Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Étienne-du-Rouvray ?
D'après les transactions DVF/DGFiP, le prix médian à Saint-Étienne-du-Rouvray s'établit à 1 995 EUR/m2, avec une fourchette P25-P75 comprise entre 1 500 et 2 329 EUR/m2. Autrement dit, la moitié des biens se négocient dans cette plage, ce qui représente un marché à prix abordables à l'échelle de la Seine-Maritime. L'écart entre appartements et maisons est notable et mérite attention : les appartements se vendent en médiane à 3 474 EUR/m2, soit presque le double des maisons à 1 994 EUR/m2. Ce différentiel s'explique en partie par la nature du parc bâti -- un tissu de maisons individuelles souvent anciennes, dont la valeur au mètre carré reste bridée par les charges de rénovation et les niveaux de revenus locaux. Ce chiffre brut ne doit pas être lu sans contexte socio-économique : le revenu médian des ménages est de 19 468 EUR/an, le taux de pauvreté atteint 24,4 % et le taux de chômage dépasse 21 %. Ces indicateurs pèsent structurellement sur la capacité d'emprunt locale et donc sur la demande solvable. Le volume de 1 722 ventes DVF témoigne d'un marché actif en taille, ce qui garantit une certaine liquidité -- on peut vendre -- mais cela reflète aussi un stock important et une rotation élevée, pas nécessairement une tension acheteuse. Pour un acheteur, la donnée utile est la suivante : un budget de 200 000 EUR permet d'envisager environ 100 m2 de maison au prix médian, ce qui est rare en Île-de-France ou à Rouen-centre. La question n'est pas tant le prix d'entrée que la trajectoire de valeur, traitée ci-dessous.
Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Saint-Étienne-du-Rouvray ?
Sur les douze derniers mois, les prix ont progressé de 3,1 % à Saint-Étienne-du-Rouvray. C'est une hausse modérée, légèrement supérieure à l'inflation des loyers, mais insuffisante pour parler de marché dynamique. Sur un bien à 200 000 EUR, cela représente environ 6 200 EUR de revalorisation sur un an -- réel, mais à relativiser face aux coûts de transaction (frais de notaire, frais d'agence). Le signal positif est que le marché tient, sans correction. Le signal de prudence, c'est le contexte structurel : un taux de chômage local à 21 %, un revenu médian faible à 19 468 EUR/an et un taux de pauvreté à 24,4 % limitent mécaniquement la capacité des ménages locaux à absorber des hausses de prix soutenues. En d'autres termes, la progression de 3,1 % est défendable aujourd'hui, mais elle n'a pas les fondamentaux démographiques ou économiques d'une commune capable d'enchaîner plusieurs années de hausse solide. Pour un acheteur en résidence principale qui envisage de rester huit ans ou plus, cette tendance est rassurante : le marché ne s'effondre pas et la valeur se préserve. Pour un investisseur cherchant une plus-value rapide sur cinq ans, le profil socio-économique de la commune plaide pour la prudence. La population croît de 3,54 % sur cinq ans, ce qui est un facteur de soutien réel à la demande.
Faut-il acheter à Saint-Étienne-du-Rouvray maintenant ou attendre ?
La réponse dépend entièrement de l'horizon de détention et du type de bien visé. Le marché est à +3,1 % sur douze mois et le volume de transactions est élevé (1 722 ventes DVF) : il n'y a pas de signal d'effondrement imminent, ni de surchauffe à craindre. La commune est en situation de marché équilibré (indice de tension 53/100), ce qui signifie que l'acheteur dispose d'un pouvoir de négociation raisonnable sans urgence à surenchérir. Premier repère, l'horizon. Pour une résidence principale sur huit à dix ans, acheter aujourd'hui à 1 995 EUR/m2 médian est défendable : le prix d'entrée est bas, la tendance est légèrement positive, et la croissance démographique (+3,54 % sur cinq ans) soutient la demande à moyen terme. Attendre n'apporte rien de décisif dans ce contexte stable. Pour un horizon court (revente avant cinq ans), le risque est réel : les frais de transaction absorbent la hausse modeste, et un retournement conjoncturel dans un marché à faibles revenus locaux peut être difficile à absorber. Second repère, la qualité du bien. Dans un marché où 7,7 % des logements sont des passoires thermiques (classés F ou G), les biens mal classés au DPE subiront une double pression : dépréciation réglementaire (interdiction de louer les F dès 2025, les E en 2034) et travaux de rénovation coûteux. À Saint-Étienne-du-Rouvray, où le prix médian des maisons est à 1 994 EUR/m2, une décote de 10 à 15 % sur une passoire peut sembler faible en valeur absolue, mais les devis de rénovation énergétique dépassent souvent 30 000 à 50 000 EUR. La règle : négocier sur les passoires uniquement si l'on maîtrise le coût de rénovation, jamais en espérant le vendre tel quel dans cinq ans.
Investir dans l'immobilier locatif à Saint-Étienne-du-Rouvray, est-ce rentable ?
Le marché locatif de Saint-Étienne-du-Rouvray présente un profil à double tranchant qu'il faut lire sans complaisance. Le point de départ est favorable : le prix d'achat médian est bas (1 995 EUR/m2, appartements à 3 474 EUR/m2), ce qui mécaniquement élargit le rendement brut potentiel comparé à des communes plus chères de l'agglomération rouennaise. La part de propriétaires est de seulement 41,3 %, soit une très forte proportion de locataires (plus de 58 %), ce qui confirme une demande locative structurellement présente. La croissance démographique de 3,54 % sur cinq ans et la population de 29 518 habitants garantissent un bassin de candidats locataires. Mais plusieurs signaux d'alerte s'imposent. Le taux de vacance LOVAC est à 6,68 % : ce n'est pas alarmant, mais cela indique qu'environ un logement sur quinze est vacant durablement -- signe que la demande locative n'est pas aussi tendue qu'il y paraît. Le taux de chômage à 21 % et le taux de pauvreté à 24,4 % impliquent un risque d'impayés nettement supérieur à la moyenne nationale : le choix du locataire et la gestion des garanties (GLI, caution) deviennent critiques, pas optionnels. Le revenu médian à 19 468 EUR/an plafonne aussi les loyers réellement acceptables par le marché : inutile de modéliser un rendement sur un loyer que les ménages locaux ne peuvent pas assumer. Concrètement, avant tout calcul de rentabilité, vérifiez les loyers réellement constatés sur des comparateurs de loyers (Clameur, PAP, annonces récentes), pas les loyers théoriques. Le rendement brut peut paraître attractif sur le papier à ces niveaux de prix, mais un taux d'impayés élevé et une vacance récurrente peuvent le ramener rapidement à zéro net. L'investissement locatif ici est défendable à condition d'une gestion rigoureuse, d'un bien en bon état DPE, et d'une rentabilité calculée avec les vrais loyers du secteur.
Saint-Étienne-du-Rouvray est-elle exposée à des risques naturels ?
D'après les référentiels Géorisques/BRGM croisés dans nos données, le profil de risque de Saint-Étienne-du-Rouvray est relativement limité sur les principaux aléas. Le risque d'inondation est absent des données de la commune, ce qui est notable pour une commune de Seine-Maritime traversée par des zones de basse vallée. Le risque de retrait-gonflement des argiles (RGA) est également non détecté ici, ce qui signifie que les fondations des maisons sont moins exposées aux mouvements de terrain saisonniers. Le risque sismique est classé en zone 1, soit la zone de sismicité la plus basse en France : aucune contrainte constructive spécifique à ce titre. Ce tableau global est rassurant, mais il ne dispense en aucun cas de consulter l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle précise avant tout achat. Saint-Étienne-du-Rouvray est une commune à vocation industrielle historique, avec des installations classées ICPE dans son tissu économique : le risque technologique (usines, dépôts) peut être présent à l'échelle de certaines parcelles et doit être vérifié dans l'ERP, document obligatoire remis par le vendeur. C'est un point de vigilance spécifique à cette commune que les agrégateurs immobiliers généralistes n'intègrent pas dans leurs fiches.
Quelle est la performance énergétique des logements à Saint-Étienne-du-Rouvray ?
Sur les 5 822 logements avec DPE enregistré dans la base ADEME, 7,7 % sont classés F ou G, soit environ 449 logements qualifiés de passoires thermiques. Ce chiffre est inférieur à la moyenne nationale (autour de 15-17 % selon les territoires), ce qui suggère un parc bâti relativement moins dégradé énergétiquement, ou un effet de composition du parc diagnostiqué. La consommation moyenne est de 170 kWh/m2/an, un niveau qui se situe dans la partie basse de la classe D, ce qui reste perfectible mais sans urgence de rénovation massive pour la majorité des biens. Pour un acheteur, la distinction est simple. Un logement classé A, B ou C : confort immédiat, charges maîtrisées, aucune contrainte réglementaire. Un logement classé D ou E : toujours louable et vendable sans restriction immédiate, mais la classe E sera interdite à la location en 2034 -- délai qui peut sembler lointain mais qui commence à peser sur les valorisations dès aujourd'hui. Un logement classé F ou G : interdit à la location depuis le 1er janvier 2025 pour les F (en pratique, les nouveaux contrats), avec une dépréciation marchande croissante. À 1 994 EUR/m2 pour les maisons, une décote de 10 à 15 % sur une passoire représente entre 150 et 300 EUR/m2 de moins -- soit 15 000 à 30 000 EUR sur un bien de 100 m2. Si ce rabais couvre les travaux de rénovation, le calcul peut être intéressant. S'il ne les couvre pas, la passoire est un piège. Exigez systématiquement le DPE avant toute offre et faites chiffrer les travaux par un professionnel indépendant avant de signer.
Vivre à Saint-Étienne-du-Rouvray : services, démographie et contexte social ?
Saint-Étienne-du-Rouvray affiche des scores d'équipements au maximum sur quatre dimensions clés : transports (100/100), éducation (100/100), santé (100/100) et commerces (100/100). Avec 5 367 établissements recensés et 422 créations sur douze mois, le tissu économique est dense pour une commune de 29 518 habitants. En termes de mobilité, le score transport à 100/100 est particulièrement utile pour un actif travaillant sur l'agglomération rouennaise : Saint-Étienne-du-Rouvray est desservie par le métro de Rouen (ligne de métro), ce qui la place dans un bassin d'emploi élargi sans dépendance à la voiture. La démographie est orientée positivement : +3,54 % de population sur cinq ans, signal de commune qui attire ou retient ses habitants. Ces éléments sont des fondamentaux solides pour la valeur immobilière à long terme. Mais le tableau social est contrasté et doit être intégré sans détour. Le taux de pauvreté est à 24,4 %, le taux de chômage à 21 % et le revenu médian à 19 468 EUR/an : ce sont des indicateurs significativement dégradés par rapport aux moyennes nationales (taux de pauvreté national autour de 14 %, chômage autour de 7 %). Le score de sécurité à 63/100, sans être alarmant, confirme que la commune ne bénéficie pas d'un environnement perçu comme particulièrement sûr. Pour un acheteur en résidence principale, ces éléments ne sont pas rédhibitoires si les équipements de proximité et l'accessibilité à l'emploi sont les critères prioritaires, et si le budget est contraint. Pour un investisseur, ils impliquent une gestion locative plus exigeante et un risque d'impayés à ne pas sous-estimer.