Marché immobilier à Gentilly (94250) — Prix, DPE, risques 2025

Le prix médian à Gentilly s'établit à 6 000 €/m² (fourchette P25-P75 : 5 143–6 933 €/m²) selon les données DVF. Sur les douze derniers mois, le marché a enregistré une baisse de 3,69 % avec 1 009 ventes analysées. Le parc immobilier est dominé par des appartements en copropriété, particulièrement dans les quartiers du Plateau et du Chaperon Vert. Les maisons individuelles, moins nombreuses, se concentrent dans le secteur Val-de-Bièvre. La majorité des constructions date des années 1970 environ. En termes de performance énergétique, la consommation moyenne atteint 182 kWh/m², avec 9,1 % de passoires énergétiques (classes F et G). L'ancien domine le marché ; les programmes neufs restent rares. Les acquéreurs incluent primo-accédants, actifs parisiens et demandeurs locatifs liés à la proximité universitaire.

La sécurité à Gentilly présente un profil caractéristique des communes de première couronne parisienne. Le score de sécurité est de 53/100 avec un score de localisation de 73/100. La commune ne relève pas de zone à haut risque naturel (absence de PPRI, aléa argile moyen, sismicité niveau 1/5). Sur le plan de la criminalité, les statistiques montrent un taux de cambriolages supérieur à la moyenne nationale, nécessitant des mesures de protection appropriées notamment aux rez-de-chaussée et aux maisons. La délinquance de voie publique reste plus modérée. La perception de la sécurité varie selon les quartiers : le Val-de-Bièvre est généralement perçu comme plus tranquille, tandis que les zones densément peuplées et proches des axes de transport concentrent davantage de petite délinquance. L'environnement urbain dense et la proximité immédiate de Paris influencent ces dynamiques.

La connectivité est un atout majeur de Gentilly. La ligne B du RER, via la gare Gentilly, relie le centre de Paris en quelques minutes. Le réseau de bus est particulièrement dense avec en moyenne une trentaine d'arrêts accessibles par adresse et une distance généralement inférieure à 100 mètres de l'arrêt le plus proche. Cette maille fine facilite les déplacements intra-communaux et vers les villes limitrophes : Montrouge, Arcueil, Le Kremlin-Bicêtre. Pour les automobilistes, le boulevard périphérique et l'autoroute A6 sont accessibles, bien que le trafic soit dense aux heures de pointe. La topographie relativement plate de la vallée de la Bièvre favorise les déplacements en vélo, soutenus par des aménagements progressifs pour les cyclistes. Ces atouts en transports justifient l'intérêt des actifs travaillant à Paris.

Gentilly dispose d'une offre scolaire complète couvrant maternelle, élémentaire, collège et lycée (lycée Gustave Eiffel). La commune compte treize établissements scolaires, dont huit intégrés au réseau d'éducation prioritaire (REP), bénéficiant de moyens renforcés et d'un accompagnement pédagogique spécifique. Cet investissement vise à réduire les inégalités scolaires. Pour l'enseignement supérieur, bien qu'aucune université ne soit implantée à Gentilly, la proximité de la Cité internationale universitaire de Paris et l'accès direct via le RER B aux principaux pôles universitaires parisiens (Sorbonne, Quartier Latin, etc.) font de la ville un lieu de résidence stratégique pour les étudiants. Cette accessibilité aux formations supérieures représente un avantage pour les jeunes résidents.

La vie locale s'organise autour de plusieurs pôles. Le centre-ville, avec ses commerces et le marché de la place Henri Barbusse, constitue le cœur de la commune. Le quartier du Chaperon Vert, caractérisé par son architecture spécifique, développe une vie associative active. Culturellement, la ville s'appuie sur des équipements comme le Générateur, dédié à la performance artistique, et une programmation locale variée. L'offre gastronomique reflète la diversité de la population avec restaurants traditionnels et cuisines du monde. Concernant les espaces verts, malgré une densité urbaine importante, le parc du Coteau de Bièvre offre une vue panoramique et un espace apprécié. Les projets en cours visent à réouvrir partiellement la Bièvre pour restaurer la nature en milieu urbain. Le parc Montsouris à Paris constitue également un équipement de loisirs à proximité.

Dans le périmètre proche, le prix médian de Gentilly (6 000 €/m²) se positionne dans la fourchette haute du secteur. Fresnes, à courte distance, affiche 3 232 €/m² (-46,1 %). Cette prime de prix reflète généralement une qualité d'équipements, d'accessibilité ou d'environnement supérieure.

Gentilly convient aux primo-accédants et actifs parisiens cherchant un accès direct à Paris à coût modéré. La ville s'adresse à ceux acceptant une densité urbaine, un parc immobilier ancien nécessitant potentiellement de la rénovation énergétique, et les enjeux de sécurité typiques de la première couronne. La correction récente des prix offre des opportunités d'acquisition à des conditions plus accessibles. C'est une option pragmatique pour qui privilégie les transports et la proximité à une recherche de calme ou de verdure.

Cette analyse de Gentilly repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour régulièrement selon le calendrier de chaque producteur : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense les transactions immobilières publiées depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.

Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et documentée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.