Question 1

Quel est le prix de l'immobilier au Bourget ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian au Bourget s'établit à 3 364 EUR/m2, avec une fourchette P25-P75 allant de 2 713 à 4 101 EUR/m2. Autrement dit, un quart des transactions se fait sous 2 713 EUR/m2 et un quart au-dessus de 4 101 EUR/m2 : la dispersion est réelle et reflète une hétérogénéité marquée du parc. La moyenne (3 788 EUR/m2) est nettement supérieure à la médiane, ce qui signale que quelques biens haut de gamme ou des volumes atypiques tirent la moyenne vers le haut -- le chiffre pertinent pour se repérer reste donc la médiane. Ce qui interpelle davantage, c'est l'écart entre appartements (4 343 EUR/m2) et maisons (4 477 EUR/m2) : les maisons s'échangent légèrement plus cher au m2, ce qui est cohérent avec leur rareté relative dans une commune de petite couronne dense. Sur 1 168 ventes recensées dans la base DVF, le volume de transactions est significatif pour une commune de 15 925 habitants, ce qui donne une bonne fiabilité statistique aux chiffres -- on ne travaille pas sur un marché anecdotique. Pour un acheteur, la fourchette basse (autour de 2 700 EUR/m2) correspond probablement à des biens à rénover ou mal classés énergétiquement : il faut intégrer le coût des travaux avant de se féliciter du prix d'achat.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils au Bourget ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, le marché du Bourget a reculé de 8,86 %. Ce n'est pas un ajustement mineur : c'est une correction franche. Sur un bien médian à 3 364 EUR/m2 d'environ 60 m2, cela représente une perte de valeur de l'ordre de 18 000 à 20 000 EUR en un an. Pour un acheteur, deux angles de lecture. Premier angle, l'horizon de détention : si vous achetez une résidence principale pour la garder dix ans ou plus, entrer dans un marché en repli avec un pouvoir de négociation accru peut s'avérer favorable à condition de ne pas surprayer. Si votre horizon est court -- moins de cinq ans -- le risque de revendre à perte est concret, d'autant que rien dans les données ne signale un catalyseur de rebond immédiat. Second angle, la sélectivité du bien : dans un marché qui corrige, les biens médiocres -- passoires thermiques, prestations vieillissantes -- décrochent deux fois plus vite que les biens sains. La stratégie défendable : négocier agressivement, exiger un DPE A à D, et ignorer tout argumentaire de vendeur fondé sur les prix d'il y a dix-huit mois. Pour un vendeur, la leçon est sans appel : se positionner au prix réellement constaté aujourd'hui, pas au souvenir du marché 2021-2022. Chaque mois passé à surestimer son bien dans un marché atone (indice de tension 2/10 selon les données) coûte du temps et accélère souvent une baisse de prix contrainte.

Question 3

Faut-il acheter au Bourget maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse honnête dépend de trois paramètres que les données éclairent directement. Premier paramètre : le marché est atone. L'indice de tension locatif est coté 2/10 et classifié 'atone', ce qui signifie que la demande ne presse pas. Il n'y a pas de risque de se faire souffler un bien en 48 heures : le rapport de force est du côté de l'acheteur. C'est une bonne nouvelle pour négocier, une mauvaise nouvelle si vous espérez une revalorisation rapide après achat. Deuxième paramètre : la correction de 8,86 % en douze mois. Attendre peut sembler raisonnable si vous pensez que la baisse n'est pas terminée -- et rien dans les indicateurs locaux ne crie 'plancher atteint'. Mais attendre a un coût : loyer payé, inflation, et le fait que les taux d'intérêt influencent aussi bien le prix d'achat que la capacité d'emprunt. L'arbitrage n'est pas évident. Troisième paramètre : la qualité du bien et le DPE. La loi Climat interdit la mise en location des logements classés G depuis 2025 et des F à partir de 2028. Au Bourget, 10,6 % du parc DPE est classé F ou G (passoires). Un bien passoire acheté aujourd'hui subit une double pression : décote à l'achat mais aussi coût de rénovation obligatoire si vous voulez louer ou revendre sereinement. Conclusion opérationnelle : si vous achetez pour y vivre durablement (8 ans minimum), le moment est défendable à condition de négocier fort et de sélectionner un bien bien classé énergétiquement. Si l'horizon est court ou si l'objectif est purement patrimonial, la prudence commande d'attendre des signaux de stabilisation que les données actuelles ne montrent pas encore.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif au Bourget, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données dessinent un profil d'investissement sous tension, et pas dans le bon sens du terme. Commençons par le taux de vacance : 9,32 % selon la base LOVAC. C'est un signal d'alerte direct. Près d'un logement sur dix est vacant dans la commune, ce qui reflète une demande locative insuffisante pour absorber l'offre existante -- cohérent avec un indice de tension coté à 2/10 (marché atone). Pour un investisseur, cela signifie concrètement des risques de vacance locative non négligeables, et donc un rendement réel inférieur au rendement théorique calculé sur papier. Sur les prix : à 4 343 EUR/m2 pour un appartement, le loyer brut mensuel au m2 nécessaire pour atteindre un rendement de 5 % brut serait d'environ 18 EUR/m2 par mois. Il vous appartient de vérifier les loyers réellement constatés au Bourget -- les données disponibles ici ne couvrent pas les loyers de marché, et c'est précisément ce chiffre qui détermine si l'opération tient. Autre facteur à croiser : le contexte socio-économique de la commune est contraint. Le revenu médian IRIS s'établit à 17 265 EUR/an, le taux de pauvreté atteint 34,3 % et le taux de chômage 16,7 %. Ces indicateurs pèsent sur la solvabilité des locataires potentiels et peuvent allonger les délais de relocation. Enfin, la tendance de prix à -8,86 % pèse sur la valeur de revente future. Un investissement locatif qui ne performe pas en rendement ET qui perd de la valeur en capital est une double peine. Le Bourget n'est pas un marché à écarter définitivement -- la desserte en transports est excellente (score 100/10) -- mais les conditions actuelles ne justifient pas un investissement locatif sans une analyse très rigoureuse du loyer constaté, des charges, et du DPE du bien ciblé.

Question 5

Le Bourget est-il exposé à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et sur deux fronts qui méritent attention avant tout achat. Premier risque : l'inondation. Le Bourget est identifié comme exposé au risque inondation dans les données Géorisques/BRGM. Ce risque n'est pas uniforme sur la commune -- certaines parcelles sont en zone inondable, d'autres non. Concrètement, cela peut impacter l'assurabilité du bien, le coût de l'assurance habitation, et la valeur de revente. Un bien en zone inondable peut également être soumis à des restrictions de construction ou de rénovation. Second risque : le retrait-gonflement des argiles (RGA). Le Bourget est également concerné par ce risque, qui désigne la capacité du sol argileux à se dilater sous l'eau et à se rétracter en période de sécheresse. Ce phénomène est responsable de fissures structurelles dans les bâtiments, parfois lourdes à réparer. Avec le réchauffement climatique et l'alternance de périodes de sécheresse intense, ce risque est en progression en Île-de-France. Le niveau de risque sismique est en revanche minimal (niveau 1 sur 5), ce qui est cohérent avec la géologie de la région parisienne. Ce que cela implique pour l'acheteur : l'État des Risques et Pollutions (ERP) est un document légalement obligatoire lors de toute vente. Lisez-le à la parcelle, pas à l'échelle de la commune. Sur un bien en zone inondable ou en zone argile forte, intégrez dans votre offre le coût potentiel des sinistres passés (Déclaration de Sinistres obligatoire), et interrogez votre assureur sur la couverture et le tarif avant de signer.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements au Bourget ?

Accepted Answer

Sur 3 190 logements couverts par la base DPE/ADEME, 10,6 % sont classés F ou G -- soit environ 338 passoires thermiques. Ce chiffre est à mettre en perspective avec les échéances légales issues de la loi Climat et Résilience : les logements G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028, et les E en 2034. Un logement classé F ou G acheté aujourd'hui sans budget de rénovation sérieux est une bombe à retardement locative. La consommation moyenne du parc est de 153 kWh/m2/an, ce qui correspond à un logement classé C-D en référentiel DPE -- un niveau moyen, ni catastrophique ni exemplaire. Pour un acheteur occupant, cette consommation se traduit en facture énergétique concrète : sur un 60 m2, cela représente environ 9 180 kWh/an, soit -- selon le prix de l'énergie -- 1 200 à 1 600 EUR de chauffage et eau chaude annuels (hors refroidissement). Le croisement avec le prix est décisif. Dans un marché en baisse de 8,86 %, les vendeurs de passoires F/G sont en position défavorable : ces biens décotent plus vite que la moyenne, et les acheteurs ont tout intérêt à exiger une décote supplémentaire reflétant le coût réel d'une rénovation énergétique. Pour un investisseur, la règle est simple : n'acheter un bien classé F ou G qu'avec un budget de rénovation chiffré par un professionnel avant la signature, et vérifier que le loyer post-rénovation sur un bien reclassé justifie l'investissement total.

Question 7

Vivre au Bourget : services, démographie et contexte social ?

Accepted Answer

Sur le plan des équipements, les données sont remarquables : Le Bourget obtient un score de 100/100 sur les transports, l'éducation, la santé et le commerce. Ce n'est pas un chiffre à ignorer : il signifie que la commune est intégralement couverte sur ces quatre dimensions essentielles du quotidien, ce qui est rare et constitue un argument réel pour une résidence principale ou une location. La desserte en transports notamment (RER B, proximité aéroport du Bourget) est un atout concret pour les actifs qui travaillent sur l'agglomération parisienne. Sur le plan démographique, la population a progressé de 7,36 % en cinq ans pour atteindre 15 925 habitants. Cette croissance est un signal de vitalité relative -- des ménages font le choix de s'y installer, ce qui peut soutenir la demande à moyen terme. Mais ce tableau a un revers que les données socio-économiques rendent lisible. Le revenu médian IRIS est de 17 265 EUR/an -- nettement en dessous des médianes francilienne et nationale. Le taux de pauvreté atteint 34,3 %, et le taux de chômage 16,7 %. Ces indicateurs décrivent une commune sous tension sociale significative, avec une population dont le pouvoir d'achat est contraint. Cela a des implications directes : pour un investisseur, la solvabilité des locataires sera un point de vigilance. Pour un acheteur en résidence principale, ces indicateurs peuvent peser sur la dynamique de revente future et sur le score sécurité -- coté à 48/100 dans les données, un niveau bas qui mérite d'être considéré. En synthèse : des infrastructures de service exceptionnelles dans une commune au tissu social fragile. Le Bourget offre une accessibilité réelle à des prix inférieurs à Paris, mais ce différentiel de prix reflète aussi le contexte socio-économique, pas seulement la distance.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	4 343 €	—
Maison	4 477 €	—
Tous biens (médian)	3 364 €	2 713 — 4 101 €

Marché immobilier à Le Bourget (93350) — Prix, DPE, risques 2025

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