Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Maurice (94410) ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian à Saint-Maurice s'établit à 5 909 EUR/m2, avec une moyenne légèrement supérieure à 5 951 EUR/m2 — l'écart ténu entre médiane et moyenne indique une distribution relativement homogène, sans ultra-premium ou ultra-dégradé qui viendrait tirer la courbe. La fourchette réelle du marché s'étend de 5 063 EUR/m2 (premier quartile, biens les moins valorisés) à 7 411 EUR/m2 (troisième quartile, biens les plus cotés), soit un écart de plus de 2 300 EUR/m2 entre les deux extrémités du segment courant. Ce que ça signifie concrètement : un appartement de 60 m2 oscille entre 304 000 et 445 000 EUR selon l'étage, l'état, le DPE et l'exposition. Le marché est loin d'être uniforme. La distinction appartement/maison est frappante : les appartements se négocient à 6 342 EUR/m2 en médiane, les maisons atteignent 10 843 EUR/m2 — soit une prime de 71 % pour le bâti individuel. Cela reflète la rareté du foncier en Val-de-Marne et la concurrence acharnée dès qu'un pavillon se libère. Ces prix sont calculés sur 1 007 ventes enregistrées par DVF, ce qui représente un volume solide pour une commune de 14 500 habitants : la liquidité du marché est réelle, les prix sont robustement établis, pas extrapolés à partir de quelques transactions.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Saint-Maurice ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix ont reculé de 2,5 % à Saint-Maurice. Ce n'est pas une effondrement, mais c'est une correction mesurée et réelle. Traduit en euros : un appartement de 60 m2 acheté au prix médian a perdu environ 8 900 EUR de valeur nominale en un an. Deux lectures s'imposent. Première lecture : ce recul de 2,5 % est cohérent avec le mouvement général de correction des marchés franciliens sous l'effet de la hausse des taux. Saint-Maurice ne fait pas exception, mais elle ne surperformait pas non plus à la baisse — les marchés les plus proches de Paris souffrent généralement moins que les couronnes éloignées. Deuxième lecture : à 5 909 EUR/m2 de médiane, le marché reste cher en absolu. La correction ne crée pas encore de 'bon prix' au sens acheteur — elle réduit simplement le niveau d'overprice des années précédentes. Pour un acheteur, l'information utile n'est pas 'le marché baisse' mais 'dans un marché qui se corrige, la marge de négociation s'ouvre'. Un vendeur qui affiche encore le prix de 2022 peut être travaillé. Pour un vendeur, le message est inverse : accepter la réalité du marché actuel est la seule stratégie efficace. Maintenir un prix de 2022 allonge les délais de vente sans protéger la valeur.

Question 3

Faut-il acheter à Saint-Maurice maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend presque entièrement de votre horizon de détention et du type de bien visé. Le marché est en légère correction (-2,5 % sur 12 mois), l'indice de tension est à 35 avec une classification 'équilibre' : il n'y a pas de pénurie de biens, pas de surenchère mécanique qui vous forcerait la main. Ce n'est pas un marché en surchauffe où attendre coûte cher. Pour un horizon long (huit ans et plus), acheter aujourd'hui dans un marché qui se corrige est une position défendable. La correction actuelle réduit le risque de payer au sommet d'un cycle. Le pouvoir de négociation de l'acheteur est réel dans un marché équilibré. Sur huit à dix ans, les cycles s'effacent. Pour un horizon court (moins de cinq ans), la prudence s'impose. Avec une tendance négative qui n'est pas encore stabilisée, revendre sans perte dans cinq ans suppose que le marché reprenne d'abord les 2,5 % perdus, puis progresse. Ce n'est pas impossible, mais ce n'est pas garanti. Le croisement décisif à faire : le DPE du bien convoité. Dans un marché qui se corrige, les passoires thermiques (F et G) décotent deux fois plus vite que la tendance générale. À Saint-Maurice, 10,2 % des logements sont des passoires. Un bien classé F ou G est interdit à la location depuis 2025, et exposé à une décote prix que le marché commence à intégrer. Acheter une passoire aujourd'hui sans budget travaux précis, c'est acheter deux risques en un.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Saint-Maurice, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données disponibles permettent de cadrer le risque, pas de promettre un rendement. À 5 909 EUR/m2 de prix médian et avec un taux de vacance locative de 6,09 % (source LOVAC), le marché locatif à Saint-Maurice n'est pas tendu : l'indice de tension à 35 et la classification 'équilibre' confirment qu'il existe des biens disponibles sans file d'attente de locataires. Ce n'est pas Boulogne-Billancourt ou Vincennes où la tension locative sécurise mécaniquement le rendement. Le calcul de rentabilité brute dépend du loyer réellement constaté sur le marché local, que ces données ne couvrent pas — vérifiez l'Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne (OLAP) avant toute projection. Ce qu'on peut dire : à 6 000 EUR/m2, il faut un loyer élevé pour atteindre une rentabilité brute décente, et le niveau de revenus médian de la commune (29 085 EUR/an de revenu médian IRIS) fixe un plafond de solvabilité locataire à ne pas ignorer. Deux risques spécifiques à croiser. Premier risque : le DPE. 10,2 % des logements sont des passoires F/G, interdites à la location depuis 2025 pour les F, et dont les G sont déjà sous contrainte. Acheter un bien mal classé pour le louer est aujourd'hui illégal ou en voie de l'être. Second risque : la tendance prix négative (-2,5 %). La plus-value à la revente, souvent ce qui 'sauve' un rendement brut modeste, n'est pas garantie à court terme. Un investissement locatif à Saint-Maurice se justifie sur un bien bien classé au DPE, avec un loyer de marché vérifié, et un horizon de détention suffisamment long pour absorber la correction en cours.

Question 5

Saint-Maurice est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et un risque majeur mérite attention : Saint-Maurice est exposée au risque inondation. Étant une commune du Val-de-Marne bordée par la Marne, une partie du territoire est en zone inondable selon les données Géorisques/BRGM. Concrètement, pour un acheteur, cela implique deux obligations légales : le vendeur doit fournir un État des Risques et Pollutions (ERP) à la signature du compromis, et le bien peut être soumis à une surprime d'assurance si classé en zone à risque élevé. Vérifiez systématiquement la localisation précise de la parcelle sur le géoportail Géorisques, car le risque inondation est très hétérogène à l'échelle d'une même commune : deux rues d'écart peuvent faire passer d'une zone rouge à une zone blanche. En dehors de l'inondation : le risque sismique est classé en niveau 1 (très faible, le minimum de l'échelle française), sans implication pratique pour la construction ou l'assurance. Le risque argile (retrait-gonflement des sols, RGA) est absent des données — pas de contrainte identifiée sur ce point pour les fondations. Le bilan est donc ciblé : un seul risque à investiguer sérieusement, l'inondation, mais il est réel et sa lecture doit être faite à la parcelle, pas à l'échelle de la commune.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Saint-Maurice ?

Accepted Answer

Sur les 4 227 diagnostics DPE recensés à Saint-Maurice (source ADEME), 10,2 % des logements sont classés F ou G — soit environ 431 logements qualifiés de passoires thermiques. La consommation moyenne s'établit à 141 kWh/m2/an, un niveau qui correspond grossièrement à un DPE D, ce qui signifie que le parc dans son ensemble n'est pas catastrophique, mais loin d'être performant. Les implications réglementaires sont directes et non négociables. Les logements classés G sont interdits à la mise en location depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience). Les logements classés F seront interdits à la location à partir de 2028. Les logements classés E suivront en 2034. Pour un acheteur-investisseur, acheter une passoire thermique à Saint-Maurice sans budget de rénovation précis, c'est acheter un bien dont la mise en location est soit déjà illégale, soit bloquée dans moins de trois ans. Pour un acheteur-occupant, la décote DPE est une opportunité réelle : un bien classé F ou G se négocie structurellement en dessous du marché. Mais cette décote n'est justifiée que si le coût de rénovation est chiffré avant la signature, pas après. La règle de croisement à appliquer : prix d'achat + coût de rénovation énergétique doit rester inférieur à la valeur d'un bien équivalent bien classé sur le marché (autour de 5 909 EUR/m2 au minimum). Si ce calcul ne tient pas, la décote ne compense pas le risque.

Question 7

Vivre à Saint-Maurice : services, démographie et marché du travail ?

Accepted Answer

Saint-Maurice affiche des scores d'équipements publics exceptionnels : transports (100/100), éducation (100/100), santé (100/100), commerce (86/100) selon l'indice de la Base Permanente des Équipements (BPE/INSEE). Ces scores ne sont pas du marketing : ils signifient que la commune est dotée de l'intégralité des services attendus à cette échelle de population, ce qui est rare et constitue une explication structurelle des prix élevés. Un score transport à 100 dans le Val-de-Marne indique une desserte multimodale complète — c'est ce qui fait que les prix tiennent malgré la correction. Sur le plan démographique, la population recule légèrement : -0,66 % sur cinq ans, soit environ 96 habitants perdus sur 14 506. Ce n'est pas un exode, mais une stagnation légèrement négative qui contraste avec les communes franciliennes en croissance. Cela peut signifier une pression moins forte sur la demande résidentielle à terme. Le profil socio-économique est contrasté : le revenu médian des ménages s'établit à 29 085 EUR/an (source IRIS/INSEE), un niveau correct sans être élevé. Mais le taux de pauvreté est à 11 % et le taux de chômage à 10,4 %, deux indicateurs qui signalent une population hétérogène. Pour un investisseur locatif, ce profil de revenus fixe un plafond de loyer solvable : le marché ne supporte pas des loyers de Vincennes ou Saint-Mandé. Le score sécurité est à 52/100, un niveau médian qui ne distingue pas la commune ni positivement ni négativement. Enfin, 2 637 établissements recensés avec 405 créations sur 12 mois témoignent d'un tissu économique local actif, ce qui soutient l'emploi de proximité — un facteur qui contribue à la stabilité résidentielle sans garantir une dynamique de prix haussière.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	6 342 €	—
Maison	10 843 €	—
Tous biens (médian)	5 909 €	5 063 — 7 411 €

Marché immobilier à Saint-Maurice (94410) — Prix, DPE, risques 2025

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