Marché immobilier à Saint-Vivien-de-Médoc (33590) — Prix, DPE, risques 2025

Le prix médian au m² s'établit à 1 989 €, avec une fourchette entre 1 453 € et 2 662 € (interquartiles). Sur les 421 ventes analysées, la tendance annuelle affiche une baisse de 6,21 %. Le parc est composé principalement de maisons individuelles avec terrain, typiques de l'habitat rural médocain. Concernant la performance énergétique, la consommation moyenne mesurée atteint 124 kWh/m², ce qui correspond à une bonne efficacité énergétique (classe C/D). Seulement 8 % des logements sont classés passoires énergétiques (F ou G). Les biens anciens à rénover coexistent avec des propriétés plus récentes. Le volume de transactions reste modéré, reflet d'une commune peu impactée par la spéculation.

Saint-Vivien-de-Médoc affiche un score de sécurité de 69/100, situé légèrement au-dessus de la médiane nationale. Le score de localisation (43/100) indique une exposition modérée aux facteurs urbains traditionnels. La commune est soumise à un plan de prévention des risques d'inondation (PPRI) lié à la proximité de l'estuaire. Le risque sismique est classé au niveau 1/5, très faible. Le contexte géologique présente une aléa argile qualifié de « Moyen ». L'environnement reste calme et peu exposé aux problématiques de criminalité propres aux zones urbaines denses.

La commune est accessible principalement par le réseau routier départemental, avec connexion vers Lesparre-Médoc et Soulac-sur-Mer. Des lignes de bus locales desservent la localité. La gare ferroviaire la plus proche se situe à Lesparre-Médoc, offrant des liaisons vers Bordeaux. L'absence de gare directe sur la commune et le caractère rural du territoire rendent la voiture nécessaire pour la majorité des déplacements quotidiens. Cette configuration est typique du Médoc nord, où les densités restent faibles et les distances entre bourgs significatives.

Saint-Vivien-de-Médoc dispose d'une école primaire accueillant les enfants en bas âge. Pour l'enseignement secondaire (collège et lycée), les élèves se déplacent vers les établissements voisins, notamment à Lesparre-Médoc, via les transports scolaires organisés. Cette centralité des services éducatifs au-delà du primaire reflète une structure habituelle en zone rurale peu peuplée. La présence d'une école primaire locale limite les trajets domicile-école pour les plus jeunes.

La commune offre des commerces de proximité essentiels : boulangerie, épicerie, et un marché local. La vie culturelle et sportive s'anime autour d'associations locales. L'estuaire de la Gironde et l'océan Atlantique, situés à proximité, ouvrent des opportunités de loisirs : pêche, balades à vélo, découverte des vignobles médocains. Les paysages caractérisent la région avec ses terres de polyculture-élevage et ses exploitations viticoles. Les activités de plein air constituent les loisirs dominants pour les résidents.

Dans le périmètre proche, le prix médian de Saint-Vivien-de-Médoc (1 989 €/m²) se positionne parmi les plus accessibles du secteur. Soulac-sur-Mer, à proximité, atteint 4 130 €/m² (+107,6 % de plus). Pour qui cherche à s'installer dans le bassin de vie sans subir le prix du centre, Saint-Vivien-de-Médoc représente une alternative économique pertinente.

Saint-Vivien-de-Médoc est une petite commune rurale où le prix au m² de 1 989 € reflète un marché stable mais en léger repli. L'efficacité énergétique du parc est correcte (124 kWh/m²) et les passoires énergétiques peu nombreuses (8 %). La sécurité est satisfaisante, mais la localisation demeure rurale, avec une dépendance à l'automobile. Le PPRI et l'aléa argile modéré méritent une évaluation au cas par cas. Adaptation recommandée pour résidents ayant une tolérance au contexte rural et faible densité de services.

Cette analyse de Saint-Vivien-de-Médoc repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour régulièrement selon le calendrier de chaque producteur : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense les transactions immobilières publiées depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.

Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et documentée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.