Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Bollène ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian à Bollène s'établit à 2 333 EUR/m2, avec une fourchette P25-P75 comprise entre 1 463 et 2 543 EUR/m2. L'écart est large : il signifie qu'un quart des transactions se font sous 1 463 EUR/m2, et qu'un quart se font au-dessus de 2 543 EUR/m2. Ce n'est pas un marché homogène -- la qualité du bien, son état et sa surface font une vraie différence sur le prix final. Les appartements se négocient en moyenne à 2 564 EUR/m2, légèrement au-dessus de la médiane globale. Les maisons sont moins chères à l'affichage : 2 187 EUR/m2 en médiane, soit un écart de près de 380 EUR/m2 par rapport aux appartements. Ce différentiel est notable et souvent contre-intuitif pour les acheteurs habitués aux grandes villes. Sur un volume de 884 ventes DVF enregistrées, la liquidité du marché est réelle : ce n'est pas un marché de niche où les prix sont tirés par quelques transactions isolées. Pour calibrer une offre d'achat, s'appuyer sur le P25 à 1 463 EUR/m2 comme plancher de négociation sur un bien à rénover, et sur le P75 à 2 543 EUR/m2 comme plafond de référence pour un bien en bon état. Dépasser le P75 suppose un bien particulièrement qualitatif -- sinon, vous payez une prime non justifiée par le marché local.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Bollène ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix à Bollène ont progressé de 8,7 %. C'est une hausse franche, qui sort nettement du bruit statistique habituel. Concrètement, sur un bien médian de 70 m2, cela représente environ 14 200 EUR de valeur supplémentaire en un an. Deux lectures s'imposent avant de tirer des conclusions. Première lecture : ce rebond survient sur un marché classé 'détendu' (indice de tension de 20/100), ce qui signifie que la demande reste structurellement modérée par rapport à l'offre. Une hausse de prix dans un marché détendu peut résulter d'un rattrapage ponctuel ou d'une sélection sur les biens les plus qualitatifs -- elle n'indique pas forcément une tendance durable. Deuxième lecture : le contexte social local tempère l'enthousiasme. Le taux de pauvreté atteint 26 % et le taux de chômage 17,7 % (données INSEE/IRIS), avec un revenu médian de 19 240 EUR/an. Cette base socio-économique fragilisée limite mécaniquement le pouvoir d'achat local et donc le soutien structurel à la demande immobilière. Pour un acheteur, la hausse récente ne doit pas créer d'urgence artificielle dans un marché qui n'est pas en tension. La marge de négociation reste présente. Pour un vendeur, le moment est favorable pour se positionner, à condition de ne pas extrapoler cette hausse sur les prochaines années comme si elle était acquise.

Question 3

Faut-il acheter à Bollène maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La décision dépend avant tout de votre horizon de détention et de la nature du bien visé. Le marché présente une combinaison de signaux qu'il faut lire ensemble, pas séparément. Signaux favorables à l'achat maintenant : les prix progressent (+8,7 % sur 12 mois) mais restent à un niveau absolu modéré (2 333 EUR/m2 médian), bien en dessous des marchés tendus de la région. Le volume de transactions (884 ventes) confirme une liquidité suffisante. La population croît (+3,09 % sur 5 ans), signe que le territoire attire encore. Le taux de propriétaires est de 61 %, ce qui indique une culture d'accession établie. Signaux qui invitent à la prudence : le marché est structurellement détendu, avec un taux de vacance locative (LOVAC) de 10,14 %. Un logement sur dix est vide -- ce n'est pas anodin, cela indique une offre excédentaire par rapport à la demande réelle. Les indicateurs socio-économiques (chômage à 17,7 %, taux de pauvreté à 26 %) limitent la demande solvable locale. Le score de localisation est de 42/100, en dessous de la moyenne, et les scores santé et commerce sont faibles (29/100 chacun). Conclusion opérationnelle : pour une résidence principale avec horizon long (8 ans et plus), entrer aujourd'hui sur un bien bien classé au DPE et correctement situé est défendable. Pour un investissement locatif, le taux de vacance élevé est un signal d'alerte qui justifie une analyse approfondie avant de s'engager. Dans tous les cas, la négociation est possible : un marché détendu ne récompense pas les acheteurs pressés.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Bollène, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données disponibles invitent à une prudence significative avant tout engagement locatif à Bollène. Le premier indicateur à considérer est le taux de vacance LOVAC : 10,14 %. Cela signifie qu'environ un logement sur dix est vacant de façon durable sur la commune. Dans un investissement locatif, la vacance est l'ennemi principal de la rentabilité réelle -- un bien non loué continue de générer des charges sans produire de revenus. Ce taux élevé n'est pas anodin ; il reflète un déséquilibre structurel entre l'offre de logements disponibles et la demande solvable locale. Or cette demande est contrainte : le revenu médian par habitant est de 19 240 EUR/an, le taux de pauvreté atteint 26 % et le taux de chômage 17,7 % (INSEE/IRIS). Ces chiffres plafonnent les loyers acceptables et augmentent le risque d'impayés. Le marché est classé 'détendu' (indice de tension 20/100), ce qui confirme que la pression locative est faible. Un investisseur ne peut donc pas compter sur la rareté pour maintenir son taux d'occupation. Sur le plan des prix d'entrée, le niveau médian à 2 333 EUR/m2 est modéré, et les appartements sont à 2 564 EUR/m2. Un rendement brut de 5 à 6 % est mathématiquement possible si le bien est loué en continu -- mais c'est précisément ce 'si' qui est problématique ici. Avant tout investissement, vérifiez les loyers réellement constatés sur le secteur (non fournis dans les données disponibles) et simulez votre rendement net avec une hypothèse réaliste de vacance de 2 à 3 mois par an. Les logements mal classés au DPE (passoires F/G) sont à éviter absolument dans ce contexte : entre la contrainte réglementaire et la demande locative faible, la décote sera difficile à absorber.

Question 5

Bollène est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, Bollène cumule trois types de risques naturels identifiés, ce qui en fait une commune sur laquelle l'Etat des Risques et Pollutions (ERP) doit être lu à la parcelle, pas globalement. Risque inondation : confirmé. La commune est concernée par un aléa inondation (données Géorisques/BRGM). Ce risque n'est pas uniforme sur le territoire communal -- certaines parcelles sont très exposées, d'autres peu ou pas. Pour un acheteur, ce point est non négociable : exigez l'ERP avant toute promesse de vente, identifiez le zonage PPRi (Plan de Prévention des Risques d'inondation) de la parcelle concernée, et vérifiez les conditions d'assurance associées. Un bien en zone inondable peut se révéler inassurable à un coût raisonnable ou soumis à des contraintes de travaux. Risque argile (Retrait-Gonflement des Argiles) : confirmé. Ce risque, souvent sous-estimé, est particulièrement pertinent pour les maisons individuelles avec fondations superficielles. Il peut provoquer des fissurations structurelles significatives lors d'alternances sécheresse/humidité. Les biens anciens non construits selon les règles parasismiques ou sans étude de sol sont les plus exposés. Risque sismique : niveau 3 sur 5, soit un aléa modéré. Ce n'est pas le risque le plus immédiat, mais il est réglementairement pris en compte pour les constructions neuves. Pour un acheteur, la combinaison de ces trois risques sur une même commune impose une vérification systématique de l'ERP à la parcelle exacte visée, disponible auprès de la mairie ou sur errial.georisques.gouv.fr. Ne pas le faire, c'est acheter sans voir une partie du dossier.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Bollène ?

Accepted Answer

Sur les 826 diagnostics DPE disponibles (données ADEME), 8 % des logements sont classés en passoire thermique (étiquettes F ou G). En valeur absolue, cela représente environ 66 logements diagnostiqués en situation critique. La consommation moyenne s'établit à 128 kWh/m2/an, un niveau qui correspond approximativement à la fourchette des étiquettes C-D -- ce qui indique que le parc de logements diagnostiqués n'est pas catastrophique dans son ensemble, mais reste hétérogène. Ce que les 8 % de passoires impliquent concrètement pour un acheteur ou un investisseur. Sur le plan réglementaire : les logements classés G sont interdits à la nouvelle location depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F seront interdits à la location en 2028, ceux classés E en 2034 (loi Climat et Résilience). Acheter une passoire thermique aujourd'hui, c'est intégrer dans son plan financier un coût de rénovation énergétique non optionnel si l'on souhaite louer. Sur le plan de la valeur : dans un marché détendu comme Bollène, un logement mal classé au DPE ne trouvera pas preneur à prix plein. La décote sur une passoire F/G par rapport à un bien équivalent bien classé peut atteindre 10 à 20 % selon les estimations de notaires. Dans un contexte où le marché n'est pas sous tension, les acheteurs ont la liberté de choisir -- et ils choisissent de moins en moins les passoires sans négociation agressive. Recommandation pratique : sur tout bien visé, exigez le DPE complet (pas seulement l'étiquette), vérifiez les postes de déperdition et obtenez une estimation de travaux avant de signer. Un bien en D rénové en C représente une valeur plus stable qu'un bien en F théoriquement moins cher à l'achat.

Question 7

Vivre à Bollène : services, démographie et contexte socio-économique ?

Accepted Answer

Bollène compte 14 024 habitants et affiche une croissance démographique de +3,09 % sur cinq ans (INSEE). Ce rythme est modéré mais positif -- la commune ne perd pas sa population, ce qui est un indicateur de base nécessaire mais pas suffisant pour juger de son attractivité. Les équipements disponibles méritent une lecture nuancée selon les données des référentiels publics (BPE/INSEE). Le point fort clair est l'éducation : score de 100/100, ce qui signifie une offre scolaire complète et accessible. Le transport est également bien couvert avec un score de 85/100 -- un atout pour les ménages pendulaires qui travaillent sur l'agglomération voisine ou sur l'axe rhodanien. En revanche, deux scores tirent le bilan vers le bas : la santé et le commerce affichent tous deux 29/100. Ces niveaux bas sont concrets pour un résident : ils signifient une offre médicale de proximité limitée et un tissu commercial insuffisant par rapport à la taille de la commune. Pour les familles avec enfants, la couverture éducative compense en partie ces lacunes. Pour les seniors ou les personnes à mobilité réduite, la faiblesse du score santé est un point de vigilance direct. Le contexte socio-économique local (données INSEE/IRIS) est le facteur le plus structurant : revenu médian de 19 240 EUR/an, taux de pauvreté à 26 % et taux de chômage à 17,7 %. Ces indicateurs sont significativement dégradés par rapport aux moyennes nationales. Ils impactent directement la demande immobilière locale, la qualité du voisinage dans certains secteurs et la capacité du marché à absorber une offre excédentaire. Le score de sécurité est de 72/100, ce qui est correct et au-dessus de la médiane. Le score de localisation global à 42/100 reflète la combinaison de ces forces et faiblesses. Bollène n'est pas un marché à éviter, mais c'est un marché qui exige une analyse fine du bien spécifique et de son environnement immédiat.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	2 564 €	—
Maison	2 187 €	—
Tous biens (médian)	2 333 €	1 463 — 2 543 €

Marché immobilier à Bollène (84500) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Bollène.

826 diagnostics DPE locaux.

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Trois leçons à retenir de Bollène.

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