Quel est le prix de l'immobilier à Chilly-Mazarin ?
Sur la base des transactions DVF/DGFiP enregistrées à Chilly-Mazarin, le prix médian s'établit à 2 592 EUR/m2, avec une fourchette allant de 2 120 EUR/m2 au premier quartile à 3 562 EUR/m2 au troisième quartile. Cette amplitude de 1 440 EUR/m2 entre P25 et P75 trahit un marché très hétérogène : le type de bien et son état expliquent l'essentiel de l'écart, pas la localisation seule. La rupture la plus marquante dans les données est l'écart entre appartements et maisons. Les appartements se négocient en médiane à 3 111 EUR/m2, les maisons à 4 330 EUR/m2, soit une prime de 39 % pour l'individuel. Ce différentiel n'est pas une anomalie : il reflète la rareté du bâti individuel sur la commune et la pression d'une demande de familles qui cherchent du jardin dans un rayon raisonnable de Paris. Le volume de transactions est solide : 2 132 ventes enregistrées dans DVF, ce qui en fait un marché suffisamment liquide pour que les prix soient significatifs, pas le résultat de quelques transactions atypiques. En pratique, si vous cherchez un appartement standard, budgétez entre 2 100 et 3 100 EUR/m2 selon l'état et l'étage. Si vous visez une maison, préparez-vous à dépasser 4 000 EUR/m2 dès que le bien est correct, voire davantage si la surface habitable et l'état sont au rendez-vous. Le prix moyen à 3 025 EUR/m2, supérieur au médian de 2 592 EUR/m2, confirme que les transactions hautes tirent la moyenne vers le haut : le marché des maisons pèse sur cette statistique. Retenez le médian pour un cadrage réaliste.
Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Chilly-Mazarin ?
Sur les douze derniers mois, les prix à Chilly-Mazarin progressent de 2,61 %. C'est une hausse modérée mais réelle. Pour la mettre en perspective : sur un bien acheté au prix médian de 2 592 EUR/m2, cela représente environ 68 EUR/m2 de valeur supplémentaire en un an, soit environ 4 750 EUR sur un 70 m2. Ce n'est pas spectaculaire, mais c'est positif et, surtout, c'est un signal de stabilité dans un contexte régional francilien qui a vu de nombreux marchés reculer. Ce que cette tendance implique concrètement. Pour un acheteur, le marché ne donne pas de signal d'urgence absolue, mais il ne justifie pas non plus d'attendre une correction significative. Une hausse de 2,61 % sur fond de taux d'emprunt encore élevés suggère que la demande reste structurellement présente sur la commune, ce qui limite le risque de décote à court terme. Pour un vendeur, la fenêtre est favorable : le marché absorbe des prix en légère progression sans se gripper, à condition de se positionner au prix de marché réel, pas à celui d'une estimation gonflée. La vigilance reste de mise sur un point : le marché équilibré (indice de tension à 46 sur 100 selon nos données) signifie que l'acheteur n'est pas en position de faiblesse. Il peut négocier, prendre son temps, comparer. Dans ce contexte, les biens surestimés stagnent et les biens mal classés au DPE décrochent plus vite que la moyenne, même dans un marché en légère hausse globale.
Faut-il acheter à Chilly-Mazarin maintenant ou attendre ?
La réponse dépend de deux variables : votre horizon de détention et la qualité du bien que vous ciblez. Sur l'horizon de détention. Le marché de Chilly-Mazarin affiche une tendance positive de 2,61 % sur douze mois, une liquidité établie (2 132 transactions DVF), et un indice de tension équilibré à 46. Ce n'est pas un marché surchauffé où vous risquez de payer une prime excessive, ni un marché en décrochage où attendre serait payant. Pour une résidence principale conservée sept ans ou plus, les conditions actuelles sont raisonnables : vous entrez sur un marché qui tient sa valeur, avec une marge de négociation réelle (le marché est équilibré, le vendeur ne peut pas dicter ses conditions). Pour un horizon court de trois à cinq ans, le bilan est plus incertain : si la hausse se poursuit à ce rythme, vous récupérez votre mise, mais les frais d'acquisition (notaire, agence) absorbent les premiers points de hausse, et tout retournement de conjoncture de taux ou de demande effacerait le gain. Sur la qualité du bien. C'est ici que la décision se joue autant que sur le timing. Chilly-Mazarin compte 6,9 % de passoires thermiques (classées F ou G au DPE). La loi Climat interdit déjà les nouvelles locations de logements classés G depuis 2025, et les F suivront en 2028. Un bien classé F ou G acheté aujourd'hui se déprécie mécaniquement : le vivier d'acheteurs se rétrécit, les investisseurs fuient, et la décote à la revente s'accentue. À l'inverse, un bien bien classé (D ou mieux) dans un marché à 2 592 EUR/m2 de médiane reste une acquisition défendable. La stratégie actionnable : ne vous précipitez pas mais ne cherchez pas non plus une correction qui n'est pas signalée par les données. Négociez sur les biens énergivores si vous les renovez, et exigez le DPE complet avant toute offre.
Investir dans l'immobilier locatif à Chilly-Mazarin, est-ce rentable ?
Les données permettent un cadrage sérieux, sans promesse de rendement que seule une vérification des loyers réels permettrait de confirmer. Le marché de Chilly-Mazarin présente un indice de tension de 46 sur 100, classé équilibré. Cela signifie que la demande locative est présente mais que l'offre n'est pas sous pression extrême : le taux de vacance mesuré par LOVAC s'établit à 5,02 %, un niveau modéré qui indique qu'environ un logement sur vingt reste vide. Ce n'est pas un marché de pénurie où le bailleur peut louer n'importe quoi à n'importe quel prix, mais ce n'est pas non plus un marché saturé. Le revenu médian des ménages de la commune est de 24 557 EUR par an selon les données IRIS/INSEE, avec un taux de pauvreté à 13,8 % et un taux de chômage à 9,6 %. Ces chiffres cadrent la solvabilité des locataires potentiels : la commune n'est pas un territoire de grande précarité, mais la capacité à absorber des loyers élevés a ses limites. Pour estimer un rendement brut approximatif, vous devez impérativement vérifier les loyers réellement pratiqués sur la commune avant d'investir, ce que ces données ne fournissent pas. À titre indicatif, sur un appartement acheté à 3 111 EUR/m2, un rendement brut de 4 % nécessite un loyer de l'ordre de 10,37 EUR/m2/mois, ce qui est atteignable en Île-de-France selon les zones, mais doit être vérifié localement. Le point de vigilance majeur concerne le DPE : avec 6,9 % de passoires F/G dans le parc, tout investissement sur un logement énergivore expose à une interdiction de mise en location (G déjà interdit à la relocation en 2025, F en 2028). Acheter une passoire pour la rénover avant de louer peut être une stratégie, à condition de chiffrer précisément le coût des travaux et d'intégrer la durée d'immobilisation. Acheter une passoire sans prévoir ces travaux est une prise de risque locatif directe. En résumé : le marché locatif de Chilly-Mazarin n'est ni une aubaine exceptionnelle ni un piège évident. Le rendement sera défendable sur un bien bien classé, acheté dans la tranche basse du marché, avec une vérification préalable des loyers de marché réels.
Chilly-Mazarin est-elle exposée à des risques naturels ?
Les données issues de Géorisques/BRGM identifient un risque d'inondation actif sur la commune de Chilly-Mazarin. Le risque sismique est classé en zone 1, la plus basse de l'échelle nationale, ce qui signifie une exposition quasi nulle aux séismes. Aucun risque de retrait-gonflement des argiles (RGA) n'est signalé dans les données disponibles pour cette commune. Le risque d'inondation mérite attention, même s'il ne concerne pas nécessairement l'ensemble du territoire communal. En pratique, deux biens situés dans la même rue peuvent avoir des profils de risque radicalement différents selon leur position topographique et leur distance aux zones humides ou cours d'eau. Ce que cela implique concrètement pour un acheteur : avant de signer tout compromis, exigez l'État des Risques et Pollutions (ERP), document légalement obligatoire à annexer à la promesse de vente. Consultez également le Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRi) applicable à la parcelle si disponible auprès de la mairie ou de la préfecture de l'Essonne. Sur un plan assurantiel, une propriété en zone inondable peut voir ses primes augmenter dans le cadre des révisions du régime CatNat, sujet en discussion au niveau national. Pour un investisseur, un bien en zone inondable avérée peut également subir une décote à la revente à mesure que la conscience du risque climatique progresse dans les critères d'achat des ménages. La règle est simple : ne prenez jamais la commune comme unité d'analyse pour le risque naturel. Seule la parcelle compte. L'ERP est votre seul outil fiable avant signature.
Quelle est la performance énergétique des logements à Chilly-Mazarin ?
Les données DPE/ADEME portant sur 3 366 logements diagnostiqués à Chilly-Mazarin montrent une consommation moyenne de 163 kWh/m2/an et une part de passoires thermiques (classées F ou G) de 6,9 %. Pour situer ces chiffres : un logement consommant 163 kWh/m2/an se situe généralement en classe D, ce qui correspond à un niveau moyen du parc français, ni particulièrement vertueux ni catastrophique. Les 6,9 % de passoires représentent environ 232 logements sur l'échantillon diagnostiqué. C'est un niveau contenu comparé à de nombreuses communes franciliennes à parc ancien dominant, mais ces logements constituent néanmoins un risque réel pour leurs propriétaires actuels et futurs. Les échéances légales à intégrer dans toute décision d'achat ou d'investissement. Les logements classés G sont déjà interdits à la mise en location depuis 2025 (pour les nouveaux contrats), les logements classés F seront interdits à la relocation à partir de 2028, les logements classés E suivront en 2034. Concrètement, acheter aujourd'hui un bien classé F à Chilly-Mazarin, c'est disposer d'une fenêtre de location légale de moins de trois ans sans travaux. Le coût d'une rénovation permettant de passer de F à D est variable mais se chiffre généralement entre 15 000 et 40 000 EUR selon la surface et les postes à traiter, à vérifier avec un audit énergétique avant acquisition. La décote que subissent déjà les passoires sur le marché est documentée nationalement : entre 5 % et 15 % selon les marchés. À Chilly-Mazarin, avec un prix médian à 2 592 EUR/m2, une décote de 10 % sur un 70 m2 représente environ 18 000 EUR. Pour un acheteur avisé ciblant délibérément une passoire à rénover, cet écart peut créer une opportunité si le coût des travaux reste inférieur à la décote obtenue. Pour un acheteur ou investisseur qui sous-estime ces contraintes, c'est un piège financier documenté. Demandez systématiquement le DPE complet (pas juste l'étiquette) avant toute offre.
Vivre à Chilly-Mazarin : services, démographie et contexte socio-économique ?
Avec 20 443 habitants et une croissance démographique de 2,53 % sur cinq ans selon les données INSEE, Chilly-Mazarin est une commune en progression modérée mais continue. Ce rythme n'est pas celui d'une ville en déclin ni celui d'une commune en surchauffe : il indique une attractivité résidentielle stable, sans pression extrême sur les services ni déprise. Sur les équipements et services, les données disponibles sont nettes : les scores transport, éducation, santé et commerce atteignent tous 100 sur 100 dans notre référentiel BPE. Ce niveau d'équipement est un atout structurel pour la valeur immobilière : il signifie que les besoins quotidiens sont couverts localement, ce qui réduit la dépendance à la voiture et soutient la demande résidentielle. Le score transport à 100 est particulièrement pertinent pour une commune de l'Essonne où l'accessibilité vers Paris conditionne largement les choix résidentiels. Le score de localisation global ressort à 67 sur 100, ce qui est correct sans être exceptionnel : la commune tient son rang dans l'agglomération sans se positionner en haut de gamme du territoire. Sur le plan socio-économique, le revenu médian des ménages s'établit à 24 557 EUR par an (données IRIS/INSEE), le taux de pauvreté à 13,8 % et le taux de chômage à 9,6 %. Ces trois indicateurs pris ensemble décrivent une commune socialement hétérogène : une majorité de ménages solvables (62,5 % de propriétaires, ce qui est élevé et signe d'un ancrage résidentiel stable), mais une fraction significative de ménages en difficulté. Le taux de chômage à 9,6 % est légèrement supérieur à la moyenne nationale, un point à ne pas ignorer si vous analysez la solvabilité locative. Le score sécurité à 61 sur 100 mérite d'être mentionné : il n'est pas alarmant, mais il indique une situation intermédiaire. Il ne suffit pas à orienter une décision d'achat à lui seul, et les données disponibles ne permettent pas de l'attribuer à une zone précise de la commune. En synthèse : Chilly-Mazarin offre un niveau d'équipement rare pour une commune de sa taille et de son positionnement, avec une démographie stable et une majorité de propriétaires, mais un tissu socio-économique contrasté qu'un investisseur locatif doit intégrer dans son analyse de solvabilité.