Marché immobilier à Saint-Étienne-du-Rouvray (76800) — Prix, DPE, risques 2025

Le prix médian à Saint-Étienne-du-Rouvray s'établit à 1 948 €/m² (intervalle 25-75 : 1 516–2 333 €/m²), selon 2 513 transactions analysées sur 12 mois avec une tendance quasi stable (+0,21 %). Le parc immobilier est composé majoritairement d'appartements, dont l'année de construction moyenne avoisine 1970. Les quartiers comme le Madrillet, les Cateliers, la Houssière et le Village offrent des environnements variés : grands ensembles rénovés, zones pavillonnaires et espaces résidentiels. Le parc énergétique affiche une consommation moyenne de 164 kWh/m² pour 6 983 diagnostics analysés, avec 6,9 % de passoires F+G. Ces biens anciens correspondent majoritairement aux classes D et C. Quelques programmes neufs émergent ponctuellement. Les acquéreurs sont essentiellement des primo-accédants attirés par l'accessibilité tarifaire aux portes de Rouen, et des investisseurs visant le rendement locatif étudiant du technopôle du Madrillet.

Le score de sécurité de Saint-Étienne-du-Rouvray s'établit à 63/100, avec un indice de localisation de 67/100. La situation varie significativement selon les quartiers. Les zones pavillonnaires en lisière de la forêt du Madrillet et dans le secteur du Village sont généralement perçues comme calmes. Les secteurs plus denses, comme le Château Blanc, font l'objet d'une attention particulière des services publics. Les données nationales indiquent des taux de cambriolages et de violences sur l'espace public dans la moyenne observée pour cette strate communale, qui demandent une vigilance équilibrée. La ville conduit des actions de prévention et de présence du terrain. Il est recommandé de visiter plusieurs quartiers pour se forger une appréciation personnelle du cadre de vie local, qui ne peut pas être résumée à un seul indicateur.

Saint-Étienne-du-Rouvray bénéficie d'une intégration au réseau Astuce de la métropole rouennaise. La ligne TEOR T4 traverse la commune et offre une liaison rapide vers le centre de Rouen et les pôles d'activité de l'agglomération. Le maillage des bus est dense, avec en moyenne un arrêt situé à moins de 200 mètres de chaque adresse, facilitant les déplacements quotidiens sans voiture. Cette infrastructure permet de relier aisément les différents quartiers, le technopôle du Madrillet, les zones commerciales et les établissements scolaires. Pour les automobilistes, l'accès rapide à l'A13 et à la Sud III fluidifie les trajets vers Paris, Le Havre ou Caen. La position de la commune aux portes de Rouen consolide son rôle de pôle secondaire bien connecté.

Saint-Étienne-du-Rouvray dispose d'une offre éducative complète : écoles maternelles, élémentaires, collèges et deux lycées (Le Corbusier et Fernand Léger) couvrant la scolarité obligatoire et le secondaire. Une part importante des établissements relève du réseau d'éducation prioritaire (REP), bénéficiant de moyens renforcés. La ville constitue un pôle majeur d'enseignement supérieur régional grâce au technopôle du Madrillet. Ce campus accueille des unités de formation de l'Université de Rouen Normandie (sciences et techniques) ainsi que l'INSA Rouen et l'ESIGELEC. Cette concentration d'établissements d'études supérieures génère une population étudiante importante, contribuant à la dynamique locale et créant une demande locative structurée.

La vie locale s'organise autour du centre culturel Le Rive Gauche, scène conventionnée d'intérêt national proposant théâtre, danse et musique. Les quartiers vivent au rythme de leurs marchés et commerces de proximité. L'offre gastronomique reflète le caractère populaire de la ville. La forêt domaniale du Madrillet, immédiatement accessible, offre randonnée, VTT et activités de plein air. Les bords de Seine, marqués par l'activité portuaire, proposent également des espaces de promenade. Le Jardin des plantes, en lisière communale, constitue un autre point d'accès à la nature. La ville cultive ainsi un équilibre entre dynamisme urbain—associations et événements—et accès aux espaces verts structurants pour la qualité de vie quotidienne.

Dans le périmètre proche, le prix médian de Saint-Étienne-du-Rouvray (1 948 €/m²) se positionne parmi les plus accessibles du secteur. Rouen, à proximité, atteint 2 908 €/m² (+49,3 % de plus). Pour qui cherche à s'installer dans le bassin de vie sans subir le prix du centre, Saint-Étienne-du-Rouvray représente une alternative économique pertinente.

Saint-Étienne-du-Rouvray répond aux besoins des primo-accédants et jeunes familles en quête d'accessibilité tarifaire aux portes de Rouen. Elle intéresse aussi les investisseurs en raison de la demande locative étudiante stable. Ses atouts objectifs—excellente desserte en transports, offre scolaire diversifiée, proximité de la forêt—en font une option de compromis entre localisation métropolitaine, budget maîtrisé et accès aux espaces naturels.

Cette analyse de Saint-Étienne-du-Rouvray repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour régulièrement selon le calendrier de chaque producteur : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense les transactions immobilières publiées depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.

Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et documentée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.