2 563 transactions DVF analysées, prix médian 8 714 €/m², indice de tension ITIC 59/100. Données croisées DGFiP, ADEME, IGN, INSEE et CSTB — sources publiques officielles.
Données arrêtées au 30/06/2026 · DVF reconstruit quotidiennement, page recalculée chaque semaine.
Saint-Mandé, commune de 21 071 habitants en première couronne parisienne, borde le bois de Vincennes. Son urbanisme mêle constructions post-guerre, immeubles haussmanniens et maisons de ville. L'avenue du Général de Gaulle structure l'animation commerçante. L'église Notre-Dame et l'hôpital Bégin constituent le patrimoine architectural local. La proximité immédiate du bois et du lac de Saint-Mandé, combinée à l'accessibilité métropolitaine, structure l'identité résidentielle de la commune. C'est un choix urbain pour qui privilégie la première couronne parisienne.
| Type de bien | Prix médian /m² | P25 — P75 |
|---|---|---|
| Appartement | 8 849 € | — |
| Maison | 10 009 € | — |
| Tous biens (médian) | 8 714 € | 7 619 — 9 833 € |
Sources DGFiP DVF (2014-2025). Filtres surface 15-300 m² et prix 30 k€-2 M€.
Le marché immobilier de Saint-Mandé affiche un prix médian de 8 714 €/m² (fourchette 7 619–9 833 €). Sur 2 563 ventes analysées, la tendance annuelle est stable (+0,84 %). Le parc immobilier est dominé par des appartements anciens, datant en moyenne des années 1970. Les quartiers proches du bois de Vincennes et du métro Saint-Mandé concentrent la demande. Le centre-ville, autour de la Mairie et de l'avenue du Général de Gaulle, reste attractif pour son accès aux commerces. Les maisons de ville constituent un segment minoritaire. L'offre de neuf est anecdotique, le marché restant dominé par le patrimoine ancien. La performance énergétique, notamment la consommation moyenne de 207 kWh/m², est un élément négocié à l'acquisition.
Saint-Mandé enregistre un score de sécurité de 52/100 et de localisation de 72/100. Les statistiques de délinquance restent maîtrisées pour la petite couronne parisienne. Les zones résidentielles, comme le quartier du Berceau ou le secteur de la Tourelle, conservent un environnement contrôlé. La configuration urbaine, sans grands ensembles, et la présence d'une police municipale active contribuent à une atmosphère générale stable. Une vigilance reste de mise sur les abords des axes passants, où peut se concentrer une délinquance de passage. Le sentiment général demeure celui d'un environnement sécurisé et adapté aux familles.
Saint-Mandé est exceptionnellement bien desservie. La ligne 1 du métro traverse la commune avec la station Saint-Mandé, offrant un accès direct aux grands pôles parisiens. Un maillage dense de lignes de bus complète la desserte vers Vincennes et Paris. La distance moyenne aux arrêts est réduite, limitant la dépendance à la voiture pour les trajets quotidiens. Le bois de Vincennes offre en complément des pistes cyclables et sentiers pour les déplacements doux et les loisirs. Cette connectivité est un atout structurant pour les habitants.
Saint-Mandé dispose d'une offre éducative complète : plusieurs écoles maternelles et élémentaires publiques, des établissements privés réputés comme l'Institut Saint-Michel de Picpus, des collèges et le lycée Hector Berlioz pour le secondaire. Aucun établissement de la commune ne relève du réseau d'éducation prioritaire, reflétant un contexte socio-éducatif favorable. Le revenu médian local est de 36 314 €, avec un taux de pauvreté de 7,78 %. Cette carte scolaire diversifiée et l'accessibilité aux universités parisiennes proches constituent un atout pour les familles.
L'avenue du Général de Gaulle concentre l'animation commerciale avec boutiques indépendantes et restaurants. Le marché de la Tourelle, trois fois par semaine, offre l'accès aux produits frais. Le centre culturel Cresco et le cinéma animent la vie locale. L'accès direct au bois de Vincennes et à son lac structure les loisirs en famille et la pratique sportive. Les différents quartiers, du centre animé au plus résidentiel (Berceau, Saint-Michel), offrent des atmosphères variées. La majorité de la population (51,3 %) sont propriétaires, reflétant une certaine stabilité résidentielle.
Dans le périmètre proche, le prix médian de Saint-Mandé (8 714 €/m²) se positionne dans la fourchette haute du secteur. Rosny-sous-Bois, à courte distance, affiche 3 864 €/m² (-55,7 %). Cette prime de prix reflète généralement une qualité d'équipements, d'accessibilité ou d'environnement supérieure.
Saint-Mandé s'adresse aux acquéreurs cherchant une première couronne parisienne bien desservie en transports, avec une offre scolaire complète et un accès à la nature. Le marché immobilier, stable en volume, se caractérise par des prix élevés et un parc ancien demandant une vigilance énergétique. Un choix urbain pour qui accepte cette première couronne, sans vision de plus-value spéculative.
Cette analyse de Saint-Mandé repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour régulièrement selon le calendrier de chaque producteur : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense les transactions immobilières publiées depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.
Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et documentée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.
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