Question 1

Quel est le prix de l'immobilier au Houlme ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian au Houlme s'établit à 1 722 EUR/m2, avec une fourchette allant de 1 523 EUR/m2 (premier quartile) à 2 217 EUR/m2 (troisième quartile). Cette amplitude de près de 700 EUR/m2 entre les biens les moins et les plus chers traduit une hétérogénéité réelle du parc : l'état général, la performance énergétique et la localisation précise dans la commune font une vraie différence. Le volume de 376 ventes enregistrées donne une base statistique solide, ce n'est pas un marché confidentiel où deux transactions font la moyenne. La distinction entre typologies est nette : les appartements se négocient à 2 628 EUR/m2 en médiane, soit 39 % de plus que les maisons à 1 890 EUR/m2. Ce différentiel peut sembler paradoxal dans une commune de cette taille, mais il reflète souvent un parc de maisons vieillissant ou énergivore qui pèse sur la valeur, tandis que les appartements -- souvent plus récents ou déjà rénovés -- affichent un ratio surface/prix plus favorable aux vendeurs. Pour un acheteur, le repère opérationnel est le suivant : descendre sous 1 523 EUR/m2 signifie que vous regardez le quart inférieur du marché, c'est-à-dire des biens qui présentent probablement des défauts sérieux à pricer dans le budget global. Rester dans la fourchette médiane à 1 722-1 890 EUR/m2 pour une maison, c'est acheter dans la norme locale. Dépasser 2 217 EUR/m2 doit s'appuyer sur une qualité objective et vérifiable du bien.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils au Houlme ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, le marché du Houlme a reculé de 3,44 %. Ce n'est pas un bruit statistique : sur un bien à 1 722 EUR/m2 et 80 m2, cela représente environ 4 740 EUR de valeur évaporée en un an. La baisse est modérée comparée à certains marchés normands plus exposés, mais elle confirme une tendance négative qu'il serait malhonnête d'ignorer. Pour un acheteur, deux repères pour décider. Premier repère : l'horizon de détention. Sur huit à dix ans de résidence principale, une correction de cet ordre s'absorbe sans douleur, surtout si vous entrez en position de négocier sous le prix affiché -- ce que le marché actuel autorise. Sur un horizon court de trois à cinq ans, revendre sans moins-value n'est pas garanti si la tendance se prolonge. Second repère : la nature du bien. Dans un marché orienté à la baisse, les biens énergivores et les logements nécessitant de lourds travaux décotent plus vite que la moyenne. Acheter un bien en F ou G dans ce contexte cumule deux risques : la baisse de marché et la décote DPE. Pour un vendeur, la règle est simple : le prix de 2022 ou 2023 n'est plus défendable. Se positionner au niveau des transactions récentes DVF, pas au souvenir de la hausse passée, est la seule stratégie qui évite de rester sur le marché six mois de trop.

Question 3

Faut-il acheter au Houlme maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend de votre horizon et de ce que vous achetez, pas d'un timing de marché qu'aucun expert ne maîtrise. Ce que les données permettent de dire concrètement. Le marché est classifié tendu avec un indice de tension à 77 sur 100 : la demande existe, les biens ne restent pas indéfiniment sans preneur, ce qui limite le risque d'un effondrement brutal. Cela dit, la tendance à -3,44 % sur douze mois indique que la demande ne suffit plus à soutenir les prix au niveau antérieur. Le taux de vacance locative de 4,34 % (source LOVAC) est bas : les logements vides ne s'accumulent pas, ce qui est un signal de santé structurelle du marché, même en correction. Les éléments qui plaident pour acheter maintenant : vous avez un horizon long (plus de huit ans), vous pouvez négocier -- un marché en baisse est un marché d'acheteurs --, et vous ciblez un bien bien classé au DPE (A, B, C) qui résistera mieux à la prochaine réglementation. Les éléments qui plaident pour attendre : votre horizon est court, vous êtes contraint sur l'apport, ou vous convoitez un bien énergivore dont la valeur est doublement sous pression (marché + réglementation). En résumé : dans un marché tendu mais en légère correction, attendre n'est pas une stratégie gagnante à long terme pour une résidence principale. Mais acheter n'importe quel bien à n'importe quel prix non plus. La sélectivité sur la qualité du bien vaut plus que le timing.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif au Houlme, est-ce rentable ?

Accepted Answer

L'indice de tension locative à 77/100 indique un marché qualifié de tendu : la demande de location est structurellement supérieure à l'offre, ce qui limite le risque de vacance et soutient les loyers. Le taux de vacance LOVAC à 4,34 % confirme ce diagnostic -- les logements restent peu longtemps vides. C'est la bonne nouvelle. La mauvaise nouvelle est dans le contexte socio-économique. Le revenu médian par unité de consommation des ménages est de 21 405 EUR/an (source INSEE/IRIS), avec un taux de pauvreté de 20,4 % et un taux de chômage de 16,1 % -- des niveaux significativement élevés qui contraignent mécaniquement la solvabilité des locataires et le niveau de loyer que le marché peut absorber. Une chose essentielle : ces données ne fournissent pas les loyers constatés. Avant tout investissement, il est indispensable de vérifier les loyers réels pratiqués au Houlme (via les annonces actives, les observatoires de loyers locaux ou un professionnel de terrain) pour calculer un rendement brut réaliste. À titre de cadrage : avec un prix médian de 1 722 EUR/m2 et un niveau de revenus locaux contraint, les rendements bruts sont probablement modestes. Viser un rendement brut sous 5-5,5 % sans chercher à vérifier les charges, la fiscalité et les travaux éventuels, c'est se préparer à une déception. Le profil d'investisseur adapté ici n'est pas celui qui cherche du rendement maximal, mais celui qui cherche un actif tangible dans un marché où la demande locative est réelle, avec un risque de vacance contenu.

Question 5

Le Houlme est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

D'après les données géographiques disponibles (sources Géorisques/BRGM), Le Houlme présente un profil de risques naturels limité. Aucun risque d'inondation identifié sur la commune, aucun risque argile (retrait-gonflement des argiles, dit RGA) signalé. Le risque sismique est coté à 1, soit le niveau le plus bas de l'échelle française -- autrement dit, négligeable en pratique. Ce tableau favorable ne dispense pas d'une vérification à la parcelle. Le risque naturel se joue à l'échelle du terrain, pas de la commune entière : une parcelle en fond de vallon, un sous-sol particulier, un historique de sinistres non visible dans les données agrégées peuvent changer le diagnostic. L'État des Risques et Pollutions (ERP), document obligatoire annexé à toute promesse de vente, doit être lu attentivement -- ne pas se contenter de le signer sans le comprendre. Vérifiez également le Plan de Prévention des Risques (PPR) en mairie si vous achetez un bien avec terrain. En synthèse : Le Houlme ne présente pas de signal d'alarme sur les risques naturels majeurs, ce qui est un élément neutre favorable dans l'analyse patrimoniale -- ni prime ni décote liée aux risques à intégrer dans votre évaluation.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements au Houlme ?

Accepted Answer

Sur les 1 112 diagnostics DPE disponibles (source ADEME), 5,2 % des logements sont classés en passoire thermique (étiquettes F ou G), soit environ 58 logements concernés. C'est une proportion inférieure à de nombreuses communes normandes du même profil, ce qui signifie que le parc est globalement moins exposé à la bombe réglementaire que d'autres territoires. Mais la consommation moyenne de 163 kWh/m2/an place beaucoup de biens dans les classes C ou D -- des logements qui ne sont pas des passoires aujourd'hui mais qui peuvent le devenir si la réglementation évolue, et surtout qui engendrent des factures d'énergie significatives pour les occupants. Les échéances légales à connaître pour tout acheteur ou investisseur : les logements classés G sont interdits à la mise en location depuis le 1er janvier 2025, les logements classés F le seront à partir du 1er janvier 2028, les logements classés E à partir du 1er janvier 2034. Pour un propriétaire bailleur, acheter un F ou un G aujourd'hui sans budget travaux, c'est s'exposer à une impossibilité légale de louer dans moins de trois ans. La décote à l'achat que cela peut générer est réelle, mais elle ne se transforme en opportunité qu'à condition d'avoir un plan de rénovation chiffré et financé avant de signer. Pour un acquéreur en résidence principale, un logement mal classé, c'est un surcoût énergétique annuel à intégrer dans le calcul de capacité financière réelle -- au-delà de la seule mensualité de crédit.

Question 7

Vivre au Houlme : services, démographie et contexte socio-économique ?

Accepted Answer

Le Houlme compte 4 130 habitants avec une population quasi stable sur cinq ans (-0,07 % de variation), signe d'un marché démographique atone mais sans exode. Les scores d'équipements sont remarquables sur trois dimensions : transports (100/100), éducation (100/100) et commerce (100/100). Ces scores, issus de la Base Permanente des Équipements (BPE/INSEE), reflètent une densité d'équipements très élevée pour une commune de cette taille -- probablement amplifiée par la proximité de l'agglomération rouennaise. Ce niveau d'équipement est un facteur de valeur réelle : il justifie en partie que le marché reste tendu malgré une dynamique de prix négative. En revanche, le score santé à 57/100 signale une offre médicale moins étoffée que le reste du panier de services -- point à vérifier selon votre situation personnelle. Le score sécurité à 62/100 est dans la moyenne basse : ni alarmant, ni rassurant. Ce chiffre ne dit rien sur la nature des incidents ; il faut le pondérer par le contexte socio-économique local, qui est sous pression : taux de pauvreté à 20,4 %, taux de chômage à 16,1 %, revenu médian à 21 405 EUR/an. Ces indicateurs INSEE/IRIS décrivent une commune où une fraction importante de la population vit dans une précarité réelle. Pour un acheteur en résidence principale venant de l'agglomération, les équipements et la connexion au réseau de transport sont les atouts majeurs. Pour un investisseur, ce contexte socio-économique est un facteur de risque sur la solvabilité des locataires et sur la dynamique de valeur à long terme -- il doit être pondéré dans toute projection.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	2 628 €	—
Maison	1 890 €	—
Tous biens (médian)	1 722 €	1 523 — 2 217 €

Marché immobilier à Le Houlme (76770) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Le Houlme.

1 112 diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

Profil Le Houlme.

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Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Le Houlme.

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