711 transactions DVF analysées, prix médian 2 524 €/m², indice de tension ITIC 84/100. Données croisées DGFiP, ADEME, IGN, INSEE et CSTB — sources publiques officielles.
Données DVF arrêtées au 31/12/2025 (millésime 2025).
Cabestany est une commune de 10 465 habitants en Pyrénées-Orientales, située entre Perpignan et la côte méditerranéenne. Son marché immobilier enregistre 958 transactions annuelles avec une tendance à la hausse de 2,86 % sur 12 mois. La commune offre des infrastructures complètes : transports, écoles, commerces et espaces verts. Elle attire résidents et investisseurs cherchant un équilibre entre accessibilité urbaine et proximité de la mer et des Pyrénées.
| Type de bien | Prix médian /m² | P25 — P75 |
|---|---|---|
| Appartement | 3 185 € | — |
| Maison | 2 554 € | — |
| Tous biens (médian) | 2 524 € | 2 067 — 2 943 € |
Sources DGFiP DVF (2014-2025). Filtres surface 15-300 m² et prix 30 k€-2 M€.
Le prix médian au mètre carré à Cabestany s'établit à 2 435 €, avec une fourchette interquartile de 2 013 à 2 889 € selon les biens et secteurs. Le parc immobilier affiche une consommation énergétique moyenne de 91 kWh/m², classé C à D, soit un niveau de performance correct. Seulement 0,7 % des diagnostics révèlent des passoires thermiques (F+G). Les maisons individuelles dominent l'offre périphérique tandis que le centre-ville propose davantage d'appartements. 958 ventes ont été enregistrées, témoignant d'un marché actif. La commune est soumise à un PPRI (risque inondation) et à un aléa sismique de niveau 3/5.
Ventes réelles appariées à leur diagnostic, dans cette commune.
| Classe | Ventes | Prix médian | Écart | IC 95 % |
|---|---|---|---|---|
| B | 23 | 2 923 € | +15,2 % | 9,9 / 20,6 |
| C | 44 | 2 419 € | -4,6 % à -2,6 % | -8,4 / -0,9 |
| D | 29 | 2 262 € | -10,8 % | -15,2 / -6,5 |
Écart mesuré contre la médiane communale du même type de bien, toutes classes confondues (112 ventes appariées) — et non contre la classe D.
DGFiP (DVF) × ADEME (observatoire DPE), appariement par identifiant BAN (IGN) · 3 strates dont 3 significative(s) à 5 % · 2 calculs (2024 et 2025) — les deux fenêtres partagent une année, ce n'est pas une réplication indépendante · calculé le 15/08/2026.
Le score de sécurité de Cabestany atteint 70/100, reflétant un environnement relativement sûr. Le score de localisation géographique (42/100) indique une exposition modérée aux risques environnementaux. La commune connaît une situation géologique complexe : argile d'état inconnu et aléa sismique de niveau 3/5. Un PPRI est en vigueur pour les zones inondables. Ces éléments doivent être pris en compte dans l'évaluation d'un bien. La vigilance vis-à-vis des risques naturels demeure recommandée pour tout acquéreur potentiel.
Cabestany est desservie par le réseau de bus Sankéo de Perpignan Méditerranée Métropole, reliant régulièrement la commune au centre de Perpignan et aux secteurs environnants. L'autoroute A9 offre un accès rapide aux agglomérations régionales (Narbonne, Montpellier) et à la frontière espagnole. La gare TGV de Perpignan se situe à proximité, ouvrant l'accès au réseau ferroviaire national. L'aéroport de Perpignan-Rivesaltes est accessible pour les déplacements aériens. Des pistes cyclables sont développées pour les trajets doux.
Cabestany dispose de 9 établissements scolaires couvrant la maternelle, le primaire et le secondaire (collège). Les lycées sont accessibles à Perpignan via des liaisons de transport. La commune propose ainsi une continuité éducative de la petite enfance à l'adolescence. Les infrastructures scolaires permettent aux familles de scolariser leurs enfants localement pour les niveaux élémentaires et intermédiaires, avec un accès aisé aux structures d'enseignement supérieur de la région via les axes de transport.
Cabestany offre une vie associative active : clubs sportifs, culturels et loisirs. Une médiathèque anime l'offre culturelle locale. Le marché hebdomadaire anime le centre-ville et propose une variété de produits. Les commerces de proximité et les zones commerciales (Mas Guerido) répondent aux besoins du quotidien. La proximité de la côte méditerranéenne et des Pyrénées facilite l'accès à des activités variées : plages, randonnées, sports nautiques. La tradition catalane imprègne la vie sociale locale et les événements communaux.
Dans le périmètre proche, le prix médian de Cabestany (2 524 €/m²) se positionne en milieu de fourchette. La voisine la plus chère, Canet-en-Roussillon, affiche 3 564 €/m² (+41,2 % de plus) ; à l'inverse, Perpignan reste à 1 733 €/m² (-31,3 %). Cette position centrale offre un compromis entre accessibilité et attractivité.
Cabestany est une commune dynamique offrant une accessibilité urbaine satisfaisante et des proximités naturelles (mer, montagne). Son marché immobilier actif s'établit à 2 435 €/m² en médiane. L'offre d'infrastructure et les 70 % de propriétaires occupants reflètent une stabilité résidentielle. Les risques naturels (PPRI, sismique) requièrent une évaluation attentive avant achat.
Cette analyse de Cabestany repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour régulièrement selon le calendrier de chaque producteur : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense les transactions immobilières publiées depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.
Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et documentée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.
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