Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Mouguerre ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP les plus récentes, le prix médian à Mouguerre s'établit à 3 750 EUR/m2, avec une moyenne légèrement supérieure à 3 912 EUR/m2, ce qui indique que quelques transactions élevées tirent la moyenne vers le haut. La fourchette réelle du marché se situe entre 2 744 EUR/m2 (premier quartile, biens les moins valorisés) et 4 266 EUR/m2 (troisième quartile, biens premium), soit un écart de plus de 1 500 EUR/m2 entre un bien ordinaire et un bien recherché. Ce gap est large : il reflète une hétérogénéité forte de la qualité du parc. Fait notable et rare : les appartements (3 641 EUR/m2) et les maisons (3 628 EUR/m2) s'affichent à des niveaux quasi identiques. Cela signifie qu'acheter une maison à Mouguerre ne coûte pas structurellement plus cher au mètre carré qu'un appartement, ce qui est atypique dans le Pays Basque. Pour une maison de 100 m2, le prix médian approche donc 363 000 EUR. Le marché est actif : 314 ventes enregistrées sur la période DVF analysée, un volume solide pour une commune de 5 400 habitants — il ne s'agit pas d'un marché illiquide où chaque revente serait un défi.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Mouguerre ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix ont progressé de 8,36 % à Mouguerre. Ce n'est pas un frémissement : c'est une hausse franche et significative dans un contexte national de repli ou de stabilisation. Concrètement, un bien médian de 100 m2 a pris environ 29 000 EUR de valeur en un an. Pour un acheteur, ce chiffre doit alimenter une réflexion honnête. D'un côté, attendre davantage sur un marché qui monte revient à payer plus cher demain, surtout dans un marché tendu (indice de tension à 76 sur 100, voir question dédiée). De l'autre, une hausse de 8 % annuelle n'est pas indéfiniment soutenable : elle intègre probablement une part de rattrapage post-covid et d'attractivité de la zone Bayonne-Biarritz. Si cette correction se normalise à 2-3 %/an, les acheteurs qui entrent aujourd'hui restent gagnants sur un horizon de sept à dix ans. Pour un vendeur, le signal est clair : le momentum est favorable, les acheteurs sont en concurrence, et différer la vente dans l'espoir d'un pic encore plus haut est un pari risqué sur la trajectoire des taux.

Question 3

Faut-il acheter à Mouguerre maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend de votre horizon et de la qualité du bien ciblé, mais les fondamentaux plaident davantage pour agir que pour attendre. Trois éléments convergent en faveur d'un achat aujourd'hui. Premier élément : la tension du marché. Avec un indice de tension à 76/100 et une classification 'tendu', la demande dépasse structurellement l'offre. Dans ce contexte, attendre ne crée pas d'opportunité : cela donne de l'avance à d'autres acheteurs. Second élément : la hausse de prix en cours (+8,36 % sur douze mois). Chaque mois d'attente renchérit l'acquisition. Sur un bien à 375 000 EUR, six mois de hausse au rythme actuel représentent environ 15 000 EUR supplémentaires. Troisième élément : le taux de vacance locative à 2,16 % (source LOVAC). Ce chiffre très bas confirme que les logements disponibles sont rares. Deux nuances importantes cependant. Première nuance : si votre horizon de détention est inférieur à cinq ans, la prudence s'impose — les frais d'acquisition et une éventuelle normalisation de la hausse peuvent rogner la plus-value. Seconde nuance : dans un marché tendu, les vendeurs peuvent surestimer leur bien. Croisez systématiquement le prix demandé avec le prix médian constaté (3 750 EUR/m2 médian, 2 744 EUR/m2 au premier quartile). Un bien ordinaire présenté à prix premium ne mérite pas de prime.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Mouguerre, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les indicateurs de tension locative sont favorables, mais ils ne suffisent pas à garantir la rentabilité : nuançons. Côté positif : un indice de tension à 76/100, un taux de vacance LOVAC à 2,16 % et une population en croissance de 2,59 % sur cinq ans forment un triptyque solide. Les logements trouvent preneur rapidement, les risques de vacance prolongée sont limités, et la demande de la zone Bayonne-Anglet-Biarritz irrigue Mouguerre. Côté vigilance : avec un prix médian à 3 750 EUR/m2, le niveau d'entrée est élevé. La rentabilité brute dépend directement du loyer effectivement constaté sur le marché local — une donnée que nous ne disposons pas ici et que vous devez impérativement vérifier avant tout achat (annonces de location en cours, déclarations de bailleurs locaux). À titre d'illustration, pour atteindre une rentabilité brute de 4 % sur un bien à 200 000 EUR, il faut encaisser environ 667 EUR/mois. C'est un calcul à faire, pas une hypothèse à prendre pour acquise. Par ailleurs, le profil du parc bâti de Mouguerre (74 % de propriétaires) indique une commune à dominante résidentielle propriétaire, ce qui peut limiter le bassin de locataires potentiels. L'investissement locatif reste défendable ici, mais sur des biens bien classés au DPE (voir question dédiée) et en vérifiant rigoureusement l'adéquation loyer/prix d'achat avant de s'engager.

Question 5

Mouguerre est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Deux risques sont identifiés sur la commune, de niveaux très différents. Le risque d'inondation est avéré (signalé positif dans les données géorisques/BRGM). Ce n'est pas un risque théorique : une partie du territoire communal est en zone inondable, ce qui peut avoir des conséquences directes sur l'assurabilité du bien, son coût d'assurance, les restrictions de travaux et sa valeur de revente à terme. Ce point doit systématiquement déclencher une vérification à la parcelle, via l'État des Risques et Pollutions (ERP) obligatoire dans tout dossier de vente ou de location. Le risque sismique est classé en zone 3 (modéré), ce qui impose des normes parasismiques pour les nouvelles constructions mais ne constitue pas un facteur différenciant majeur dans la décision d'achat. Le risque de retrait-gonflement des argiles (RGA) n'est pas signalé, ce qui est une bonne nouvelle : ce risque, souvent sous-estimé, peut provoquer des fissures structurelles sur les fondations et génère des litiges coûteux. Recommandation concrète : avant toute offre, exigez l'ERP à l'adresse exacte du bien, et si la parcelle est en zone inondable, interrogez l'assureur sur les conditions de couverture avant de signer le compromis. Le risque inondation peut transformer une bonne affaire apparente en contrainte chronique.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Mouguerre ?

Accepted Answer

Sur les 409 logements disposant d'un diagnostic de performance énergétique (DPE/ADEME) dans la base, seulement 3,4 % sont classés F ou G, soit les passoires thermiques. C'est un taux remarquablement bas : à titre de comparaison, la moyenne nationale tourne autour de 17 % du parc. La consommation moyenne est de 116 kWh/m2/an, un niveau qui correspond grossièrement à la classe C-D, ce qui confirme un parc globalement récent ou correctement entretenu. Ce profil énergétique est un atout réel pour Mouguerre. Il réduit le risque réglementaire pour les investisseurs bailleurs : la loi Climat interdit la mise en location des logements classés G depuis 2025, et les F seront bloqués dès 2028 (calendrier à vérifier selon l'évolution législative en cours). Avec seulement 3,4 % de passoires dans le parc analysé, l'exposition collective à ce risque est faible. Pour un acheteur, deux réflexes restent nécessaires. D'abord, vérifier l'étiquette DPE du bien précis que vous visitez, même dans un parc globalement sain — la moyenne ne protège pas individuellement. Ensuite, intégrer la décote de marché réelle d'une passoire : dans un marché tendu comme Mouguerre, un bien F ou G se négocie avec une décote substantielle (souvent 10 à 20 % selon les travaux requis), ce qui peut créer une opportunité si vous avez la capacité de rénover, ou un piège si vous ne l'avez pas.

Question 7

Vivre à Mouguerre : services, démographie et marché du travail ?

Accepted Answer

Mouguerre compte 5 428 habitants et a gagné 2,59 % de population en cinq ans, soit environ 140 habitants supplémentaires. Ce n'est pas un boom, mais c'est une croissance régulière qui traduit une attractivité résidentielle stable, probablement liée à la proximité de l'agglomération Bayonne-Anglet-Biarritz. Les scores d'équipements sont contrastés et méritent une lecture honnête. L'éducation score 100/100 et le commerce 100/100 : ces deux dimensions sont très bien couvertes localement, ce qui est une donnée concrète pour des familles. Le transport score 70/100 : correct, mais pas exceptionnel — la dépendance à la voiture reste probable pour les déplacements professionnels hors commune. Le score santé à 43/100 est le point faible : l'accès aux soins est limité sur place, ce qui peut peser sur le quotidien, notamment pour les profils seniors ou familles avec jeunes enfants. Le revenu médian des ménages par unité de consommation s'établit à 22 958 EUR (source INSEE/IRIS), un niveau légèrement inférieur à la médiane nationale. Le taux de pauvreté à 16 % et le taux de chômage à 8,1 % signalent une précarité non négligeable dans une partie de la population, ce qui nuance l'image d'une commune exclusivement aisée. Enfin, avec 74,1 % de propriétaires occupants, Mouguerre est une commune à forte culture propriétaire : le marché locatif y est structurellement plus étroit, ce qui conforte la stratégie d'achat résidentiel mais invite à la prudence sur le dimensionnement d'un portefeuille locatif.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	3 641 €	—
Maison	3 628 €	—
Tous biens (médian)	3 750 €	2 744 — 4 266 €

Marché immobilier à Mouguerre (64990) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Mouguerre.

409 diagnostics DPE locaux.

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Profil Mouguerre.

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Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Mouguerre.

Sources et fiabilité des analyses.

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