Marché immobilier à Baguer-Morvan (35120) — Prix, DPE, risques 2025

Sur la base de 207 transactions DVF analysées, le prix médian s'établit à 1 722 €/m², avec un intervalle interquartile allant de 1 315 à 2 241 €/m². Le marché est dominé par les maisons individuelles, souvent en pierre, caractéristiques de l'habitat rural breton, réparties autour du bourg central et de hameaux comme La Touche ou Le Chêne au Rat. Côté performance énergétique, la consommation moyenne ressort à 160 kWh/m²/an sur 236 diagnostics réalisés, ce qui correspond à la classe D. La part de passoires thermiques (classes F et G) atteint 14,4 % du parc, ce qui est significatif pour un parc ancien et doit être intégré dans le budget prévisionnel de tout acquéreur.

Les données disponibles attribuent à Baguer-Morvan un score de sécurité de 58/100 et un score de localisation de 31/100. Ces indicateurs traduisent un niveau de risque modéré à relativiser à l'échelle d'une commune rurale de 1 702 habitants, où les incidents restent ponctuels. Aucun Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) n'est en vigueur sur la commune. L'aléa argile est classé "Faible" et le niveau sismique est de 2 sur 5, soit un risque très limité. Ces données permettent d'apprécier l'environnement de risque global avant acquisition, sans négliger une vérification au cas par cas selon la localisation précise du bien.

La mobilité à Baguer-Morvan repose quasi exclusivement sur le véhicule personnel. La commune ne dispose pas d'arrêt de transport en commun régulier à proximité immédiate du bourg. L'axe D155 permet de rejoindre Dol-de-Bretagne en une dizaine de minutes (environ 6 km), où se trouvent la gare ferroviaire et les principaux services. La voie rapide N176, reliant Saint-Malo à Pontorson en direction du Mont-Saint-Michel, est accessible depuis Dol-de-Bretagne et constitue le principal corridor routier du secteur. Des dessertes de transport scolaire sont organisées vers les établissements secondaires de Dol-de-Bretagne. Tout ménage sans véhicule devra évaluer attentivement cette contrainte avant de s'installer.

Baguer-Morvan dispose de 2 établissements scolaires, permettant la scolarisation des enfants en cycle primaire directement sur la commune. Pour l'enseignement secondaire, collège et lycée sont accessibles à Dol-de-Bretagne, desservie par les circuits de transport scolaire. Cette organisation est cohérente avec la structure des territoires ruraux d'Ille-et-Vilaine. Les familles avec des enfants en bas âge trouveront une proximité satisfaisante pour les premières années de scolarité, tandis que le quotidien des collégiens et lycéens impliquera des déplacements quotidiens vers Dol-de-Bretagne, à environ 6 km.

Les services du quotidien à Baguer-Morvan s'organisent autour du bourg, avec une offre de proximité restreinte mais couvrant l'essentiel : boulangerie, bar-tabac et quelques commerces de première nécessité. Pour les supermarchés, les services de santé et une offre commerciale plus étoffée, les habitants se tournent vers Dol-de-Bretagne, pôle de services situé à environ 6 km. La vie associative locale joue un rôle structurant dans une commune de cette taille, avec des clubs sportifs et culturels. La commune s'inscrit dans le territoire de la Bretagne Romantique, à proximité de sites naturels liés à la baie du Mont-Saint-Michel.

Dans le périmètre proche, le prix médian de Baguer-Morvan (1 722 €/m²) se positionne parmi les plus accessibles du secteur. Plerguer, à proximité, atteint 2 352 €/m² (+36,6 % de plus). Pour qui cherche à s'installer dans le bassin de vie sans subir le prix du centre, Baguer-Morvan représente une alternative économique pertinente.

Baguer-Morvan affiche un prix médian de 1 722 €/m² sur un marché de 207 transactions, avec un parc immobilier majoritairement composé de maisons individuelles en pierre. La part de passoires thermiques (14,4 %) et une consommation énergétique moyenne de 160 kWh/m²/an impliquent d'anticiper des coûts de rénovation. La dépendance à la voiture est totale. Le profil socio-économique de la commune (revenu médian 24 296 €, taux de pauvreté 15,2 %) et les scores de sécurité (58/100) sont des paramètres à intégrer dans toute décision d'achat.

Cette analyse de Baguer-Morvan repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour régulièrement selon le calendrier de chaque producteur : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense les transactions immobilières publiées depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.

Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et documentée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.