Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Hillion ?

Accepted Answer

Le marché immobilier d'Hillion affiche un prix médian de 1 712 EUR/m2, avec une fourchette P25-P75 allant de 1 403 EUR/m2 à 2 522 EUR/m2 selon les données DVF/DGFiP. L'écart entre les deux extrêmes est significatif : il y a donc de vrais écarts de qualité et d'emplacement dans la commune, et le prix médian seul ne dit pas grand chose sans regarder la nature du bien. À noter que les maisons se négocient autour de 1 998 EUR/m2 et les appartements autour de 2 206 EUR/m2, soit environ 10 % de plus pour les appartements. Ce différentiel, inhabituel dans les communes rurales, peut s'expliquer par un parc d'appartements plus récent ou mieux situé, mais il faut le vérifier bien par bien. Le volume de transactions est solide : 321 ventes DVF enregistrées, ce qui est un marché actif pour une commune de 4 335 habitants. Cela signifie une rotation élevée du parc, environ un logement sur quinze change de mains chaque année, ce qui facilite la liquidité en cas de revente. Pour un acheteur, l'entrée de marché à 1 403 EUR/m2 cible des biens à rénover ou moins bien situés, tandis que le P75 à 2 522 EUR/m2 correspond à ce que le marché accepte de payer pour un bien de qualité. Se positionner au-dessus du P75 sans raison objective est un risque sur la valeur à la revente.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Hillion ?

Accepted Answer

Les prix à Hillion ont progressé de 17,7 % sur les douze derniers mois selon DVF/DGFiP. Ce n'est pas une hausse ordinaire : c'est une accélération franche. Concrètement, un bien acheté 200 000 EUR il y a un an vaudrait aujourd'hui environ 235 000 EUR au même prix au mètre carré. Deux lectures s'imposent. Première lecture : pour un acheteur, une hausse de cette ampleur en un an soulève une question légitime de durabilité. Une progression de 17,7 % sur une commune de moins de 5 000 habitants, à 5 000 habitants et sans métropole adjacente identifiée dans les données, peut aussi bien refléter un rattrapage structurel qu'une surchauffe liée à des dynamiques post-Covid sur le littoral breton. La commune est dans les Côtes-d'Armor, département côtier, ce qui peut expliquer une demande résidentielle soutenue. Mais attention : entrer dans un marché qui vient de monter de 18 % en un an, c'est parier sur la continuité de cette dynamique. Si la hausse se corrige même partiellement, les acheteurs récents portent le risque. Deuxième lecture : pour un vendeur, le timing est favorable. Ceux qui ont acheté il y a trois à cinq ans sont dans une position de plus-value confortable. Vendre maintenant, dans un marché tendu avec 321 transactions annuelles, c'est vendre dans la liquidité. La nuance : si vous vendez pour racheter dans la même commune, la hausse s'applique dans les deux sens et l'avantage net est limité.

Question 3

Faut-il acheter à Hillion maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La question mérite une réponse honnête, pas rassurante. D'un côté, les indicateurs de tension sont réels : le marché est classé tendu avec un indice de 78, 321 transactions sur une commune de 4 335 habitants, et une hausse de 17,7 % sur douze mois. La demande existe. De l'autre côté, entrer après une hausse de presque 18 % en un an revient à acheter après une course, pas avant. Attendre comporte son propre risque : si la hausse se poursuit, chaque mois coûte cher. Acheter maintenant comporte le risque d'une correction si la dynamique se retourne. La décision rationnelle dépend de deux paramètres que vous seul connaissez. Premier paramètre : l'horizon de détention. En dessous de cinq ans, le risque de revendre à un prix ajusté ou en dessous du prix d'achat est non négligeable dans un marché qui vient de fortement monter. Au-delà de huit ans pour une résidence principale, le cycle s'efface et les fondamentaux reprennent le dessus : taux de vacance faible à 5,1 %, marché actif, population en légère croissance (+1,43 % sur cinq ans). Second paramètre : la qualité intrinsèque du bien. Dans un marché tendu, les vendeurs ont tendance à surévaluer. Utilisez la fourchette DVF (P25 : 1 403 EUR/m2, médiane : 1 712 EUR/m2, P75 : 2 522 EUR/m2) comme ancre de négociation. Un bien affiché au-dessus du P75 sans justification technique solide est surévalué. Conclusion pragmatique : acheter un bien de qualité, bien classé énergétiquement, à un prix ancré sur la médiane DVF, avec un horizon long, reste défendable. Acheter n'importe quoi parce que le marché monte est une erreur classique de fin de cycle.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Hillion, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données disponibles permettent de répondre avec nuance, sans optimisme excessif. Le marché est classé tendu (indice 78), ce qui signifie que la demande locative dépasse structurellement l'offre disponible. Le taux de vacance locative est de 5,1 % selon LOVAC, ce qui est modéré : il y a des biens vides, mais pas une sur-offre inquiétante. Ces deux signaux vont dans le sens d'une demande locative réelle. Maintenant, les chiffres bruts : avec un prix médian à 1 712 EUR/m2 et un prix appartement à 2 206 EUR/m2, un studio de 30 m2 s'acquiert autour de 66 000 EUR, un T2 de 45 m2 autour de 100 000 EUR. Ce sont des mises de fonds accessibles. En revanche, les données disponibles ne comprennent pas les loyers constatés à Hillion, et c'est précisément là que la prudence s'impose : ne jamais calculer un rendement locatif sans vérifier le loyer réellement pratiqué dans la commune (sources : observatoires locaux, annonces actives, CLAMEUR). Sur une commune de cette taille, les loyers peuvent être significativement inférieurs aux grandes agglomérations, ce qui comprime le rendement brut malgré un prix d'achat modéré. Point de vigilance supplémentaire : le revenu médian local est de 22 657 EUR/an selon l'INSEE, avec un taux de pauvreté de 15 %. Une partie du parc locatif cible donc des ménages aux revenus modestes, ce qui implique un plafond de loyer de fait. Enfin, 79,1 % des résidents sont propriétaires : la demande locative est minoritaire mais existe. Synthèse : l'investissement locatif à Hillion est envisageable sur un horizon long avec un rendement brut probablement entre 4 % et 6 %, mais à vérifier impérativement sur les loyers réels avant toute décision.

Question 5

Hillion est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et les données Géorisques/BRGM indiquent deux risques cumulés à prendre sérieusement en compte. Premier risque : l'inondation. La commune est identifiée comme exposée au risque inondation. Cela ne signifie pas que toute la commune est en zone inondable, mais qu'une partie du territoire l'est. Conséquence directe pour l'acheteur : certaines parcelles peuvent être inconstructibles ou soumises à des contraintes d'assurance spécifiques, et certains logements peuvent avoir subi des sinistres passés déclarés en catastrophe naturelle. Second risque : le retrait-gonflement des argiles (RGA). La présence de sol argileux est confirmée. Ce phénomène provoque des mouvements de terrain lors des alternances sécheresse-réhumidification, avec des dommages structurels sur les fondations (fissures, déformations). Ce risque a pris de l'ampleur avec les étés de plus en plus secs. Il est souvent sous-estimé car non visible à l'achat. Le risque sismique est en zone 2 (faible), ce qui est un niveau standard pour la Bretagne intérieure : pas de contrainte opérationnelle majeure à ce stade. Ce que cela implique concrètement : avant tout compromis, demander et lire attentivement l'État des Risques et Pollutions (ERP) établi à la parcelle, obligatoire en France. Vérifier l'historique des sinistres déclarés sur le bien (vendeur obligé de le déclarer). Pour le risque argile, faire évaluer l'état des fondations si le bâtiment date d'avant 1990. Ces éléments peuvent justifier une décote sur le prix ou des clauses suspensives dans l'acte.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Hillion ?

Accepted Answer

Les données DPE/ADEME ne sont pas disponibles pour Hillion dans la base que nous exploitons : nous n'avons pas de distribution par étiquette, pas de taux de passoires thermiques (F/G), ni de consommation moyenne au m2. Il serait irresponsable d'inventer ces chiffres ou de les extrapoler depuis la moyenne nationale. Ce que nous pouvons dire à partir du contexte : Hillion est une commune à dominante maisons individuelles (79,1 % de propriétaires, profil typiquement pavillonnaire), avec un parc immobilier qui comporte vraisemblablement des constructions des années 1970-2000, période où les normes thermiques étaient faibles. Cela ne permet pas de conclure, mais invite à la vigilance. Ce que vous devez faire concrètement avant tout achat : consulter l'étiquette DPE du bien spécifique dans l'annonce ou l'acte (obligatoire depuis 2021), vérifier si le bien est classé F ou G, ce qui le rend interdit à la location depuis janvier 2025 pour les F, et le soumettra à des contraintes croissantes jusqu'en 2034 pour les E. Une passoire thermique à Hillion devrait se négocier avec une décote intégrant le coût de rénovation estimé par un diagnostiqueur ou un artisan, pas seulement l'affichage DPE. Sur un marché en hausse de 17,7 %, les vendeurs n'ont pas tendance à consentir spontanément cette décote : elle doit se négocier activement.

Question 7

Vivre à Hillion : services, démographie et qualité de vie selon les données disponibles ?

Accepted Answer

Commençons par ce que les données disent sans les embellir. La démographie est légèrement positive : +1,43 % sur cinq ans pour une commune de 4 335 habitants, ce qui représente environ 60 personnes supplémentaires. C'est une stabilité plutôt qu'un boom, et c'est un signal modérément favorable : la commune ne se vide pas, ce qui soutient la valeur immobilière à long terme. Le taux de chômage local est de 5 % selon l'INSEE (données IRIS), ce qui est inférieur à la moyenne nationale, signe d'une population active relativement en emploi. Le revenu médian est de 22 657 EUR/an, légèrement en dessous de la médiane française, avec un taux de pauvreté de 15 % qui signale une partie de la population en situation fragile. Sur les équipements, les scores sectoriels sont contrastés. L'éducation score 75/100 : c'est le point fort, ce qui signifie une offre scolaire correcte pour une commune de cette taille, pertinente pour les familles avec enfants. Les transports scorent 40/100 et le score de localisation est de 35/100 : ces deux indicateurs signalent une dépendance à la voiture. Hillion n'est pas une commune où l'on peut fonctionner sans véhicule personnel, et cela doit être intégré dans le budget du ménage (carburant, entretien, second véhicule éventuel). La santé et le commerce scorent tous deux 29/100, ce qui est bas : offre médicale et commerciale limitée sur place, avec un recours probable aux communes voisines pour les besoins courants. La sécurité score 64/100, ce qui est un niveau moyen-correct. Les 173 établissements présents avec 80 créations sur douze mois indiquent un tissu économique local actif, ce qui est positif pour la vie de la commune. Synthèse : Hillion convient à un profil résident motorisé, avec enfants scolarisés, acceptant de se déplacer pour commerces et soins. Ce n'est pas une commune autonome pour tous les services du quotidien.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	2 206 €	—
Maison	1 998 €	—
Tous biens (médian)	1 712 €	1 403 — 2 522 €

Marché immobilier à Hillion (22120) — Prix, DPE, risques 2025

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