Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Darnétal ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian à Darnétal s'établit à 2 264 EUR/m2, avec un prix moyen légèrement supérieur à 2 367 EUR/m2 -- l'écart entre les deux signale quelques biens haut de gamme qui tirent la moyenne vers le haut. La fourchette réelle du marché se situe entre 1 615 EUR/m2 (premier quartile, P25) et 2 494 EUR/m2 (troisième quartile, P75) : autrement dit, la moitié des transactions se règlent dans cet intervalle. Le marché est très clivé selon le type de bien : les appartements s'échangent à 3 539 EUR/m2 en médiane, soit 63 % de plus que les maisons, cotées à 2 170 EUR/m2. Ce différentiel est inhabituellement élevé et mérite une explication prudente : il peut refléter un parc d'appartements plus récent ou mieux situé, mais aussi un volume de transactions sur ce segment insuffisant pour fixer un prix de référence solide. À ce stade, 897 ventes DVF ont été enregistrées, ce qui donne une base statistique correcte sur l'ensemble de la commune. En pratique, pour un acheteur qui compare Darnétal à Rouen intra-muros, le prix des maisons reste nettement plus accessible. Pour un investisseur qui regarde les appartements, le prix au m2 dépasse certains arrondissements rouennais : la prime doit être justifiée par la qualité du bien, son DPE et la demande locative réelle sur place.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Darnétal ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix à Darnétal ont progressé de 12,3 %. Ce n'est pas un frémissement : c'est une hausse significative, nettement au-dessus de la tendance nationale sur la même période, qui était globalement négative ou stagnante dans la majorité des marchés français. Concrètement, un bien acheté 150 000 EUR il y a un an vaudrait aujourd'hui environ 168 500 EUR en valeur de marché. Pour un acheteur, cette dynamique appelle deux lectures contradictoires. D'un côté, un marché qui monte aussi vite signifie que les négociations à la baisse sont difficiles : les vendeurs ont le vent dans le dos et le savent. De l'autre, une hausse de 12 % sur douze mois dans une commune où le revenu médian des ménages est de 18 793 EUR/an et le taux de pauvreté atteint 26,5 % soulève une question de soutenabilité : la demande s'appuie-t-elle sur des fondamentaux solides ou sur un mouvement de report depuis Rouen ? Si c'est un report, il peut se prolonger ; s'il s'essouffle, la correction peut être rapide. Pour un vendeur, le contexte est clairement favorable : c'est le bon moment pour se positionner au prix du marché actuel et ne pas attendre une hypothétique nouvelle hausse, car ce rythme est difficile à tenir durablement dans un bassin de revenu contraint.

Question 3

Faut-il acheter à Darnétal maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend avant tout de votre horizon de détention et de la qualité du bien visé, pas du calendrier de marché en lui-même. Côté arguments pour acheter maintenant : la hausse de 12,3 % sur un an indique que le marché est actif, ce qui réduit le risque de se retrouver seul acheteur sur un marché désert. Le niveau de prix des maisons à 2 170 EUR/m2 en médiane reste accessible comparé à Rouen, et la desserte en transports affiche un score maximal (100/100), ce qui garantit une demande structurelle de la part des actifs travaillant sur l'agglomération. Côté signaux de vigilance : le taux de logements vacants est de 9,12 % selon les données LOVAC -- c'est un niveau élevé pour une commune de cette taille. Un taux de vacance à 9 % signifie que près d'un logement sur dix est inoccupé, ce qui peut indiquer un parc vieillissant, des logements difficiles à louer ou à vendre, ou une inadéquation entre l'offre et les attentes du marché. Avant d'acheter, il est impératif de comprendre pourquoi ce bien précis est disponible dans ce contexte. De plus, le taux de chômage local est de 19,1 % et le taux de pauvreté de 26,5 %, deux indicateurs qui fragilisent la demande locative et la revente à moyen terme. Stratégie défendable : sur un horizon de résidence principale de huit ans ou plus, le niveau de prix reste raisonnable et la connexion à l'agglo rouennaise protège la valeur. Sur un horizon court ou pour un investissement locatif pur, le profil socio-économique de la commune et le taux de vacance élevé imposent une due diligence sérieuse avant de s'engager.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Darnétal, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données permettent de poser le cadre, mais elles imposent d'emblée une mise en garde sérieuse. L'indice de tension locative est classé en équilibre (score 56 sur 100) : il n'y a pas de pénurie de logements à Darnétal, ce qui signifie que vous ne pourrez pas vous appuyer sur une forte pression de la demande pour placer votre bien rapidement ou justifier un loyer élevé. Plus préoccupant encore, le taux de vacance LOVAC est de 9,12 % : dans un marché à l'équilibre avec une vacance aussi marquée, le risque de carence locative est réel et doit être intégré dans tout calcul de rendement. Sur le plan socio-économique, le revenu médian des ménages est de 18 793 EUR/an et le taux de pauvreté atteint 26,5 %, avec un taux de chômage de 19,1 %. Ces chiffres délimitent directement le plafond de loyer que les locataires peuvent absorber. Un investisseur qui achète un appartement à 3 539 EUR/m2 doit s'assurer que le loyer de marché réellement constaté -- à vérifier impérativement sur les observatoires locaux des loyers ou les annonces récentes, ces données ne sont pas dans notre base -- permet d'atteindre un rendement brut suffisant pour couvrir charges, fiscalité et risque de vacance. En première approximation, sur un marché de ce profil, un rendement brut inférieur à 6-7 % ne compense pas le risque socio-économique. La hausse de prix de 12,3 % sur un an offre une plus-value potentielle en cas de revente rapide, mais miser sur la continuation de cette tendance dans un bassin de revenu contraint serait imprudent. Verdict : investir à Darnétal n'est pas exclu, mais le dossier doit être construit sur le loyer réel et le taux de remplissage effectif, pas sur une projection optimiste.

Question 5

Darnétal est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

D'après les données issues de Géorisques et du BRGM, Darnétal présente un profil de risques naturels globalement limité. Le risque d'inondation est absent de la commune selon les données disponibles. Le risque sismique est classé en zone 1, soit la zone de sismicité la plus faible définie par la réglementation française : aucune contrainte parasismique particulière n'est imposée aux constructions courantes. Le risque de retrait-gonflement des argiles (RGA) n'est pas identifié. Ce tableau est rassurant mais ne dispense pas des vérifications réglementaires obligatoires. Avant toute promesse de vente, le vendeur a l'obligation de fournir un État des Risques et Pollutions (ERP) établi à la parcelle, qui intègre également les risques technologiques, miniers et les périmètres de pollution des sols -- des dimensions que les données agrégées à l'échelle communale ne capturent pas. En Seine-Maritime, la proximité d'activités industrielles historiques peut générer des risques de pollution des sols très localisés, invisibles à l'échelle de la commune mais déterminants pour une parcelle précise. L'ERP est votre seul document contractuellement fiable : exigez-le et lisez-le avant de signer.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Darnétal ?

Accepted Answer

Sur les 3 378 logements disposant d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) enregistré auprès de l'ADEME, seulement 3,7 % sont classés F ou G, c'est-à-dire des passoires thermiques. C'est un taux remarquablement bas : à titre de comparaison, la moyenne nationale tourne autour de 17 % du parc. La consommation énergétique moyenne est de 134 kWh/m2/an, un niveau qui correspond approximativement à la classe C-D, ce qui confirme un parc globalement correct sur le plan énergétique. Ce chiffre est une bonne nouvelle structurelle pour les acheteurs : le risque d'acquisition d'une passoire sans s'en rendre compte est faible à Darnétal, mais pas nul. Rappel des échéances légales issues de la loi Climat et Résilience : les logements classés G sont déjà interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 pour les nouveaux contrats, les F le seront en 2028, et les E en 2034. Un logement classé F ou G ne se loue plus, et sa valeur de revente décote mécaniquement. Si vous achetez un bien avec un DPE médiocre, intégrez le coût des travaux de rénovation dans votre offre de prix -- une rénovation énergétique permettant de passer de G à D coûte en général entre 15 000 et 40 000 EUR selon la surface et le type de travaux, ce qui doit s'imputer directement sur le prix d'acquisition. À Darnétal, ce cas de figure concerne moins d'un bien sur vingt-cinq, mais l'analyse du DPE individuel reste obligatoire avant tout engagement.

Question 7

Vivre à Darnétal : services, démographie et profil socio-économique ?

Accepted Answer

Sur le plan des équipements, Darnétal affiche des scores maximaux (100/100) sur les quatre dimensions mesurées : transports, éducation, santé et commerces. Pour une commune de 9 566 habitants, c'est une dotation en services au niveau d'une ville bien équipée, et cela s'explique en partie par la proximité immédiate de l'agglomération rouennaise. Le score de localisation global est de 69/100. Ces indicateurs signifient en pratique que les contraintes du quotidien -- courses, médecin, école, trajet professionnel -- sont très bien couvertes, ce qui protège la valeur du bien à long terme et facilite la mise en location. Le score de sécurité est de 61/100, un niveau modéré, sans anomalie marquante dans un sens ou dans l'autre pour une commune péri-urbaine de cette taille. Sur la démographie, la population a reculé de 1,78 % sur les cinq dernières années. Ce n'est pas un effondrement, mais c'est un signal négatif : une commune qui perd des habitants voit structurellement sa base de demande immobilière s'éroder. Ce recul est cohérent avec le taux de logements vacants élevé (9,12 %). Le profil socio-économique mérite une lecture directe et sans détour : le revenu médian des ménages est de 18 793 EUR/an (source INSEE/IRIS), le taux de pauvreté est de 26,5 % et le taux de chômage atteint 19,1 %. Ces trois indicateurs sont significativement plus dégradés que la moyenne nationale. Ils ne rendent pas l'achat impossible, mais ils conditionnent fortement la demande locative solvable, la capacité de revente et la trajectoire de prix à moyen terme. Un acheteur qui intègre ces données dans son analyse prend une décision informée ; un acheteur qui les ignore s'expose à des déconvenues.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	3 539 €	—
Maison	2 170 €	—
Tous biens (médian)	2 264 €	1 615 — 2 494 €

Marché immobilier à Darnétal (76160) — Prix, DPE, risques 2025

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