols argileux. Il convient cependant de rappeler que ces données sont agrégées à l'échelle communale. L'État des Risques et Pollutions (ERP), document obligatoire lors de toute transaction immobilière, est établi à la parcelle et peut révéler des contraintes spécifiques non visibles à l'échelle communale, notamment en matière de sols pollués, de cavités ou de plans de prévention locaux. La consultation de cet ERP à la parcelle exacte du bien convoité reste indispensable avant tout achat, même dans une commune au profil de risque favorable comme Notre-Dame-d'Oé.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Notre-Dame-d'Oé ?

Accepted Answer

Sur les 435 logements disposant d'un DPE référencé (source ADEME), seulement 0,7 % sont classés F ou G, soit les passoires thermiques. C'est un taux remarquablement bas : à titre de comparaison, la moyenne nationale approche les 17 %. Le parc de Notre-Dame-d'Oé est donc énergétiquement sain dans l'ensemble, ce qui s'explique probablement par un tissu résidentiel composé majoritairement de maisons individuelles relativement récentes dans le péri-urbain tourangeau. La consommation moyenne constatée est de 139 kWh/m2/an, ce qui correspond à la fourchette des classes C-D selon le barème DPE actuel. Ce n'est pas un parc exceptionnel en termes de performance, mais il est loin du rouge. Les implications pour un acheteur sont directes. La très faible part de passoires (0,7 %) signifie que le risque de tomber sur un bien illégalement louable à partir de 2025 (classe G interdite à la location en 2025, F à partir de 2028, E à partir de 2034) est limité mais non nul. Vérifier systématiquement l'étiquette DPE du bien ciblé reste obligatoire. Pour un investisseur, un bien classé F ou G dans ce marché subira une double pression : décote à l'achat et contrainte légale de mise en conformité, avec des coûts de rénovation énergétique à intégrer intégralement dans le prix de revient. La bonne nouvelle est que ces biens sont rares ici, mais leur rareté ne signifie pas qu'ils n'existent pas.

Question 7

Vivre à Notre-Dame-d'Oé : services, démographie et profil du territoire ?

Accepted Answer

Notre-Dame-d'Oé compte 4 515 habitants avec une croissance démographique de +7,73 % sur cinq ans. Pour une commune de cette taille, c'est un rythme de développement notable, qui signale une attractivité résidentielle réelle dans l'orbite de Tours. Le parc de logements est à 74,3 % occupé par des propriétaires, proportion élevée qui correspond à un tissu pavillonnaire stabilisé, peu spéculatif, avec une rotation faible. Les scores de services sont contrastés. Le transport affiche 100/100, ce qui en fait le point fort absolu de la commune : la connexion à l'agglomération tourangelle est manifestement excellente, un critère décisif pour les actifs qui travaillent à Tours. Le commerce score à 86/100, ce qui traduit une offre de proximité satisfaisante pour une commune de cette taille. La santé (57/100) et l'éducation (50/100) sont dans la moyenne basse, ce qui signifie que pour des besoins médicaux spécialisés ou pour le lycée, le recours à Tours sera nécessaire. Pour des familles avec enfants en bas âge ou des personnes à mobilité réduite, ce point mérite d'être vérifié précisément sur les équipements disponibles. Le profil socio-économique du territoire appelle à un regard lucide : le revenu médian est de 22 628 EUR/an, le taux de pauvreté de 18,4 % et le taux de chômage de 7,4 %. Ces indicateurs signalent une hétérogénéité sociale non négligeable, cohérente avec la composition d'une commune péri-urbaine mixte. Pour un acheteur en résidence principale, ce profil est une donnée de contexte ; pour un investisseur locatif, il conditionne directement la solvabilité des locataires potentiels et doit être intégré dans le calcul du risque locatif.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	2 750 €	—
Maison	3 006 €	—
Tous biens (médian)	2 683 €	2 015 — 2 817 €

Marché immobilier à Notre-Dame-d'Oé (37390) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Notre-Dame-d'Oé.

435 diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

Profil Notre-Dame-d'Oé.

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Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Notre-Dame-d'Oé.

Sources et fiabilité des analyses.

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