470 transactions DVF analysées, prix médian 1 937 €/m², indice de tension ITIC 80/100. Données croisées DGFiP, ADEME, IGN, INSEE et CSTB — mise à jour mensuelle.
Paimbœuf est une commune rurale péri-urbaine de 3 045 habitants répartis sur 5,7 km², située dans le département 44 en région Pays de la Loire à 6.5 km de Donges. En 2026, son marché immobilier se caractérise par un prix médian de 1 937 €/m², une tendance en forte baisse sur les 12 derniers mois (-12,6 %) et un indice de tension ITIC tendu (80/100).
| Type de bien | Prix médian /m² | P25 — P75 |
|---|---|---|
| Appartement | 3 195 € | — |
| Maison | 1 994 € | — |
| Tous biens (médian) | 1 937 € | 1 455 — 2 617 € |
Sources DGFiP DVF (2014-2025). Filtres surface 15-300 m² et prix 30 k€-2 M€.
Le marché de Paimbœuf traverse une phase de correction avec une variation de -12,6 % sur 12 mois. Pour les acheteurs, cette période est favorable : les marges de négociation sont plus larges et le délai de réflexion plus confortable. L'indice ITIC de 80/100 confirme une tension élevée sur ce territoire, signe d'une attractivité forte combinée à une offre limitée. Les biens disponibles trouvent rapidement preneur.
752 diagnostics énergétiques ont été recensés sur la commune, avec une consommation moyenne de 153 kWh/m²/an. La part de passoires thermiques (11,0 %) est dans la moyenne du département. Les acheteurs doivent vérifier la classe DPE avant signature : un bien F est interdit à la location depuis 2025, un bien E le sera en 2034.
Paimbœuf présente 3 risques physiques majeurs identifiés : inondation, argile (RGA), sismique niveau 3. La présence d'un PPRI inondation traduit une exposition documentée par les services préfectoraux. Les biens situés en zone réglementée peuvent supporter des contraintes constructives, des restrictions d'aménagement et des surcoûts d'assurance habitation. Le retrait-gonflement des argiles (RGA) affecte les fondations des constructions : fissures, désordres structurels. Les sinistres argile représentent désormais le premier poste de catastrophes naturelles en France. Un diagnostic BRGM complémentaire est recommandé pour les maisons individuelles. Le zonage sismique réglementaire de niveau 3/5 impose des normes de construction adaptées (PS-MI, Eurocode 8) pour les nouveaux bâtiments. Les biens anciens peuvent nécessiter des travaux de mise en conformité. L'ERP du bien spécifique permet de qualifier l'exposition réelle de chaque parcelle.
Avec 3 045 habitants et une stabilité (+1,0 % sur 5 ans), Paimbœuf se positionne sur une trajectoire démographique attractive. Le tissu économique local affiche une forte dynamique entrepreneuriale avec 34 créations d'établissements sur les 12 derniers mois (200 actifs au total), signal d'attractivité pour les actifs et porteurs de projets. Le revenu médian local (24 847 €) est conforme à la moyenne nationale française (58,2 % de propriétaires).
Acheteur résidentiel — Marché équilibré qui laisse le temps de comparer. Visiter au moins 5-7 biens avant offre. La marge de négociation tourne autour de 3-5 % sur le prix affiché. Privilégier les biens avec parcelle exclusive et stationnement.
Investisseur locatif — Le taux de vacance LOVAC (8,9 %) signale un marché locatif détendu. Bien valider la demande locative effective avant d'acheter : étudier les annonces actives, le délai moyen de relocation, le profil des locataires types.
Vendeur — Marché en correction : être prudent sur le prix d'affichage. Mieux vaut vendre 2-3 % sous le médian rapidement que rester 6 mois en vitrine. La rénovation énergétique préalable peut compenser une décote en cas de DPE faible.
Famille — Vérifier impérativement les risques signalés au niveau du bien (ERP). Les contraintes assurantielles peuvent varier selon les zones réglementées. Au-delà du risque, examiner aussi la qualité scolaire, les transports et les équipements de proximité.
Dans le périmètre proche, le prix médian de Paimbœuf (1 937 €/m²) se positionne parmi les plus accessibles du secteur. Saint-Brevin-les-Pins, à proximité, atteint 3 810 €/m² (+96,7 % de plus). Pour qui cherche à s'installer dans le bassin de vie sans subir le prix du centre, Paimbœuf représente une alternative économique pertinente.
En synthèse, Paimbœuf présente trois caractéristiques clés en 2026 : un marché en correction qui ouvre des opportunités d'acquisition mais demande prudence sur le prix d'affichage à la vente ; un parc à forte exposition énergétique avec 11,0 % de passoires thermiques — opportunité pour les investisseurs avec stratégie de rénovation aidée ; une tension de marché élevée qui maintient une pression à la hausse sur les prix et raccourcit les délais de transaction. Toute décision — achat, vente, investissement, rénovation — gagne à s'appuyer sur des comparables récents et un diagnostic individuel du bien.
Cette analyse de Paimbœuf repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour mensuellement : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense l'intégralité des transactions immobilières depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.
Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et auditée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.
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