Marché immobilier à Ayguemorte-les-Graves (33640) — Prix, DPE, risques 2025

Sur la base de 124 ventes analysées via les données DVF, le prix médian s'établit à 2 892 €/m², avec un intervalle interquartile compris entre 2 271 et 3 442 €/m². La tendance sur 12 mois affiche une progression de 3,23 %. Le parc immobilier se compose essentiellement de maisons individuelles, dans le bourg autour de l'église et de la mairie, ou dans des hameaux plus isolés au milieu des vignes. Le DPE moyen indique une consommation de 115 kWh/m², soit une classe B-C, avec 6,8 % de logements classés F ou G — une proportion modérée mais à vérifier lors de toute acquisition. Un plan de prévention du risque inondation (PPRI) est en vigueur, et l'aléa argile est qualifié de « fort » sur la commune.

La commune obtient un score de sécurité de 59/100, avec un score de localisation de 35/100, ce qui reflète une situation intermédiaire pour une commune rurale de cette taille. Ces indicateurs agrègent différentes données de sinistralité et ne doivent pas être interprétés comme un indice de criminalité élevé, mais ils méritent d'être mis en regard avec la densité de population et les données départementales. Sur le plan des risques naturels, la commune est soumise à un PPRI actif, à un aléa retrait-gonflement des argiles classé « fort » et à une sismicité de niveau 2 sur 5. Ces éléments sont à intégrer dans tout projet de construction ou de rénovation.

L'accessibilité repose principalement sur le réseau routier. La proximité de l'autoroute A62 (Bordeaux-Toulouse) permet de rejoindre la métropole bordelaise en une vingtaine de minutes selon le trafic. Pour les transports en commun, la commune dispose de 3 arrêts de bus dans un rayon de 500 mètres, desservis par le réseau régional. La gare TER la plus proche se situe dans une commune voisine et offre une liaison ferroviaire vers Bordeaux. La voiture reste le mode de déplacement dominant pour les trajets quotidiens, les fréquences des lignes de bus étant limitées en dehors des heures de pointe scolaires.

La commune dispose d'une école primaire accueillant les élèves de la maternelle au CM2, localisée dans le bourg. Cet établissement à taille humaine assure une scolarisation de proximité pour les jeunes enfants. Pour le collège et le lycée, les élèves sont orientés vers les communes voisines, notamment La Brède ou Villenave-d'Ornon, desservies par les transports scolaires organisés par le département et la région. L'offre d'enseignement supérieur se trouve à Bordeaux, accessible via l'A62 ou les lignes TER depuis les gares environnantes.

La vie de village s'organise autour du bourg, qui concentre les services essentiels. L'activité viticole marque fortement le territoire : châteaux et domaines des Graves sont présents à proximité immédiate, avec des possibilités de dégustation directe. Le tissu associatif local anime la commune au fil des saisons. Les commerces de proximité sont limités ; les habitants se tournent vers les communes voisines ou les zones commerciales proches de Bordeaux pour les achats courants. Les espaces naturels entre vignobles et boisements permettent des activités de plein air à pied ou à vélo sans nécessiter de déplacement motorisé.

Dans le périmètre proche, le prix médian de Ayguemorte-les-Graves (2 892 €/m²) se positionne en milieu de fourchette. La voisine la plus chère, Martillac, affiche 3 551 €/m² (+22,8 % de plus) ; à l'inverse, Cambes reste à 2 492 €/m² (-13,8 %). Cette position centrale offre un compromis entre accessibilité et attractivité.

Ayguemorte-les-Graves affiche un prix médian de 2 892 €/m² sur 124 transactions, en progression de 3,23 % sur un an. La forte proportion de propriétaires (75,5 %) témoigne d'une population ancrée localement. Les contraintes naturelles — PPRI, aléa argile fort, sismicité niveau 2 — imposent des vérifications techniques avant tout achat ou projet de construction. L'accessibilité reste dépendante de la voiture malgré la proximité de l'A62. Le revenu médian de 21 428 € et un taux de pauvreté de 18,4 % constituent des paramètres socio-économiques à intégrer dans l'analyse du marché local.

Cette analyse de Ayguemorte-les-Graves repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour régulièrement selon le calendrier de chaque producteur : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense les transactions immobilières publiées depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.

Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et documentée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.