Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Aigues-Mortes ?

Accepted Answer

Le prix médian constaté par les données DVF/DGFiP s'établit à 3 934 EUR/m2, avec une fourchette P25-P75 allant de 2 940 à 4 601 EUR/m2. Autrement dit, un quart des transactions se font sous 2 940 EUR/m2 et un quart au-dessus de 4 601 EUR/m2 : l'écart est large, ce qui reflète une hétérogénéité forte du parc, entre biens à rénover et biens de standing orientés tourisme. La distinction appartement/maison est nette et importante pour décider : les appartements se négocient en médiane à 4 376 EUR/m2, soit 551 EUR/m2 de plus que les maisons (3 825 EUR/m2). Ce différentiel s'explique probablement par la concentration d'appartements dans le centre historique fortifié, segment recherché par les acheteurs secondaires. Pour un appartement de 60 m2, le ticket d'entrée médian dépasse donc 262 000 EUR ; pour une maison de 100 m2, il avoisine 382 500 EUR. Le volume de transactions est significatif : 988 ventes DVF enregistrées, ce qui est élevé pour une commune de 8 699 habitants et confirme un marché très actif, porté par la demande de résidences secondaires et d'investissement locatif saisonnier. Ce niveau de volume garantit une bonne lisibilité des prix réels, les données sont fiables. En revanche, ce marché à double vitesse exige de bien positionner son projet : acheter au P75 (4 601 EUR/m2) pour un bien moyen dans un marché qui recule est une prise de risque réelle.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Aigues-Mortes ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, le marché d'Aigues-Mortes a reculé de 7,74 %. Ce n'est pas un ajustement cosmétique : c'est une correction significative. Un appartement acheté 280 000 EUR il y a un an vaut aujourd'hui environ 258 000 EUR sur le papier, soit une perte latente de 22 000 EUR. Pour un acheteur, deux angles de lecture s'imposent. Premier angle, l'horizon de détention : si vous achetez une résidence principale que vous occupez dix ans ou plus, cette correction est en partie une opportunité de négociation dans un marché qui offrait peu de marge il y a 18 mois. L'entrée à un prix plus bas améliore mécaniquement votre point mort. Si votre horizon est inférieur à cinq ans, le risque de revendre à perte est sérieux : rien n'indique à date que le marché a touché son plancher. Second angle, la nature de la demande locale : Aigues-Mortes est un marché fortement influencé par la demande en résidences secondaires et la location saisonnière. Ces segments sont les premiers à se comprimer quand les conditions de crédit se durcissent et quand le pouvoir d'achat des ménages français se détériore. La correction de 7,74 % reflète exactement ce phénomène. Pour un vendeur, le message est sans ambiguïté : se positionner au prix actuellement constaté, pas à celui de 2022-2023. Les acheteurs ont de nouveau le rapport de force et n'hésitent pas à négocier agressivement sur un bien surévalué ou mal classé au DPE.

Question 3

Faut-il acheter à Aigues-Mortes maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La question mérite une réponse honnête plutôt qu'un encouragement de principe. Le marché recule de 7,74 % sur un an, ce qui plaide pour la patience si votre horizon est court. Mais plusieurs éléments nuancent cette prudence. Le marché reste classé en tension (indice 76 sur 100, classification 'tendu'), ce qui signifie que la demande reste structurellement supérieure à l'offre disponible. Un marché peut être tendu et baisser simultanément : c'est exactement ce qui se passe quand la hausse des taux réduit la capacité d'emprunt des acheteurs sans faire surgir une offre abondante. Ce n'est pas un marché qui s'effondre par manque de désirabilité ; c'est un marché qui s'ajuste par contrainte financière. Conséquences pratiques pour décider. Pour une résidence principale avec horizon long (huit ans minimum) : acheter aujourd'hui avec une négociation ferme sur le prix affiché est défendable, surtout si vous ciblez un bien bien classé énergétiquement ou rénovable à coût maîtrisé. Le taux de vacance locative de 4,7 % reste bas, ce qui témoigne d'un parc effectivement occupé. Pour un investissement locatif pur ou une résidence secondaire avec revente à moyen terme : la prudence reste de mise. La correction n'est peut-être pas terminée, et les biens mal classés DPE vont subir une double pression prix dans les mois à venir. La stratégie la plus solide aujourd'hui est de négocier dur, d'écarter tout bien classé F ou G du scope d'achat, et de ne pas surpayer la prime 'centre historique' dans un marché qui corrige.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Aigues-Mortes, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Le contexte chiffré doit être posé sans détour avant toute projection de rentabilité. Le prix médian des appartements est de 4 376 EUR/m2, dans un marché qui recule de 7,74 % sur un an. Par ailleurs, les données socio-économiques locales sont instructives : le revenu médian IRIS est de 22 300 EUR annuels, le taux de pauvreté atteint 15,5 % et le taux de chômage 16,6 %. Ces indicateurs décrivent une population locale dont la solvabilité locative à l'année est limitée. Cela signifie que la rentabilité locative à Aigues-Mortes repose très largement sur la location saisonnière, pas sur la location longue durée à une clientèle locale. C'est un modèle qui fonctionne quand le tourisme est fort, mais qui expose l'investisseur à la volatilité de la fréquentation touristique, aux évolutions réglementaires sur les meublés de tourisme (classement, plafonnement des nuitées) et aux charges liées à la rotation des locataires. Le taux de vacance LOVAC de 4,7 % reste contenu, signe que le parc est globalement occupé, mais ce chiffre ne distingue pas résidence principale, secondaire et locatif. Attention également à la structure du marché : avec 57,7 % de propriétaires occupants, la part locative est limitée, ce qui peut compliquer la revente d'un investissement. Avant tout achat locatif, il est indispensable de vérifier les loyers réellement constatés sur le marché local (les données DVF ne couvrent pas les loyers), de simuler deux scénarios (location annuelle et saisonnière) et d'intégrer les contraintes DPE qui vont peser sur les passoires thermiques. Le rendement brut apparent peut sembler attractif, mais le rendement net après charges, fiscalité et vacance saisonnière est souvent décevant sur ce type de marché.

Question 5

Aigues-Mortes est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et les risques sont multiples et concrets. Trois aléas sont confirmés pour la commune. Inondation : le risque est avéré. Aigues-Mortes est une commune de plaine littorale méditerranéenne, historiquement exposée aux crues et aux submersions. Ce risque doit être pris au sérieux dans tout projet d'achat : un bien en zone inondable peut être difficile à assurer, coûteux à entretenir après sinistre, et potentiellement décotable à la revente si la réglementation évolue ou si un épisode majeur survient. Retrait-gonflement des argiles (RGA) : le risque est également présent. Ce phénomène provoque des mouvements de sol qui fissurent les fondations, les murs et les carrelages, surtout lors des cycles sécheresse-réhumidification. Les maisons individuelles avec fondations superficielles sont les plus vulnérables. Une expertise structurelle avant achat n'est pas optionnelle dans ce contexte. Séisme : le niveau 1 (très faible) est le niveau minimal de l'échelle nationale, ce risque n'est pas déterminant pour la décision. En pratique, pour tout achat à Aigues-Mortes, l'Etat des Risques et Pollutions (ERP) est obligatoire à la signature du compromis, mais il renseigne à la parcelle et non à la commune. Exigez-le et lisez-le attentivement. Pour les biens en zone inondable, vérifiez également le Plan de Prévention des Risques (PPR) applicable, qui peut imposer des contraintes sur les travaux et les usages. Ces risques ne sont pas rédhibitoires, mais ils ont un coût réel : assurance, entretien, travaux préventifs. Ils doivent être intégrés dans le prix d'acquisition et non découverts après.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Aigues-Mortes ?

Accepted Answer

Sur les 1 149 diagnostics DPE disponibles pour la commune, 1 % seulement sont classés F ou G (passoires thermiques). C'est un taux remarquablement bas comparé à la moyenne nationale qui dépasse 17 %. La consommation moyenne constatée est de 121 kWh/m2/an, un niveau qui correspond grossièrement aux étiquettes C-D, ce qui est cohérent avec un parc globalement correct sur le plan énergétique. Ce résultat doit toutefois être interprété avec précaution : le parc d'Aigues-Mortes est vraisemblablement composé d'une part significative de logements récents ou rénovés liés au développement touristique, ce qui tire la moyenne vers le haut. Les biens anciens du centre historique non rénovés peuvent présenter des performances bien inférieures à cette moyenne. En termes d'impact sur la décision : la pression réglementaire est plus faible ici qu'ailleurs. Les logements classés F sont théoriquement interdits à la location depuis janvier 2025, et les E suivront en 2034. Avec seulement 1 % de passoires identifiées, le risque de se retrouver propriétaire d'un bien non louable est limité sur ce marché, mais non nul. Si vous achetez un bien ancien non diagnostiqué récemment, faites réaliser un DPE avant signature ou négociez en tenant compte du risque. Un bien classé F ou G dans ce contexte doit être acheté avec une décote significative intégrant le coût de rénovation thermique, faute de quoi la rentabilité locative sera obérée et la revente difficile.

Question 7

Vivre à Aigues-Mortes : services, démographie, contexte socio-économique ?

Accepted Answer

La population d'Aigues-Mortes est de 8 699 habitants, avec une croissance quasi nulle sur cinq ans (+0,16 %), ce qui ne décrit pas une commune en expansion démographique. Ce plateau de population est cohérent avec un territoire contraint géographiquement et dont l'attractivité résidentielle permanente est limitée par les prix élevés au regard des revenus locaux. Le score éducation est maximal (100/100), ce qui indique une couverture scolaire complète au regard de la taille de la commune : un point positif pour les familles avec enfants en bas âge. En revanche, les scores santé (29/100) et commerce (29/100) sont faibles, ce qui signifie que l'accès aux soins et aux commerces de proximité est limité sur place. Pour une commune touristique, cela traduit une offre de services calibrée pour la population permanente, insuffisante pour les besoins quotidiens sans déplacement vers l'agglomération. Le score transport (55/100) est moyen, ce qui confirme une dépendance partielle à la voiture pour les déplacements professionnels ou de service. Le contexte socio-économique local est marqué : revenu médian à 22 300 EUR, taux de pauvreté à 15,5 % et taux de chômage à 16,6 %. Ces indicateurs décrivent une fragilité économique de la population permanente significative, à contraste fort avec les prix de l'immobilier. C'est le signe d'un marché tiré par une demande extérieure (résidents secondaires, investisseurs) plutôt que par la capacité financière des ménages locaux, ce qui est un facteur de volatilité supplémentaire pour les prix à long terme.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	4 376 €	—
Maison	3 825 €	—
Tous biens (médian)	3 934 €	2 940 — 4 601 €

Marché immobilier à Aigues-Mortes (30220) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Aigues-Mortes.

1 149 diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

Profil Aigues-Mortes.

Acheter, vendre, investir à Aigues-Mortes.

Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Aigues-Mortes.

Sources et fiabilité des analyses.

Vos questions sur Aigues-Mortes.

Estimer un bien
précis à Aigues-Mortes.