392 transactions DVF analysées, prix médian 4 144 €/m², indice de tension ITIC 65/100. Données croisées DGFiP, ADEME, IGN, INSEE et CSTB — sources publiques officielles.
Jacob-Bellecombette est une commune rurale urbaine de 4 499 habitants répartis sur 2,5 km², située dans le département 73 en région Auvergne-Rhône-Alpes à 2.2 km de Cognin. En 2026, son marché immobilier se caractérise par un prix médian de 4 144 €/m², une tendance en hausse sur les 12 derniers mois (+5,5 %) et un indice de tension ITIC équilibré (65/100).
| Type de bien | Prix médian /m² | P25 — P75 |
|---|---|---|
| Appartement | 3 500 € | — |
| Maison | 3 788 € | — |
| Tous biens (médian) | 4 144 € | 2 775 — 3 953 € |
Sources DGFiP DVF (2014-2025). Filtres surface 15-300 m² et prix 30 k€-2 M€.
Le marché de Jacob-Bellecombette traverse une phase d'accélération marquée : avec une hausse de +5,5 % sur 12 mois, les biens partent plus vite et les marges de négociation se réduisent. Cette dynamique est typique des communes où la demande dépasse durablement l'offre. L'indice ITIC de 65/100 traduit une tension significative : la demande reste supérieure à l'offre disponible, ce qui maintient une pression à la hausse sur les prix médians.
1 473 diagnostics énergétiques ont été recensés sur la commune, avec une consommation moyenne de 152 kWh/m²/an. La part de passoires thermiques (4,2 %) reste limitée et bien sous la moyenne nationale de 17 %. Le risque d'achat d'un bien interdit à la location à terme est faible.
Jacob-Bellecombette présente 2 risques physiques majeurs identifiés : inondation, sismique niveau 4. La présence d'un PPRI inondation traduit une exposition documentée par les services préfectoraux. Les biens situés en zone réglementée peuvent supporter des contraintes constructives, des restrictions d'aménagement et des surcoûts d'assurance habitation. Le zonage sismique réglementaire de niveau 4/5 impose des normes de construction adaptées (PS-MI, Eurocode 8) pour les nouveaux bâtiments. Les biens anciens peuvent nécessiter des travaux de mise en conformité. L'ERP du bien spécifique permet de qualifier l'exposition réelle de chaque parcelle.
Avec 4 499 habitants et une progression marquée (+7,6 % sur 5 ans), Jacob-Bellecombette se positionne sur une trajectoire démographique attractive. Le revenu médian local (22 799 €) est conforme à la moyenne nationale française (40,0 % de propriétaires).
Acheteur résidentiel — Marché équilibré qui laisse le temps de comparer. Visiter au moins 5-7 biens avant offre. La marge de négociation tourne autour de 3-5 % sur le prix affiché. Privilégier les biens avec parcelle exclusive et stationnement.
Investisseur locatif — Étudier finement le rendement brut local et la solvabilité des locataires types. Privilégier les biens DPE C ou mieux pour sécuriser la rentabilité face aux interdictions de mise en location 2025-2034.
Vendeur — Marché stable. Afficher au prix médian. Investir dans le home staging (1-2 % du prix) peut accélérer la vente de 30 à 50 %. Préparer dès l'estimation un dossier complet (DPE, ERP, charges, taxes) pour rassurer.
Famille — Vérifier impérativement les risques signalés au niveau du bien (ERP). Les contraintes assurantielles peuvent varier selon les zones réglementées. Au-delà du risque, examiner aussi la qualité scolaire, les transports et les équipements de proximité.
Dans le périmètre proche, le prix médian de Jacob-Bellecombette (4 144 €/m²) se positionne en milieu de fourchette. La voisine la plus chère, Saint-Sulpice, affiche 4 882 €/m² (+17,8 % de plus) ; à l'inverse, Cognin reste à 2 885 €/m² (-30,4 %). Cette position centrale offre un compromis entre accessibilité et attractivité.
En synthèse, Jacob-Bellecombette présente trois caractéristiques clés en 2026 : un marché en accélération qui exige rapidité de décision pour les acheteurs et offre un timing favorable aux vendeurs ; des risques physiques documentés à valider parcelle par parcelle via l'ERP, en particulier pour les biens en pierre et fondations anciennes ; une dynamique démographique attractive qui soutient le marché à moyen terme. Toute décision — achat, vente, investissement, rénovation — gagne à s'appuyer sur des comparables récents et un diagnostic individuel du bien.
Cette analyse de Jacob-Bellecombette repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour régulièrement selon le calendrier de chaque producteur : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense les transactions immobilières publiées depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.
Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et documentée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.
Rapport personnalisé pour votre adresse exacte : estimation, comparables, risques, rendement, simulation rénovation. À partir de 249 €.