Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Franconville ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian à Franconville s'établit à 3 391 EUR/m2, avec une moyenne légèrement supérieure à 3 499 EUR/m2, ce qui indique que quelques transactions haut de gamme tirent la moyenne vers le haut. La fourchette centrale (P25-P75) va de 2 449 EUR/m2 à 3 787 EUR/m2 : autrement dit, un bien sur deux se négocie dans cet écart. Ce chiffre seul ne dit rien ; c'est le croisement avec le type de bien qui compte. Les appartements se négocient à 2 987 EUR/m2 en médiane, les maisons à 4 323 EUR/m2, soit un écart de près de 45 %. Cette prime maison est significative : elle reflète une demande structurellement plus forte pour le pavillonnaire dans une commune de proche banlieue nord. Sur le volume, 2 837 ventes enregistrées dans les données DVF confirment un marché actif et suffisamment liquide pour que les prix soient significatifs : on ne parle pas d'un marché étroit où trois transactions font la statistique. Pour cadrer concrètement : un appartement de 60 m2 se situe autour de 179 000 EUR au prix médian ; une maison de 100 m2 dépasse les 430 000 EUR. Ce différentiel appartement/maison implique que les stratégies d'achat sont très différentes selon le type de bien visé, et que le budget d'entrée pour du pavillonnaire est nettement plus élevé qu'on ne l'anticipe souvent sur une commune du 95.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Franconville ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, le marché de Franconville affiche une hausse de 8,62 %. Ce n'est pas une simple réaffirmation de tendance : c'est une progression franche, bien au-dessus de l'inflation, dans un contexte national où beaucoup de marchés de banlieue ont stagné ou reculé sous l'effet de la remontée des taux. Pour mesurer ce que ça représente concrètement : un appartement de 60 m2 qui valait 165 000 EUR il y a un an en vaut aujourd'hui environ 179 000 EUR, soit 14 000 EUR de plus. Pour une maison de 100 m2, le gain théorique dépasse 37 000 EUR sur la même période. Ce qui explique cette résistance : Franconville bénéficie d'un indice de tension à 70, classé marché tendu, avec un taux de vacance très bas à 3,56 %. Quand l'offre disponible est structurellement insuffisante par rapport à la demande, les prix ne descendent pas facilement. Pour un acheteur, ce marché qui monte impose de ne pas attendre une correction qui ne s'annonce pas dans les données disponibles. Pour un vendeur, la fenêtre est favorable, à condition de se positionner au prix réellement constaté et non au-dessus : sur un marché tendu, les biens bien valorisés partent vite, mais les biens surcotés stagnent tout de même.

Question 3

Faut-il acheter à Franconville maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

Les données disponibles ne permettent pas de justifier une stratégie d'attente. Le marché est en hausse de 8,62 % sur douze mois, le taux de vacance est à 3,56 %, et la tension est classée élevée : les conditions qui précèdent généralement une baisse des prix -- stock disponible en hausse, demande en recul, vacance croissante -- ne sont pas présentes dans les chiffres. Attendre comporte donc un coût d'opportunité réel, pas hypothétique. Cela dit, la décision d'achat doit se croiser avec deux autres dimensions. Première dimension : votre horizon de détention. Pour une résidence principale conservée sept ans ou plus, les cycles s'effacent et vous captez la tendance longue. Pour un horizon court (moins de cinq ans), la hausse récente est déjà intégrée dans le prix que vous payez, et vous ne pouvez pas compter sur une revalorisation supplémentaire identique pour couvrir les frais de transaction. Deuxième dimension : la qualité énergétique du bien. Avec 7,4 % de passoires thermiques (F/G) dans le parc, un bien mal classé doit faire l'objet d'une décote négociée, et les échéances réglementaires (logements F interdits à la location depuis 2025, E en 2034) créent un risque patrimonial direct si vous achetez pour louer. En résumé : sur un marché tendu et en hausse, l'acheteur sérieux, bien financé, sur un bien sain, a plus à perdre à attendre qu'à agir. L'acheteur qui hésite sur la qualité du bien ou qui sous-estime le coût de rénovation énergétique a plus à perdre à se précipiter.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Franconville, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Le contexte de marché est favorable à la mise en location : tension à 70/100, taux de vacance à 3,56 %, ce qui signifie que trouver un locataire ne devrait pas être le problème principal. La demande locative est structurellement présente. Sur la rentabilité brute, les données fournies ne comprennent pas de loyers constatés : il serait irresponsable d'avancer un chiffre de rendement sans cette donnée. Vérifiez les loyers réellement pratiqués sur le secteur avant de modéliser quoi que ce soit -- les observatoires de loyers locaux (DRIHL Île-de-France) ou les annonces actives donnent un ordre de grandeur plus fiable qu'un ratio théorique. Ce qu'on peut croiser directement : à 2 987 EUR/m2 pour un appartement, le ticket d'entrée est significatif et comprime mécaniquement le rendement brut. Pour atteindre 5 % brut, il faudrait un loyer d'environ 12,5 EUR/m2/mois, ce qui est élevé et doit être vérifié par rapport au marché local. Deux points de vigilance supplémentaires issus des données. Premier point : 7,4 % du parc est classé F ou G. Un logement F est déjà interdit à la relocation depuis le 1er janvier 2025 ; un logement E le sera en 2034. Acheter une passoire thermique pour louer, c'est acheter un bien dont la mise en location est soit impossible, soit conditionnée à des travaux coûteux. La décote à l'achat doit intégrer ce coût de rénovation, pas l'ignorer. Second point : le revenu médian des ménages est de 23 924 EUR/an avec un taux de pauvreté de 14,6 % et un taux de chômage de 12,6 %. Ces indicateurs signalent un profil de locataires à surveiller en termes de solvabilité, ce qui rend la sélection rigoureuse des dossiers et les garanties locatives d'autant plus importantes.

Question 5

Franconville est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et sur deux points qui ont une traduction directe dans le prix et la décision d'achat. Premier risque : l'inondation. Franconville est identifiée comme commune exposée au risque inondation dans les référentiels Géorisques/BRGM. Ce risque est loin d'être homogène sur l'ensemble du territoire communal : certaines parcelles sont en zone inondable, d'autres non. Un bien en zone inondable supporte des contraintes concrètes : assurance plus coûteuse, travaux de mise en conformité possibles, et surtout une décote à la revente difficile à anticiper précisément mais réelle. Second risque : le retrait-gonflement des argiles (RGA). La commune est signalée exposée à ce phénomène. Le RGA provoque des mouvements de sol qui fissurent les fondations, principalement des maisons individuelles. Or les maisons représentent le segment le plus valorisé du marché local (4 323 EUR/m2 en médiane) : c'est précisément le type de bien le plus exposé. Pour un acheteur de maison à Franconville, une expertise structurelle des fondations n'est pas un luxe. Le séisme est classifié en zone 1 (aléa très faible) : ce point ne mérite pas d'attention particulière dans la décision d'achat. La recommandation fondamentale : avant toute promesse de vente, exigez l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle et vérifiez le zonage inondation exact du bien visé. Ces informations sont opposables et doivent figurer au dossier.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Franconville ?

Accepted Answer

Sur les 7 442 logements avec un DPE renseigné dans la base ADEME, 7,4 % sont classés F ou G, soit environ 551 logements identifiés comme passoires thermiques. La consommation moyenne du parc s'établit à 165 kWh/m2/an, ce qui correspond à un niveau intermédiaire -- ni particulièrement efficace, ni catastrophique, mais qui signale un parc qui a vieilli sans rénovation systématique. Pour un acheteur, le croisement prix x DPE est décisif. Une passoire thermique à Franconville, c'est un bien qui subit une décote à l'achat par rapport aux biens équivalents mieux classés, des charges énergétiques significativement plus élevées pour l'occupant, et des contraintes légales immédiates si vous envisagez de louer : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2023, les F depuis le 1er janvier 2025. Si vous achetez un logement F ou G pour le louer, vous achetez un bien que vous ne pouvez légalement pas mettre sur le marché locatif sans travaux, dans une commune où les prix au m2 des appartements sont à 2 987 EUR. La décote obtenue à l'achat doit être supérieure au coût réel de rénovation, pas simplement inférieure. Pour un acheteur en résidence principale, une passoire peut se justifier si la décote est franche et si les travaux sont anticipés dans le financement dès le départ -- pas comme projet vague pour dans cinq ans. Le DPE est désormais opposable : exigez-le et vérifiez qu'il a été réalisé selon le nouveau protocole post-juillet 2021, les anciens DPE étant devenus caducs.

Question 7

Vivre à Franconville : services, démographie et profil socio-économique ?

Accepted Answer

Sur le plan des équipements, les scores sont à leur maximum : transports (100/100), éducation (100/100), santé (100/100), commerces (100/100). Ces scores issus de la Base Permanente des Équipements (BPE/INSEE) signifient que Franconville dispose d'une densité de services qui correspond aux communes les mieux dotées. Pour un acheteur en résidence principale, c'est un facteur de qualité de vie réel et un argument de valeur patrimoniale défensif : les communes bien équipées résistent mieux aux corrections de prix que celles où les services se raréfient. La population est de 37 754 habitants, avec une évolution de +0,62 % sur cinq ans. Ce n'est pas une croissance spectaculaire, mais c'est une commune qui ne se vide pas -- la dynamique est légèrement positive et stable. Sur le profil socio-économique, les données INSEE/IRIS donnent un revenu médian de 23 924 EUR/an, un taux de pauvreté de 14,6 % et un taux de chômage de 12,6 %. Ces trois indicateurs, pris ensemble, signalent une commune à profil social mixte, avec une part non négligeable de ménages en situation fragile. Pour un investisseur locatif, cela implique une sélection rigoureuse des dossiers et des garanties adaptées. Pour un acheteur en résidence principale, c'est un contexte à connaître, sans que cela doive être un facteur bloquant en soi : 56,9 % des ménages sont propriétaires, ce qui indique une population ancrée et une certaine stabilité résidentielle. Le score de localisation à 64/100 et le score de sécurité à 64/100 se situent dans la moyenne des communes de la proche banlieue nord : ni parmi les plus attractifs, ni parmi les plus problématiques.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	2 987 €	—
Maison	4 323 €	—
Tous biens (médian)	3 391 €	2 449 — 3 787 €

Marché immobilier à Franconville (95130) — Prix, DPE, risques 2025

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