Quel est le prix de l'immobilier à Cavaillon ?
Le prix médian constaté à Cavaillon s'établit à 2 347 EUR/m2, avec une fourchette allant de 1 754 EUR/m2 (premier quartile) à 3 010 EUR/m2 (troisième quartile), selon les transactions DVF/DGFiP. Ce que cette fourchette dit concrètement : le bas de marché, autour de 1 754 EUR/m2, concerne typiquement des biens avec des défauts réels — mauvais DPE, état dégradé, localisation moins recherchée. Le haut de fourchette, à 3 010 EUR/m2, correspond aux biens les plus qualitatifs de la commune. La dispersion est importante (plus de 1 250 EUR d'écart entre P25 et P75), ce qui signifie que le prix au mètre carré à Cavaillon n'est pas homogène : la sélectivité sur le bien acheté a un impact très fort sur la valeur finale. Fait notable : les prix médians des appartements (2 936 EUR/m2) et des maisons (2 977 EUR/m2) sont quasiment identiques, ce qui est inhabituel. Cela signifie qu'on ne paie pas de prime significative pour l'un ou l'autre type de bien à l'échelle communale. Le volume de 2 039 ventes enregistrées dans DVF assure une bonne fiabilité statistique de ces chiffres — ce n'est pas un marché confidentiel où quelques transactions biaisent les moyennes. Pour cadrer votre budget : un appartement de 70 m2 au prix médian coûte environ 205 000 EUR, et une maison de 100 m2 environ 297 700 EUR. Ces ordres de grandeur sont utiles pour calibrer une offre, mais ils ne dispensent pas d'analyser le bien précis : DPE, état, exposition aux risques locaux.
Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Cavaillon ?
Sur les douze derniers mois, les prix à Cavaillon ont reculé de 1,79 %. C'est une baisse modérée mais réelle. Sur un bien acheté à 250 000 EUR, cela représente une perte de valeur d'environ 4 475 EUR en un an. La correction n'est pas brutale comme on l'observe sur certains marchés urbains, mais elle s'inscrit dans un contexte déjà fragile : le marché est classé comme détendu (indice de tension à 28), ce qui signifie que l'offre dépasse la demande. Dans un marché détendu et en légère baisse, les vendeurs ne sont pas en position de force et les acheteurs ont du levier pour négocier. Il n'y a aucune raison de surpayer ou d'accepter la première offre venue. Pour un acheteur, la lecture de cette tendance dépend de l'horizon de détention. Sur huit à dix ans, une baisse de 1,79 % est largement absorbable, surtout si l'on entre avec une bonne marge de négociation. Sur un horizon court — revente à trois ans — le risque existe que le marché continue à corriger légèrement, réduisant la marge à la revente. À surveiller également : un taux de vacance des logements de 8,93 % (source LOVAC), supérieur aux moyennes habituellement observées dans les communes de cette taille. Un parc vacant élevé pèse structurellement sur les prix car il alimente l'offre disponible sans pression démographique pour l'absorber — la population a d'ailleurs reculé de 1,1 % sur cinq ans. Ces éléments plaident pour la prudence sur le court terme, et pour une sélection rigoureuse du bien sur le long terme.
Faut-il acheter à Cavaillon maintenant ou attendre ?
La question mérite une réponse nuancée, parce que les données de Cavaillon envoient des signaux contradictoires selon ce que vous cherchez. Les signaux qui plaident pour acheter maintenant : le marché est détendu, la tendance est légèrement négative, le taux de vacance est élevé. Autrement dit, vous êtes en position de négocier. Ce n'est pas un marché où l'hésitation se paie cher parce que d'autres acheteurs vont vous souffler le bien. Vous pouvez prendre le temps de bien choisir et d'offrir en dessous du prix affiché. Les signaux qui invitent à la prudence : la population recule (-1,1 % sur cinq ans), le taux de chômage local est élevé à 17,8 % et le taux de pauvreté atteint 28,5 % (source INSEE/IRIS). Ces indicateurs socio-économiques pèsent sur la demande structurelle en logement. Un marché où la population diminue et où le pouvoir d'achat des résidents est contraint ne génère pas de pression haussière sur les prix. La recommandation selon le profil. Résidence principale avec horizon long (huit ans et plus) : les conditions de négociation actuelles sont favorables, le risque de plus-value est limité mais la stabilité est atteignable sur un bien bien sélectionné. Investissement locatif avec espoir de revente rapide : les fondamentaux locaux ne soutiennent pas ce scénario. Vendeur qui attend une remontée des prix : les données disponibles ne permettent pas de justifier cette attente — mieux vaut se positionner au prix du marché actuel plutôt qu'au souvenir du marché d'il y a deux ans.
Investir dans l'immobilier locatif à Cavaillon, est-ce rentable ?
Les données disponibles imposent d'être direct : les fondamentaux locatifs de Cavaillon sont peu favorables à l'investissement. Premier signal d'alerte : l'indice de tension locative est de 28, classé comme marché détendu. Cela signifie que la demande locative n'excède pas l'offre, ce qui rend le remplissage du bien moins évident et la sélection des locataires plus difficile à maintenir à niveau. Deuxième signal : le taux de vacance des logements atteint 8,93 % (LOVAC). Dans un marché où près d'un logement sur onze est vide, trouver et conserver un locataire est un vrai enjeu opérationnel, pas une formalité. Troisième signal : le revenu médian des ménages de la commune est de 18 631 EUR par an (INSEE/IRIS), avec un taux de pauvreté de 28,5 % et un taux de chômage de 17,8 %. Ces chiffres définissent le profil réel du locataire potentiel : son solvabilité est limitée, ce qui contraint mécaniquement le loyer de marché que vous pouvez raisonnablement espérer. Les données fournies ne comprennent pas de loyers médians observés — il est indispensable de vérifier les loyers réellement pratiqués sur le terrain avant tout engagement. Le rendement locatif brut dépend entièrement de ce paramètre. Sur le plan réglementaire, avec 9,6 % de passoires thermiques (DPE F/G) dans le parc local, si votre cible est un bien ancien et peu cher, vérifiez impérativement le DPE : les logements classés F sont interdits à la location depuis janvier 2025, et les G depuis 2023. Un bien mal classé acheté pour être loué peut devenir non-louable sans travaux coûteux. La conclusion honnête : Cavaillon n'est pas un marché locatif porteur. L'investissement peut se justifier dans un contexte très spécifique — bien de qualité, prix d'entrée bas dans la fourchette P25, DPE correct, locataire stable déjà en place — mais pas comme pari sur un marché dynamique qui n'existe pas ici.
Cavaillon est-elle exposée à des risques naturels ?
Oui, et sur plusieurs fronts simultanément. Cela mérite une attention particulière dans toute décision d'achat. Risque inondation : Cavaillon est identifiée comme commune exposée au risque inondation (source Géorisques/BRGM). Ce risque est local et parcellaire — il ne concerne pas nécessairement chaque bien de la commune, mais il peut affecter fortement certains secteurs, notamment en zone basse ou à proximité de cours d'eau. L'impact concret sur l'achat : assurances plus coûteuses, finançabilité parfois plus complexe, et surtout, valeur de revente potentiellement déprimée sur les biens les plus exposés. Risque argile (retrait-gonflement) : la commune est également concernée par l'aléa argile (RGA). Ce risque provoque des mouvements de sol lors des alternances sécheresse/réhumidification, pouvant fissurer les fondations et les structures. Il est particulièrement pertinent pour les maisons individuelles avec fondations superficielles. La sinistralité RGA a augmenté en France avec les épisodes de sécheresse, et les expertises de reprise en sous-œuvre sont coûteuses. Risque sismique : la commune est classée en zone de sismicité 3 (modérée), ce qui implique des normes parasismiques obligatoires pour les constructions neuves, mais ne garantit rien pour l'ancien. Ce risque est moins immédiatement opérationnel pour l'acheteur individuel, mais il entre dans le calcul d'assurance et dans l'évaluation d'un bien ancien non renforcé. La démarche obligatoire avant signature : exiger l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle exacte du bien, et ne pas se contenter d'une réponse communale générale. La localisation précise du bien dans ou hors zone inondable change radicalement l'équation financière et assurantielle. Ne pas acheter sans avoir lu cet ERP.
Quelle est la performance énergétique des logements à Cavaillon ?
Le parc de logements à Cavaillon affiche une consommation moyenne de 134 kWh/m2/an (source ADEME/DPE), ce qui correspond globalement à un niveau D dans l'échelle DPE — soit une performance moyenne, ni alarmante ni exemplaire. 9,6 % des logements analysés (sur un panel de 4 330 DPE) sont classés F ou G, ce qu'on appelle des passoires thermiques. En volume, cela représente environ 416 logements dans ce seul panel — le parc réel est plus large. Ce chiffre de 9,6 % est en dessous des moyennes nationales observées dans les villes anciennes, ce qui est plutôt un signal positif pour le parc cavaillonnais dans son ensemble. Mais la moyenne ne protège pas l'acheteur individuel : si le bien que vous visez est une passoire, vous êtes directement concerné par les échéances réglementaires suivantes. Les logements classés G sont interdits à la location depuis août 2023. Les logements classés F sont interdits à la location depuis janvier 2025. Les logements classés E seront interdits à la location à partir de 2034. Pour un acheteur en résidence principale, une passoire énergétique implique des coûts de chauffage élevés et des travaux de rénovation potentiellement lourds. La décote que vous pouvez négocier sur un bien F ou G doit intégrer le coût réel de la mise aux normes — isolation, ventilation, système de chauffage — avant de conclure à une bonne affaire. Pour un investisseur, acheter une passoire aujourd'hui sans plan de travaux chiffré, c'est acheter un bien qui ne peut légalement pas être mis en location. Le croisement clé ici : le bas de fourchette de prix (P25 à 1 754 EUR/m2) comprend vraisemblablement une proportion plus élevée de passoires thermiques. Un bien bon marché à Cavaillon peut être bon marché pour de bonnes raisons énergétiques qu'il faut vérifier avant tout engagement.
Vivre à Cavaillon : services, démographie et accessibilité ?
Cavaillon est une commune de 25 636 habitants dont la population a reculé de 1,1 % sur cinq ans (INSEE). Ce n'est pas une chute, mais c'est une tendance négative dans un contexte où de nombreuses communes péri-urbaines et rurales du Sud gagnent des habitants. Cela traduit une attractivité résidentielle qui ne progresse pas. Sur le plan des services, les scores sectoriels sont très contrastés. Le score transport atteint 95/100 et le score éducation 100/100 — deux points forts réels. Cavaillon est bien connectée et dispose d'une offre scolaire complète pour sa taille, ce qui la rend fonctionnelle pour une famille avec enfants ou des actifs travaillant hors commune. En revanche, les scores santé (29/100) et commerce (29/100) sont très bas. Un score santé de 29 signifie que l'offre médicale de proximité est insuffisante par rapport à la population — médecins généralistes, spécialistes, services d'urgence accessibles : vérifiez point par point selon votre situation personnelle, surtout pour des ménages avec des besoins médicaux réguliers. Le score commerce de 29 indique une offre commerciale de proximité également limitée. Les 4 317 établissements présents et 653 créations sur douze mois montrent un tissu économique actif, mais ces chiffres agrègent toutes les catégories d'activités et ne renseignent pas directement sur les commerces du quotidien. Le tableau socio-économique est le signal le plus structurant : revenu médian de 18 631 EUR/an, taux de pauvreté de 28,5 % et taux de chômage de 17,8 % (source INSEE/IRIS). Ces indicateurs situent Cavaillon dans un contexte social fragile, ce qui pèse sur la dynamique de la demande immobilière locale et sur la qualité du bassin locatif pour un investisseur. Le taux de propriétaires est de 42,9 %, nettement inférieur à la moyenne nationale d'environ 58 %, ce qui confirme que la commune est majoritairement locataire — un marché locatif qui doit être correctement évalué avant tout investissement.