Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Hasparren ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian à Hasparren s'établit à 3 319 EUR/m2, avec une moyenne légèrement supérieure à 3 405 EUR/m2, ce qui indique que quelques transactions hautes tirent la moyenne vers le haut. L'écart entre le premier quartile (2 143 EUR/m2) et le troisième quartile (3 601 EUR/m2) est significatif : cela traduit un marché très hétérogène. Un bien en bas de gamme, à rénover ou mal situé, se traite autour de 2 143 EUR/m2, tandis qu'un bien de qualité dépasse les 3 600 EUR/m2. Ce delta de 1 458 EUR/m2 est un signal fort : à Hasparren, la qualité intrinsèque du bien prime énormément sur le seul critère de localisation communale. Concernant le type de bien, les appartements se négocient légèrement plus cher au m2 que les maisons (3 176 EUR/m2 contre 2 991 EUR/m2), un écart modéré de 185 EUR/m2. Cela signifie que les maisons n'offrent pas la décote habituelle observée dans d'autres marchés : vous ne gagnez pas beaucoup de surface supplémentaire en optant pour une maison sur ce marché. Le volume de 482 ventes DVF confirme un marché actif pour une commune de 7 626 habitants, ce qui permet une lecture statistique fiable et une vraie liquidité à la revente.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Hasparren ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix ont reculé de 6,35 % à Hasparren. Ce n'est pas un ajustement marginal : sur un bien médian à 3 319 EUR/m2, cela représente une perte de valeur de l'ordre de 225 EUR/m2. Pour un appartement de 70 m2, c'est environ 15 750 EUR effacés en un an. Cette baisse s'inscrit dans un contexte national de correction post-hausse 2020-2022, mais elle reste notable pour un secteur du Pays Basque intérieur. Pour un acheteur, la lecture est nuancée. Si votre horizon de détention dépasse sept à dix ans, vous entrez dans un marché en repli, avec un pouvoir de négociation réel, ce qui est structurellement favorable. En revanche, si vous envisagez une revente dans trois à cinq ans, le risque de cristalliser une perte est sérieux tant que la tendance ne s'est pas inversée. Pour un vendeur, la conclusion est sans ambiguïté : se positionner au prix du marché actuel, pas à celui de 2022. Chaque semaine de sur-cotation dans un marché baissier coûte plus cher que la concession de prix qu'impose finalement la négociation.

Question 3

Faut-il acheter à Hasparren maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La décision dépend de trois variables que les données permettent d'éclairer. Première variable : la tendance de prix. Avec -6,35 % sur douze mois, le marché n'a pas encore stabilisé. Attendre n'est pas irrationnel si vous pensez que la correction n'est pas terminée, mais personne ne sait précisément où se trouve le point bas. Ce qui est certain, c'est que vous négociez aujourd'hui avec plus de poids qu'il y a deux ans. Deuxième variable : la qualité du bien ciblé. Dans un marché qui se contracte, les passoires thermiques (classes F et G) et les biens nécessitant de lourds travaux décotent plus vite que la moyenne. À l'inverse, un bien bien classé au DPE (A à C) ou fraîchement rénové résiste mieux. La fourchette P25-P75 de 2 143 à 3 601 EUR/m2 illustre concrètement cet écart : la qualité du bien détermine autant le prix que le marché global. Troisième variable : votre horizon. Pour une résidence principale détenue huit ans ou plus, le timing importe peu — la prime Pays Basque a historiquement soutenu les valeurs dans ce secteur. Pour un investissement locatif court terme, le contexte actuel exige davantage de prudence. Stratégie défendable aujourd'hui : cibler un bien bien classé énergétiquement, négocier fermement (le marché vous y autorise), et ne pas acheter un bien à rénover lourdement sans avoir chiffré le coût des travaux avant la signature du compromis.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Hasparren, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données permettent une analyse honnête, sans optimisme facile. L'indice de tension locative s'établit à 43/100, classé en marché équilibré : il n'y a pas de pénurie de logements qui garantirait une mise en location immédiate ni des loyers sous pression haussière. Le taux de vacance LOVAC est de 7,06 %, un niveau non négligeable pour une commune de cette taille. Concrètement, près d'un logement sur quatorze est vacant, ce qui signifie qu'un investissement locatif mal ciblé ou surestimé en loyer peut rester sans preneur. Le revenu médian du territoire est de 22 570 EUR par an (INSEE/IRIS), avec un taux de pauvreté de 11 % et un taux de chômage de 7,1 %. Ces paramètres bornent le loyer que les locataires peuvent solvablement payer : viser un loyer trop élevé dans ce contexte, c'est allonger la vacance. Par ailleurs, avec 8,8 % de passoires thermiques dans le parc et une loi Climat qui interdit la mise en location des logements F dès 2025 (puis E en 2034), acheter une passoire pour louer est un risque réglementaire et financier documenté. Le rendement brut reste à calculer sur la base des loyers réellement constatés dans la commune — les données disponibles ne fournissent pas ce chiffre, et se fier aux estimations des portails généralistes serait une erreur pour une décision patrimoniale réelle. Conclusion : le marché locatif à Hasparren est praticable, mais peu tendu. L'investissement locatif se justifie sur un bien bien classé énergétiquement, acheté en dessous du P75 et loué à un loyer en ligne avec la solvabilité locale.

Question 5

Hasparren est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et les données Géorisques/BRGM signalent deux risques à prendre en compte sérieusement avant tout achat. Le risque d'inondation est avéré sur la commune. Cela ne signifie pas que chaque parcelle est exposée, mais qu'une partie du territoire est en zone inondable. Avant toute signature, l'état des risques et pollutions (ERP) à la parcelle est obligatoire et doit être lu attentivement : il précise si le bien est en zone réglementée et, le cas échéant, si des mesures de prévention ou d'indemnisation s'appliquent. Un bien en zone inondable peut être plus difficile à revendre, et certaines assurances habitation appliquent des surprimes ou des franchises majorées. Le risque sismique est classé en zone 4 (risque moyen), ce qui est l'un des niveaux les plus élevés de la classification nationale. Cela impose des normes parasismiques pour les constructions neuves et les rénovations importantes, ce qui peut alourdir le coût de certains travaux. Pour un achat ancien, vérifier la date de construction et les éventuels diagnostics structurels est recommandé. En revanche, le risque de retrait-gonflement des argiles (RGA) n'est pas signalé pour cette commune, ce qui est une donnée positive : les fondations des maisons ne sont pas a priori exposées à ce risque courant dans d'autres secteurs. À retenir : la combinaison inondation + sismicité zone 4 rend la vérification de l'ERP à la parcelle non négociable avant tout engagement.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Hasparren ?

Accepted Answer

Sur les 639 logements disposant d'un DPE renseigné (ADEME), 8,8 % sont des passoires thermiques classées F ou G, soit environ 56 logements dans cet échantillon. La consommation moyenne est de 124 kWh/m2/an, ce qui correspond à la classe C ou D selon la grille réglementaire : un niveau intermédiaire, ni excellent ni alarmant pour le parc global. Les implications pour un acheteur sont directes. Pour une résidence principale : un logement classé F est interdit à la location depuis janvier 2025, et classé E le sera en 2034. Si vous achetez une passoire F ou G pour y habiter, la valeur de revente sera structurellement pénalisée à mesure que les échéances réglementaires approchent — la décote sur les passoires est déjà observable dans les données de transaction nationales. Pour un investisseur : acheter un F ou G pour louer aujourd'hui est légalement interdit pour les nouveaux contrats de location (F/G, depuis le 1er janvier 2025 pour les G, et progressivement pour les F). Le coût d'une rénovation permettant de passer de G à D peut représenter 15 000 à 40 000 EUR selon la surface et les travaux, montant à intégrer dans le prix d'acquisition négocié. La bonne stratégie sur ce marché en légère baisse : la décote liée au mauvais DPE doit être chiffrée précisément et négociée en amont, pas absorbée naïvement. Un bien classé A, B ou C à Hasparren se paie plus cher à l'achat, mais il sécurise la valeur patrimoniale et la mise en location sans contrainte réglementaire.

Question 7

Vivre à Hasparren : services, démographie et qualité de vie ?

Accepted Answer

Hasparren compte 7 626 habitants et a connu une croissance démographique modeste de 0,65 % sur cinq ans (INSEE). Ce n'est pas un territoire en déclin, mais ce n'est pas non plus une commune en forte expansion : la demande de logements progresse lentement, ce qui est cohérent avec un marché de tension équilibrée. Les scores d'équipements issus du référentiel BPE sont frappants : éducation, santé, commerce et transports atteignent tous le score maximal de 100/100. Pour une commune de 7 600 habitants, c'est une densité de services réelle, vérifiable sur le terrain. Cela signifie que les acheteurs en résidence principale ne sacrifient pas l'accès aux services de base — écoles, médecins, commerces, transports — ce qui est loin d'être acquis dans les communes rurales du Pays Basque intérieur. Le score de sécurité est de 70/100 et le score de localisation de 64/100, deux indicateurs corrects sans être exceptionnels. Pour un acheteur, le 64/100 en localisation rappelle que Hasparren n'est pas sur un axe économique majeur : si vous travaillez sur Bayonne ou Biarritz, la prime de localisation du littoral sera plus forte à la revente que celle de Hasparren. Le taux de propriétaires occupants est de 61 % (INSEE/IRIS), ce qui indique un tissu résidentiel stable, plutôt favorable à l'entretien du parc et à la qualité de voisinage. Avec 186 établissements actifs et 160 créations sur douze mois, le tissu économique local est vivant, ce qui soutient une demande résidentielle de proximité. Pas un moteur de croissance explosive, mais un marché ancré dans une économie locale fonctionnelle.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	3 176 €	—
Maison	2 991 €	—
Tous biens (médian)	3 319 €	2 143 — 3 601 €

Marché immobilier à Hasparren (64240) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Hasparren.

639 diagnostics DPE locaux.

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Profil Hasparren.

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Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Hasparren.

Sources et fiabilité des analyses.

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