Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Aubin-d'Aubigné ?
D'après les données DVF/DGFiP sur 309 ventes enregistrées, le prix médian à Saint-Aubin-d'Aubigné s'établit à 2 466 EUR/m2, avec un prix moyen légèrement supérieur à 2 530 EUR/m2. La fourchette réelle du marché va de 1 726 EUR/m2 (25e percentile) à 2 595 EUR/m2 (75e percentile) : un écart de près de 870 EUR/m2 entre un bien d'entrée de gamme et un bien de bon niveau. Ce n'est pas un marché homogène. Les appartements se négocient en moyenne à 2 322 EUR/m2, les maisons à 2 195 EUR/m2 -- une inversion notable, les maisons sont ici légèrement moins chères au mètre carré que les appartements, probablement en raison de surfaces plus grandes et de profils de biens différents. Pour un acheteur, cela signifie qu'une maison de 100 m2 coûte aux alentours de 219 500 EUR au prix médian constaté, soit un ticket d'entrée inférieur à beaucoup de communes de la couronne rennaise. Le volume de 309 ventes sur la période témoigne d'un marché actif pour une commune de 4 304 habitants : la liquidité est réelle, ce qui est un facteur de sécurité si vous devez revendre. En revanche, avec une tendance baissière en cours (voir la question suivante), ces prix sont à lire comme un point haut récent, pas comme un plancher consolidé.
Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Saint-Aubin-d'Aubigné ?
Sur les douze derniers mois, les prix ont reculé de 5,22 % à Saint-Aubin-d'Aubigné. Ce n'est pas du bruit statistique : c'est une baisse franche et mesurable. Concrètement, un bien à 2 600 EUR/m2 il y a un an se négocie aujourd'hui autour de 2 464 EUR/m2. Sur une maison de 100 m2, cela représente environ 13 600 EUR de valeur effacée en douze mois. Pour un acheteur, deux repères pour décider. Premier repère : l'horizon de détention. Si vous achetez pour y vivre au moins huit à dix ans, la correction actuelle joue en votre faveur : vous entrez avec un pouvoir de négociation réel et le cycle a de grandes chances de s'être effacé à l'horizon de revente. Si votre horizon est court -- mutation professionnelle probable dans trois ans, investissement locatif à revendre rapidement -- le risque de sortir à perte est sérieux. Second repère : la qualité du bien. Dans un marché qui baisse, les biens à défauts -- passoire énergétique, gros travaux, localisation secondaire -- décotent plus vite et plus fort que les biens sains. La stratégie qui tient : négocier en dessous du prix affiché (le marché vous y autorise), cibler un bien bien classé au DPE ou avec un potentiel de rénovation chiffré. Pour un vendeur, la leçon est inverse : se positionner au prix du marché d'aujourd'hui, pas à celui de 2022-2023. Chaque mois de surprix coûte plus que la négociation acceptée dès le départ.
Faut-il acheter à Saint-Aubin-d'Aubigné maintenant ou attendre ?
La réponse dépend de votre situation, pas d'une vérité générale. Trois éléments objectifs à peser. Premier élément : le marché est en correction de 5,22 % sur un an, dans un contexte de tension dite 'équilibrée' (indice 60). Ce n'est pas un marché sous tension extrême où il faudrait absolument se positionner avant que les prix repartent ; c'est un marché où l'acheteur a du temps et du pouvoir de négociation. Attendre quelques mois ne vous pénalise pas sur la disponibilité des biens. Second élément : le taux de vacance locative est de 3,56 % selon LOVAC, ce qui est très faible. Pour une résidence principale, cela confirme que le marché absorbe les logements occupés -- la demande de fond est là. Ce n'est pas un territoire qui se vide. Troisième élément : la démographie est légèrement positive (+3,49 % sur cinq ans), le revenu médian des ménages est de 24 296 EUR/an, et les équipements de commerce (score 86/100) et d'éducation (score 75/100) sont au-dessus de la moyenne pour une commune de cette taille. Ces fondamentaux soutiennent une demande résidentielle durable. Synthèse actionnable : pour une résidence principale avec un horizon long, acheter maintenant dans un marché en recul est défendable -- à condition de négocier et de ne pas payer le prix de 2022. Pour un investissement locatif ou un horizon court, la prudence s'impose : une baisse de 5 % par an pendant deux ans représente 10 % de valeur perdue avant même de parler de rendement.
Investir dans l'immobilier locatif à Saint-Aubin-d'Aubigné, est-ce rentable ?
Les données disponibles permettent de cadrer la question, sans donner une réponse définitive -- les loyers constatés ne font pas partie des référentiels croisés ici, et aucun chiffre de rendement brut ne doit être inventé. Ce que les données disent. Le taux de vacance locative est de 3,56 % (LOVAC), ce qui est faible : les logements occupés restent occupés, la demande locative de fond existe. L'indice de tension est à 60, classé 'équilibré' : il n'y a pas de pénurie criante de logements, mais pas non plus de marché saturé. Ces deux signaux combinés suggèrent un marché locatif stable plutôt qu'explosif. Le prix médian à 2 466 EUR/m2 reste accessible dans la couronne rennaise, ce qui peut permettre d'entrer avec une mise de fonds raisonnable. En revanche, trois points de vigilance sérieux. Premièrement, la tendance des prix est négative à -5,22 % sur un an : la plus-value à la revente n'est pas acquise, et elle ne doit pas être intégrée dans un calcul de rentabilité. Deuxièmement, le taux de pauvreté local est de 15,2 % (données INSEE/IRIS), ce qui peut peser sur le profil des locataires et la solvabilité locative. Troisièmement, le risque argile est avéré (voir la question sur les risques) : des travaux imprévus sur le bâti peuvent rogner la rentabilité nette. Recommandation pratique : avant tout engagement, vérifiez les loyers réellement constatés en secteur (PAP, SeLoger, ou observatoires locaux des loyers d'Ille-et-Vilaine), calculez un rendement brut sur la base du prix d'achat total (frais inclus) et un rendement net en déduisant charges, taxe foncière et provision travaux. Ne vous fiez pas aux estimations de loyer des simulateurs en ligne pour une commune de 4 000 habitants.
Saint-Aubin-d'Aubigné est-elle exposée à des risques naturels ?
Selon les données Géorisques/BRGM, la commune présente deux risques à prendre sérieusement en compte avant tout achat. Le risque argile (Retrait-Gonflement des Argiles, RGA) est présent sur la commune. Ce phénomène est souvent sous-estimé par les acheteurs, mais ses conséquences sont concrètes : les mouvements du sol liés aux cycles humidité-sécheresse peuvent provoquer des fissurations structurelles dans les fondations et les murs porteurs. Pour une maison individuelle -- qui représente la majorité du parc local -- ce risque est directement pertinent. Un diagnostic de l'état du bâti et une vérification de l'assurance dommages-ouvrage sont indispensables sur les biens concernés. Le risque sismique est classé en zone 2 (faible) : ce n'est pas nul, mais c'est le niveau le plus bas des zones à contraintes réglementaires. Il n'impose pas de travaux spéciaux sur les constructions existantes standard, mais doit être noté. Bonne nouvelle relative : le risque inondation n'est pas signalé sur la commune, ce qui élimine l'une des contraintes les plus lourdes (interdictions de construction, surprimes d'assurance, dépréciation des biens en zone inondable). Ce que vous devez faire avant de signer : commanditez l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle exacte -- il est obligatoire en annexe de tout compromis, mais lisez-le réellement. Le risque argile peut varier d'une rue à l'autre en fonction de la géologie locale. Ne vous contentez pas d'une réponse communale globale.
Quelle est la performance énergétique des logements à Saint-Aubin-d'Aubigné ?
Sur 549 logements disposant d'un DPE enregistré auprès de l'ADEME, 3,3 % sont classés F ou G -- les fameuses 'passoires thermiques'. En chiffres absolus, cela représente environ 18 logements. C'est un taux relativement bas par rapport à la moyenne nationale (qui dépasse 17 %), ce qui s'explique probablement par un parc immobilier relativement récent dans cette commune en croissance démographique. La consommation moyenne du parc est de 105 kWh/m2/an, ce qui correspond à une classe C ou D selon les seuils DPE actuels : un parc énergétiquement correct dans l'ensemble. Pour un acheteur ou un investisseur, le croisement prix/DPE est central. Les passoires F et G sont soumises à des échéances légales contraignantes issues de la loi Climat et Résilience : les logements classés G sont déjà interdits à la mise en location depuis janvier 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034. Un bien classé F ou G à Saint-Aubin-d'Aubigné doit être acheté avec une décote explicite couvrant le coût de rénovation énergétique, et jamais à prix plein en espérant louer sans travaux. Ce coût de rénovation pour sortir d'une classe G ou F peut aller de 15 000 EUR à plus de 40 000 EUR selon les travaux nécessaires (isolation, chauffage). Sur un prix médian de 2 466 EUR/m2, une passoire de 80 m2 ne devrait pas dépasser 160 000 EUR avant travaux si l'on intègre ce surcoût. La bonne nouvelle : avec seulement 3,3 % de passoires, la grande majorité du marché local n'est pas exposée à ce risque.
Vivre à Saint-Aubin-d'Aubigné : services, démographie et niveau de vie ?
Saint-Aubin-d'Aubigné est une commune de 4 304 habitants en légère croissance (+3,49 % sur cinq ans selon INSEE), ce qui indique une attractivité résidentielle réelle -- les gens viennent y habiter, peu la quittent. Ce n'est pas une commune en déclin démographique. Les équipements de proximité sont le point fort objectif de la commune. Le score commerce atteint 86/100, ce qui est élevé pour une commune de cette taille : les besoins courants peuvent être satisfaits localement. Le score éducation est à 75/100 et le score santé à 71/100 : des niveaux corrects pour une commune périurbaine. Le score transport est en revanche plus modeste à 50/100, ce qui est un signal clair : la voiture reste probablement indispensable pour les déplacements domicile-travail, notamment vers Rennes. Si vous travaillez sur Rennes sans voiture, vérifiez précisément les liaisons avant de vous engager. Le score sécurité est de 61/100, dans la moyenne. Sur le plan socio-économique, le revenu médian des ménages est de 24 296 EUR/an (données INSEE/IRIS), avec un taux de chômage de 5,4 % -- inférieur à la moyenne nationale -- et un taux de pauvreté de 15,2 %, qui est au contraire supérieur à la moyenne nationale (autour de 14,5 %). Ce dernier chiffre mérite attention : il nuance l'image d'une commune purement aisée et peut avoir des implications pour la demande locative et la mixité du parc. Les 66,7 % de propriétaires occupants confirment un marché dominé par la résidence principale, ce qui stabilise le tissu résidentiel mais limite mécaniquement le parc locatif disponible.