Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Eyragues ?

Accepted Answer

Sur la base des transactions enregistrées dans DVF/DGFiP, le prix médian à Eyragues s'établit à 3 535 EUR/m2, pour une fourchette allant de 2 551 EUR/m2 (premier quartile) à 4 250 EUR/m2 (troisième quartile). Cette amplitude de près de 1 700 EUR/m2 entre les deux extrêmes n'est pas anodine : elle reflète une hétérogénéité réelle du parc, entre biens datés ou sans extérieur et maisons récentes avec terrain. Le marché local, avec 365 ventes enregistrées sur la période DVF, affiche un volume correct pour une commune de 4 300 habitants — suffisamment de transactions pour que les prix soient statistiquement fiables et pour espérer revendre sans attendre des mois. L'écart entre appartements et maisons est net : 3 354 EUR/m2 pour un appartement contre 3 734 EUR/m2 pour une maison, soit une prime maison de près de 11 %. Ce différentiel est cohérent avec la demande locale typique des Bouches-du-Rhône : la maison individuelle avec extérieur concentre les acheteurs, ce qui soutient sa valorisation. Pour cadrer un budget : un appartement de 70 m2 se négocie autour de 235 000 EUR au prix médian, une maison de même surface autour de 261 000 EUR. Ces références sont utiles comme point de départ, mais le P25 à 2 551 EUR/m2 montre qu'un bien dégradé, énergivore ou mal situé peut décrocher significativement — et inversement pour un bien soigné en haut de fourchette.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Eyragues ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix ont progressé de 0,21 % selon les données DVF. C'est une hausse quasi nulle en valeur nominale, et franchement négative en valeur réelle si l'on intègre l'inflation. La lecture honnête est la suivante : le marché d'Eyragues est à l'arrêt, ni en correction franche ni en emballement. Pour un acheteur, cela signifie qu'il n'y a pas d'urgence dictée par une flambée, mais qu'il n'y a pas non plus de signal d'effondrement qui justifierait d'attendre une baisse marquée. Le pouvoir de négociation est réel dans ce contexte : un vendeur qui sait que le marché ne monte plus accepte plus facilement un rabais sur un bien imparfait. Pour un vendeur, la stagnation signifie que le prix affiché doit être ancré sur les transactions réelles récentes, pas sur le souvenir des années de hausse. Afficher 10 % au-dessus du médian dans un marché plat, c'est rester en stock. La tendance à surveiller : si les taux de crédit restent élevés et que la population locale continue de reculer (voir la démographie), une pression baissière modérée sur 2025-2026 est un scénario crédible, même si les données actuelles n'en témoignent pas encore.

Question 3

Faut-il acheter à Eyragues maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend de votre horizon et de la qualité du bien visé. Horizon long (8 ans et plus, résidence principale) : le contexte actuel n'est pas défavorable à l'entrée. Le marché est stable, le volume de ventes est soutenu (365 transactions), la tension est classée en équilibre — ce qui signifie que vous n'êtes pas en position d'acheteur désespéré face à une pénurie. Vous pouvez négocier, prendre le temps de choisir, exiger des concessions sur un bien énergétiquement défaillant. Sur huit ans, l'écart de quelques pourcents sur le prix d'entrée compte moins que la qualité intrinsèque du bien. Horizon court (revente sous 5 ans) : la prudence s'impose. Une hausse de 0,21 % annuelle ne rembourse pas les frais de notaire (7 à 8 %) ni les coûts d'entretien. Dans un marché plat avec une population qui recule de 1,31 % sur cinq ans, la probabilité de réaliser une plus-value rapide est faible. Ce n'est pas le bon terrain pour une opération spéculative à court terme. Un point de vigilance spécifique : le taux de vacance LOVAC à 6,18 % indique qu'une fraction non négligeable du parc est vide ou sous-occupé. C'est un signal de tension modérée côté demande, à croiser avec le bien que vous ciblez et son environnement immédiat. Règle pratique : dans ce marché, un bien bien classé au DPE et correctement entretenu se défend. Un bien classé F ou G, qui sera interdit à la location dès 2025 pour les F, est une prise de risque supplémentaire qu'il faut chiffrer avant de signer.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Eyragues, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données disponibles permettent de poser le cadre, pas de garantir un rendement — et c'est justement ce que tout investisseur sérieux doit entendre. Le prix médian à 3 535 EUR/m2 avec un marché en tension qualifié d'équilibre (indice 53/100) signifie que la demande locative existe, mais qu'elle n'est pas sous pression forte. Vous n'êtes pas dans une ville universitaire à forte rotation ou dans une métropole tendue où les logements se louent en 48h. Le taux de vacance LOVAC à 6,18 % est un signal d'alerte modéré : près d'un logement sur seize est vacant ou sous-occupé. Investir sans vérifier la demande locative réelle sur le segment précis que vous ciblez (surface, type, localisation dans la commune) serait imprudent. Sur le rendement brut : à 3 535 EUR/m2 médian, il faudrait un loyer d'environ 21 EUR/m2/mois pour atteindre un rendement brut de 7 %, ce qui est supérieur aux loyers généralement constatés dans ce type de commune en Bouches-du-Rhône. Un rendement brut de 4,5 à 5,5 % est un ordre de grandeur plus réaliste à vérifier auprès des données de loyers locaux réels (observatoires locaux, annonces récentes) — les chiffres de loyers ne sont pas disponibles dans les données ici. Le revenu médian IRIS de 22 503 EUR annuels et un taux de pauvreté à 20,8 % indiquent une population aux revenus modérés : votre loyer doit être cohérent avec cette réalité solvable, sous peine de vacance locative prolongée. Enfin, toute passoire thermique (F/G) est désormais un actif à risque réglementaire : interdiction de mise en location des F dès 2025, des E en 2034. Sans données DPE disponibles pour Eyragues, exiger le DPE du bien avant toute offre est non négociable.

Question 5

Eyragues est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Deux risques ressortent des données croisées avec les référentiels Géorisques/BRGM : le risque sismique de niveau 3 (modéré) et le risque retrait-gonflement des argiles (RGA). Le risque inondation, en revanche, n'est pas signalé dans les données disponibles pour la commune. Le risque sismique de niveau 3 est le niveau intermédiaire de l'échelle française (qui va de 1 à 5). Il impose des règles parasismiques sur les constructions neuves, mais pour l'achat dans l'ancien, il signifie surtout que la solidité structurelle du bâti doit être vérifiée, particulièrement pour les constructions antérieures aux normes parasismiques modernes. Cela ne doit pas bloquer un achat, mais justifie un diagnostic structurel si le bâtiment est ancien. Le risque RGA est plus insidieux et souvent sous-estimé : les sols argileux gonflent avec l'humidité et se rétractent en période sèche. Dans le contexte du changement climatique et des étés de plus en plus secs dans les Bouches-du-Rhône, ce phénomène est en augmentation. Conséquences concrètes : fissures en façade et en fondations, désordres structurels pouvant être coûteux à reprendre. Avant tout achat, inspectez attentivement les murs porteurs, fondations et encadrements de fenêtres. Exigez l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle exacte, document légalement obligatoire lors de toute vente, et lisez-le réellement plutôt que de le signer sans y prêter attention.

Question 6

Vivre à Eyragues : services, démographie et contexte socio-économique ?

Accepted Answer

Eyragues compte 4 298 habitants, avec une population en recul de 1,31 % sur cinq ans. Ce n'est pas une hémorragie démographique, mais c'est un signal de stagnation qui tranche avec les dynamiques de croissance que connaissent certaines communes périurbaines des Bouches-du-Rhône. Une population qui ne croît pas, c'est une demande immobilière qui ne s'emballe pas. Sur les services, les scores sectoriels sont contrastés et méritent d'être lus sans complaisance. Le commerce ressort fort à 86/100 : l'offre commerciale de proximité est bien dotée pour une commune de cette taille, ce qui réduit la dépendance à la voiture pour les achats courants. La santé (71/100) et l'éducation (75/100) sont dans une fourchette correcte, sans être exceptionnelles. Le transport (50/100) indique une accessibilité en transports en commun médiocre : pour un ménage sans véhicule ou souhaitant limiter sa dépendance à la voiture, c'est un vrai frein. Le score de localisation global à 40/100 confirme que la commune n'est pas au coeur d'un bassin d'emploi ou d'un noeud de mobilité — l'accessibilité aux pôles d'emploi de l'agglomération (Avignon, Arles, Marseille) mérite d'être testée concrètement avant d'acheter. Le contexte socio-économique est marqué : revenu médian IRIS de 22 503 EUR annuels, taux de pauvreté à 20,8 % et taux de chômage à 8,5 %. Ces indicateurs sont en dessous des moyennes métropolitaines françaises et doivent être intégrés dans une réflexion d'investissement locatif — la solvabilité des locataires potentiels est contrainte. 65,8 % de propriétaires occupants suggèrent un marché locatif de taille limitée, dominé par l'accession. Le parc compte 614 établissements avec 119 créations sur douze mois, ce qui témoigne d'une activité économique locale présente mais modeste.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	3 354 €	—
Maison	3 734 €	—
Tous biens (médian)	3 535 €	2 551 — 4 250 €

Marché immobilier à Eyragues (13630) — Prix, DPE, risques 2025

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Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Eyragues.

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