Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Saint-André-des-Eaux ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian à Saint-André-des-Eaux s'établit à 3 261 EUR/m2, avec une moyenne légèrement supérieure à 3 452 EUR/m2 -- l'écart entre les deux indique que des biens haut de gamme tirent la moyenne vers le haut. La fourchette centrale (P25-P75) s'étend de 2 182 EUR/m2 à 3 456 EUR/m2 : autrement dit, la moitié des transactions se font dans cet intervalle, ce qui représente un écart de plus de 1 200 EUR/m2 entre un bien ordinaire et un bien bien situé ou en bon état. Ce marché est donc fortement hétérogène -- le prix au mètre carré seul ne suffit pas à décider. Fait notable : les appartements se négocient plus cher que les maisons (3 103 EUR/m2 contre 2 827 EUR/m2). Ce phénomène est contre-intuitif mais s'explique souvent par un stock de maisons plus ancient ou à rénover, tandis que les appartements disponibles sont plus récents. Pour un acheteur, cela signifie qu'une maison à rénover peut offrir un meilleur potentiel de valeur à la revente qu'un appartement acheté à prix plein, à condition de bien chiffrer les travaux en amont. Le volume de 629 ventes DVF est significatif pour une commune de 7 000 habitants : le marché est actif et les prix constatés sont statistiquement solides -- on ne travaille pas sur un marché illiquide où deux transactions font le prix.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Saint-André-des-Eaux ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix progressent de +1,46 % à Saint-André-des-Eaux. Ce n'est pas une flambée, mais c'est une hausse réelle et positive dans un contexte national où beaucoup de marchés ont reculé ou stagné. Sur un bien médian à 3 261 EUR/m2, cela représente environ 47 EUR/m2 de gain de valeur en un an -- soit près de 3 300 EUR sur un 70 m2. La lecture juste est celle d'un marché qui tient sans s'emballer. Pour un acheteur, cela signifie qu'attendre dans l'espoir d'une correction significative n'est pas une stratégie évidente : le marché ne montre pas de signe de surchauffe susceptible de déboucher sur une correction, mais il ne se retourne pas non plus. Pour un vendeur, la tendance est favorable : un bien correctement prix se vend dans un marché en légère appréciation, sans urgence à brader. Le signal le plus fort n'est pas la tendance de prix en elle-même mais sa combinaison avec l'indice de tension (86/100, classé tendu) : la demande dépasse l'offre disponible, ce qui soutient les prix de manière structurelle. Tant que cet équilibre offre-demande ne se rééquilibre pas, une chute de prix franche reste peu probable.

Question 3

Faut-il acheter à Saint-André-des-Eaux maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

Les données plaident davantage pour l'achat que pour l'attente, mais avec des nuances importantes selon votre situation. Trois éléments structurels soutiennent une décision d'achat aujourd'hui. Premier élément : le marché est tendu (indice 86/100). La demande excède l'offre, ce qui signifie que les biens corrects partent vite et que le pouvoir de négociation de l'acheteur est limité -- attendre ne vous donnera pas mécaniquement de meilleures conditions. Deuxième élément : la tendance est positive à +1,46 %/an. Sans euphorie, le marché s'apprécie. Chaque année d'attente a un coût d'opportunité. Troisième élément : le taux de vacance est très bas à 3,03 % (données LOVAC). Il y a peu de logements vides à absorber, ce qui confirme la tension réelle et non artificielle. Deux nuances cependant. Si vous ciblez un bien classé F ou G au DPE (7,7 % du parc sont des passoires), la décision est différente : ces biens vont perdre de la valeur de manière prévisible avec les interdictions de location (F interdit à la location dès 2025, G dès 2025 également), et les acquéreurs potentiels à la revente seront moins nombreux. Il faut une décote sérieuse et un budget travaux réaliste avant d'acheter. Si votre horizon est inférieur à cinq ans, le marché tendu et en légère hausse ne suffit pas à garantir une plus-value nette des frais -- l'achat en résidence principale sur court terme reste risqué ici comme partout. L'horizon recommandable reste sept ans ou plus.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Saint-André-des-Eaux, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Le marché locatif de Saint-André-des-Eaux présente des signaux de tension favorables à l'investisseur, mais les niveaux de prix imposent d'être rigoureux sur le rendement brut avant de s'engager. Le taux de vacance locative est de 3,03 % (LOVAC) : c'est très bas, ce qui signifie que les logements mis en location trouvent preneur rapidement. L'indice de tension locative à 86/100 confirme que la demande de logements est structurellement supérieure à l'offre. Ces deux signaux réduisent le risque de vacance prolongée, premier ennemi du rendement locatif. La population progresse de +1,92 % sur cinq ans sur une base de 7 013 habitants : la demande résidentielle est réelle et croissante. Avec un prix médian à 3 261 EUR/m2 et un prix moyen à 3 452 EUR/m2, les niveaux d'entrée sont significatifs. Pour atteindre un rendement brut de 4 % -- seuil minimal pour couvrir les charges courantes avant financement -- il faudrait louer un 50 m2 acheté à prix médian (163 050 EUR) environ 543 EUR/mois. Cette cohérence entre le loyer nécessaire et le loyer de marché réel est à vérifier impérativement sur les plateformes de location et auprès d'agents locaux : les données de loyers constatés ne figurent pas dans les référentiels utilisés ici, et nous ne les inventerons pas. Attention également aux passoires thermiques (7,7 % du parc) : un bien classé F est interdit à la location depuis 2025, un G également. Acheter une passoire sans budget travaux intégré, c'est acheter un bien illégalement inlouable à court terme. Privilégier les biens classés D ou mieux, ou intégrer le coût de rénovation dans le prix d'acquisition.

Question 5

Saint-André-des-Eaux est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et sur trois fronts distincts que tout acheteur doit instruire avant signature. Premièrement, le risque d'inondation est avéré sur la commune. Cela ne signifie pas que chaque parcelle est en zone inondable, mais qu'une fraction du territoire l'est. Un bien en zone inondable subit des contraintes d'assurance plus élevées, des restrictions de travaux et une décote à la revente. Il est impératif de consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) et de vérifier la situation précise de la parcelle visée via Géorisques (georisques.gouv.fr). Deuxièmement, le risque argile (retrait-gonflement des argiles, données BRGM) est présent. Ce phénomène provoque des fissures structurelles sur les bâtiments lors des alternances sécheresse-réhumidification. Pour une maison individuelle notamment, cela justifie de vérifier l'historique de sinistres de la propriété et de s'assurer que les fondations sont adaptées. Troisièmement, le risque sismique est classé en zone 3 (modéré sur l'échelle nationale à 5 niveaux). Ce n'est pas un risque majeur mais il impose des règles parasismiques pour les constructions neuves et les extensions. Pour tout achat, l'État des Risques et Pollutions (ERP) doit être annexé au compromis de vente -- c'est une obligation légale. Ne pas se contenter du document fourni par le vendeur : le vérifier vous-même sur Géorisques à l'adresse exacte du bien. Ces trois risques combinés sur une même commune ne sont pas éliminatoires, mais ils justifient une due diligence rigoureuse sur chaque parcelle, et peuvent justifier une négociation de prix sur les biens les plus exposés.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Saint-André-des-Eaux ?

Accepted Answer

Sur 531 logements recensés avec un diagnostic DPE (données ADEME), 7,7 % sont classés F ou G, soit environ 41 passoires thermiques identifiées. C'est un taux relativement contenu par rapport à la moyenne nationale -- la majorité du parc diagnostiqué affiche donc des performances acceptables. La consommation moyenne est de 117 kWh/m2/an, ce qui correspond globalement à une classe D : ni exemplaire, ni catastrophique. C'est un parc qui consomme, mais sans excès systématique. Les implications concrètes pour un acheteur ou investisseur sont les suivantes. Si vous ciblez un bien classé G : il est interdit à la mise en location depuis le 1er janvier 2025. Si vous visez un bien classé F : même interdiction depuis 2025. Si vous visez un bien classé E : l'interdiction de location est prévue pour 2034 -- horizon lointain, mais à anticiper si vous achetez pour louer sur le long terme. Pour un achat en résidence principale, la classe DPE impacte directement votre facture énergétique et votre confort thermique. À 117 kWh/m2/an en moyenne, un 70 m2 consomme environ 8 190 kWh/an -- à vérifier selon le mode de chauffage et les prix de l'énergie actuels. Un bien bien classé (B ou C) se revend mieux et plus vite qu'un bien énergivore, particulièrement dans un contexte où les acheteurs intègrent de plus en plus le coût énergétique dans leur calcul. La décote sur une passoire doit couvrir le coût réel de rénovation, pas seulement symboliquement.

Question 7

Vivre à Saint-André-des-Eaux : services, démographie et qualité de vie concrète ?

Accepted Answer

Saint-André-des-Eaux compte 7 013 habitants avec une croissance démographique de +1,92 % sur cinq ans. Ce n'est pas un territoire en déclin : la population augmente à un rythme soutenu pour une commune de cette taille, ce qui indique une attractivité résidentielle réelle. Les équipements de santé et de commerce affichent un score maximal (100/100), ce qui signifie que la commune dispose d'une couverture complète dans ces deux domaines selon le référentiel BPE/INSEE. Le score éducation est bon à 75/100 et le score transport à 85/100 -- des résultats qui traduisent une commune bien desservie pour la vie quotidienne. Ces scores ne sont pas de la communication : ils reflètent la présence effective d'établissements dans les référentiels publics. Le score de sécurité est de 64/100 -- ni excellent, ni alarmant. Il indique un niveau de tranquillité dans la moyenne haute, sans anomalie notable. Sur le plan socio-économique, le revenu médian par unité de consommation est de 24 847 EUR/an (données INSEE-IRIS). Le taux de pauvreté est de 12,3 % et le taux de chômage de 6 %, deux indicateurs qui se situent dans une fourchette nationale courante sans signal de précarité structurelle. Le taux de propriétaires est très élevé à 79,9 % : c'est une commune où les habitants s'installent durablement, ce qui contribue à la stabilité du tissu social et à l'entretien du bâti. Avec 1 131 établissements et 112 créations d'entreprises sur douze mois, le tissu économique local est actif. Pour un acheteur en résidence principale cherchant une commune avec des services complets et une dynamique démographique positive, les indicateurs sont cohérents et favorables.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	3 103 €	—
Maison	2 827 €	—
Tous biens (médian)	3 261 €	2 182 — 3 456 €

Marché immobilier à Saint-André-des-Eaux (44117) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Saint-André-des-Eaux.

531 diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

Profil Saint-André-des-Eaux.

Acheter, vendre, investir à Saint-André-des-Eaux.

Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Saint-André-des-Eaux.

Sources et fiabilité des analyses.

Vos questions sur Saint-André-des-Eaux.

Estimer un bien
précis à Saint-André-des-Eaux.