Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Caumont-sur-Durance ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian s'établit à 2 738 EUR/m2 sur la commune, avec une fourchette allant de 1 979 EUR/m2 au premier quartile à 3 335 EUR/m2 au troisième quartile. L'écart entre ces deux bornes est significatif : près de 1 400 EUR/m2 de différence, ce qui traduit une hétérogénéité marquée du parc. Tout ne se vaut pas ici, et le bien que vous visitez peut se situer n'importe où dans cette fourchette selon son état, sa surface et sa performance énergétique. À la distinction appartement/maison, les données sont claires : les maisons se négocient en médiane à 3 018 EUR/m2, soit environ 16 % de plus que les appartements à 2 603 EUR/m2. Pour une maison de 100 m2, cette prime représente déjà 41 500 EUR d'écart brut. Le volume de transactions est solide : 345 ventes enregistrées dans les données DVF, ce qui donne une liquidité acceptable pour une commune de 5 667 habitants. Ce n'est pas un marché illiquide où revendable dans deux ans serait incertain. En revanche, avec un prix moyen à 2 939 EUR/m2 nettement au-dessus du médian, quelques transactions hautes de gamme tirent la moyenne vers le haut : ne vous basez pas sur la moyenne pour négocier, utilisez la médiane et la fourchette P25-P75 comme ancres réelles.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Caumont-sur-Durance ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, le marché de Caumont-sur-Durance a reculé de 8,75 %. Ce n'est pas du bruit statistique : c'est une correction franche et mesurable. Pour calibrer ce que cela représente concrètement, un bien médian de 90 m2 acheté il y a un an à 2 997 EUR/m2 vaut aujourd'hui environ 2 738 EUR/m2, soit une perte de valeur d'environ 23 300 EUR sur un an. Pour un acheteur qui envisage d'entrer maintenant, deux lectures s'imposent. Première lecture : un recul de cette ampleur crée mécaniquement une capacité de négociation réelle. Les vendeurs qui ont publié leurs biens aux prix de 2023 sont souvent encore accrochés à ces références ; la donnée DVF actuelle vous donne les arguments pour ramener les offres à la réalité. Deuxième lecture : si la correction n'est pas terminée, entrer aujourd'hui signifie potentiellement continuer à perdre de la valeur à court terme. Pour un acheteur avec un horizon de huit ans ou plus en résidence principale, l'amplitude du cycle s'efface. Pour un investisseur qui envisage une revente à cinq ans ou moins, le risque de moins-value reste présent. Pour un vendeur, le message est brutal : les prix de référence d'il y a dix-huit mois ne sont plus défendables. Publier au-dessus du marché actuel ne génère pas de visites sérieuses dans un contexte baissier ; se caler sur les données DVF récentes est la seule stratégie qui fonctionne.

Question 3

Faut-il acheter à Caumont-sur-Durance maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend de votre horizon de détention et du type de bien visé, mais les données permettent de poser un cadre clair. Le marché est en repli de 8,75 % sur douze mois, ce qui crée une vraie fenêtre de négociation pour un acheteur bien informé. L'indice de tension est à 42, classé en marché équilibré : il n'y a pas de pression acheteuse qui forcerait une décision précipitée. Vous n'êtes pas en situation de surenchère. En résidence principale avec un horizon de détention de huit ans ou plus, acheter aujourd'hui dans un marché en correction est historiquement défendable : vous entrez bas, vous négociez, et sur la durée les cycles s'effacent. La condition non négociable : achetez un bien sain énergétiquement ou rénovable à coût maîtrisé. Avec 10,3 % de passoires thermiques dans le parc local, les biens F et G sont en décote croissante et resteront sous pression réglementaire jusqu'en 2025 et 2034 (voir la question DPE). Éviter ce segment ou l'acheter très bas est une règle de base ici. En investissement locatif pur avec horizon court, la prudence s'impose davantage : la correction en cours, combinée à un taux de vacance de 4,55 % et à des indicateurs socioéconomiques tendus (taux de pauvreté à 24,6 %, taux de chômage à 12,3 %), n'est pas le profil d'un marché où la valorisation rapide est probable. Attendre une stabilisation des prix sur deux à trois trimestres consécutifs, lisible dans les données DVF, serait une posture rationnelle pour un investisseur pur.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Caumont-sur-Durance, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données disponibles invitent à la prudence avant tout calcul de rendement trop optimiste. Commençons par ce qui est mesurable. Le prix médian est à 2 738 EUR/m2, en recul de 8,75 % sur douze mois. Le taux de vacance locative (source LOVAC) est de 4,55 %, ce qui n'est pas alarmant en absolu mais doit être mis en regard du contexte socioéconomique : le revenu médian par unité de consommation des ménages est de 19 984 EUR annuels, le taux de pauvreté atteint 24,6 % et le chômage 12,3 %. Ces trois indicateurs combinés signifient que la base locative solvable est étroite. La solvabilité des locataires et le niveau de loyer réellement atteignable sont contraints par ces revenus. Le marché est classé en tension équilibrée (indice 42) : pas de pénurie locative structurelle qui permettrait de tenir des loyers élevés facilement. Le score santé (29/100) et commerce (29/100) sont faibles, ce qui limite l'attractivité pour certains profils de locataires exigeants. En pratique, pour calculer un rendement brut, vous devez impérativement vérifier les loyers réellement constatés dans la zone (les données de loyers de marché ne sont pas incluses ici), et non vous fier à des estimations génériques. Un investissement défendable dans ce contexte : cibler un bien bien classé DPE (C ou D), acheté sous le P25 (en dessous de 1 979 EUR/m2) après négociation dans un marché baissier, avec une rentabilité brute cible d'au moins 5-6 % pour absorber les risques de vacance et les charges. Sous ces conditions, l'opération peut tenir. Sans ces conditions, la prudence reste de mise.

Question 5

Caumont-sur-Durance est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et les données signalent une exposition multiple qui doit entrer dans tout calcul d'achat. Trois risques sont avérés sur la commune. Premièrement, le risque d'inondation est confirmé. Sans données parcellaires disponibles ici, l'exposition varie selon la localisation exacte du bien sur la commune. Deuxièmement, le risque de retrait-gonflement des argiles (RGA) est présent. Ce phénomène, documenté par le BRGM, provoque des mouvements de terrain sous les fondations lors des alternances sécheresse-réhumidification. Les maisons individuelles à fondations superficielles sont les plus vulnérables. Depuis 2020, le diagnostic RGA est obligatoire pour les ventes de maisons dans les zones concernées, mais l'indemnisation reste complexe : vérifiez que le bien n'a pas d'historique de sinistre et que les fondations ont été examinées. Troisièmement, le niveau de sismicité est classé en zone 3 (aléa modéré selon la classification réglementaire française). Ce n'est pas anecdotique : les constructions antérieures aux réglementations parasismiques renforcées (avant 2011 environ) méritent une attention particulière. En pratique, pour tout achat sur cette commune, l'obtention de l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle exacte est obligatoire avant signature et doit être lu sérieusement, pas juste classé. Si le bien est en zone inondable avérée, vérifiez les conditions d'assurance et leur coût : depuis la réforme en cours, les primes dans les zones à risque augmentent structurellement.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Caumont-sur-Durance ?

Accepted Answer

Les données DPE/ADEME portent sur 233 diagnostics enregistrés sur la commune. La consommation moyenne est de 130 kWh/m2/an, ce qui correspond grossièrement à la frontière entre les classes C et D selon le barème énergétique en vigueur. C'est un parc globalement moyen, ni catastrophique ni performant. Le chiffre qui compte pour la décision : 10,3 % des logements sont classés F ou G, les passoires thermiques. Sur un parc de cette taille, cela représente environ 23 à 24 logements dans l'échantillon DPE, mais potentiellement davantage dans le parc réel non diagnostiqué. Les échéances réglementaires issues de la loi Climat et Résilience sont implacables : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F seront interdits à la location en 2028, les E en 2034. Un bien classé F ou G acheté aujourd'hui sans budget de rénovation est un actif locatif qui perd son droit d'usage dans des délais très courts. Conséquence directe sur les prix : les passoires thermiques subissent une double décote dans ce marché, celle de la baisse générale de 8,75 % et celle du risque réglementaire. C'est à la fois un risque pour l'acheteur non averti et une opportunité de négociation pour celui qui maîtrise le coût des travaux. Stratégie défendable : si vous achetez une passoire, intégrez le devis de rénovation énergétique dans votre offre d'achat et valorisez la décote de manière agressive. Si vous ne pouvez pas assumer les travaux, évitez strictement les biens F et G dans ce marché.

Question 7

Vivre à Caumont-sur-Durance : services, démographie et contexte socioéconomique ?

Accepted Answer

La commune compte 5 667 habitants et a connu une croissance démographique de 4,52 % sur cinq ans, ce qui est positif et indique une commune qui gagne des résidents, pas une commune en déprise. Ce signal démographique est utile pour un acheteur en résidence principale : le marché local ne se vide pas. Sur les équipements et services, les scores sont très contrastés. Le score éducation est à 75/100 : l'offre scolaire est présente et constitue un argument réel pour les familles. Le score transport est à 55/100 : correct sans être excellent, ce qui signifie que la dépendance à la voiture reste probable pour une partie des déplacements quotidiens, en particulier vers les pôles d'emploi de l'agglomération. Les scores santé (29/100) et commerce (29/100) sont en revanche nettement faibles. Concrètement, pour des soins médicaux ou pour les achats courants au-delà du minimum, des déplacements hors commune sont vraisemblablement nécessaires. Ce n'est pas rédhibitoire pour un profil mobile, mais c'est un facteur à évaluer sérieusement pour les seniors ou les ménages sans voiture. Le contexte socioéconomique mérite une lecture honnête : le revenu médian est de 19 984 EUR par unité de consommation, le taux de pauvreté atteint 24,6 % et le taux de chômage 12,3 %. Ces indicateurs sont au-dessus des moyennes nationales et dessinent un bassin de population avec des fragilités économiques réelles. Pour un acheteur en résidence principale, ces données n'ont pas d'impact direct sur la qualité de vie quotidienne, mais elles expliquent en partie la pression sur les prix et limitent le potentiel de valorisation à court terme. Pour un investisseur, elles contraignent le loyer atteignable et la qualité de la demande locative.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	2 603 €	—
Maison	3 018 €	—
Tous biens (médian)	2 738 €	1 979 — 3 335 €

Marché immobilier à Caumont-sur-Durance (84510) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Caumont-sur-Durance.

233 diagnostics DPE locaux.

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