Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Bompas ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian s'établit à 2 524 EUR/m2 à Bompas, avec une fourchette interquartile allant de 1 634 EUR/m2 (P25) à 2 735 EUR/m2 (P75). L'écart est large : plus de 1 100 EUR/m2 entre un bien d'entrée de gamme et un bien supérieur, ce qui reflète une hétérogénéité notable du parc. Le volume de transactions est solide avec 468 ventes DVF enregistrées, ce qui donne à ces chiffres une robustesse statistique sérieuse -- on ne parle pas d'un marché illiquide où trois ventes font le prix. Le clivage appartement/maison est marqué : les appartements se négocient en médiane autour de 2 835 EUR/m2, les maisons autour de 2 234 EUR/m2. C'est l'inverse de ce qu'on observe dans beaucoup de communes périurbaines, où la maison prime. Ici, la maison décote de 20 % par rapport à l'appartement, ce qui peut s'expliquer par la qualité énergétique ou l'état du bâti individuel ancien. Pour un acheteur, le repère opérationnel est le suivant : un budget de 200 000 EUR vous place autour de 79 à 122 m2 selon que vous visez le P25 ou la médiane. À 300 000 EUR, vous accédez à une surface confortable en maison. Le prix moyen (2 697 EUR/m2) étant supérieur à la médiane (2 524 EUR/m2), quelques transactions haut de gamme tirent la moyenne vers le haut : la médiane est l'indicateur à retenir pour calibrer votre offre.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Bompas ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix ont reculé de 1,49 % à Bompas. Ce n'est pas un effondrement, mais c'est une inflexion réelle et non un bruit statistique. Sur un bien acheté à la médiane de 2 524 EUR/m2 pour 80 m2, cela représente environ 3 000 EUR de valeur effacée en un an. Le contexte national -- hausse des taux, contraction du crédit -- pèse sur l'ensemble du marché, et Bompas n'y échappe pas. Pour un acheteur, cette légère correction est un signal modérément favorable : le rapport de force s'est déplacé vers l'acheteur, et négocier 3 à 5 % sous le prix affiché est aujourd'hui plus défendable qu'il y a deux ans. Pour un vendeur, le message est clair : se positionner au prix du marché constaté aujourd'hui, pas à celui de 2022. Tenter de partir sur des prix de l'euphorie passée revient à financer des mois de portage inutiles. La tendance à -1,49 % reste modeste : elle ne justifie ni la panique vendeuse ni l'attentisme prolongé de l'acheteur. Sur un horizon de cinq à huit ans de détention, cet écart s'absorbera probablement. Ce qui doit davantage alerter, c'est la qualité intrinsèque du bien que vous achetez : dans un marché qui se tasse, les passoires thermiques et les biens à lourde rénovation décotent structurellement plus vite que les biens sains.

Question 3

Faut-il acheter à Bompas maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend de votre horizon et de la nature du bien visé. Premier repère, l'horizon de détention. Pour une résidence principale que vous conservez sept ans ou plus, entrer dans un marché légèrement en repli (-1,49 % sur douze mois) est une position raisonnablement confortable : vous achetez avec un pouvoir de négociation retrouvé, et la durée de détention absorbe les fluctuations de court terme. Pour un horizon inférieur à cinq ans, la prudence s'impose : une nouvelle correction modérée suffit à vous faire revendre sous votre prix d'achat, frais de notaire et d'agence inclus. Deuxième repère, le contexte local. Le marché de Bompas est classé tendu (indice de tension à 74/100), ce qui signifie que la demande reste active malgré la correction des prix. Le taux de vacance de 4,42 % est bas : les logements ne restent pas vides, ce qui soutient les valeurs par le bas. Il n'y a pas de signe d'effondrement structurel. Troisième repère, la qualité du bien. La donnée décisive aujourd'hui n'est pas le timing mais le DPE. Avec les échéances de la loi Climat -- les logements classés G interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F en 2028, les E en 2034 -- acheter une passoire thermique à Bompas sans avoir chiffré le coût de rénovation, c'est acheter un problème. À l'inverse, un bien classé C ou D offre une valeur sécurisée. La conclusion opérationnelle : achetez si le bien est énergétiquement sain, si votre horizon dépasse sept ans, et si vous négociez au prix du marché actuel. Attendez si le bien est classé F ou G et que le coût de rénovation n'est pas chiffré.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Bompas, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Le marché locatif de Bompas présente des signaux contradictoires qu'il faut lire honnêtement. Côté favorable : l'indice de tension locative est à 74/100, ce qui signifie un marché tendu -- la demande de location est supérieure à l'offre disponible. Le taux de vacance de 4,42 % est contenu. Ces deux indicateurs suggèrent qu'un bien bien situé et en bon état trouvera preneur sans difficulté majeure. Côté prudence : le revenu médian des ménages à Bompas est de 21 430 EUR/an par unité de consommation, avec un taux de pauvreté à 16,7 % et un taux de chômage à 15,8 %. Ce profil socioéconomique contraint mécaniquement la solvabilité des locataires et plafonne les loyers que le marché peut absorber. Avant tout achat locatif, il est impératif de vérifier les loyers réellement pratiqués à Bompas -- les données disponibles ici ne permettent pas de calculer un rendement brut fiable. À titre d'ordre de grandeur indicatif : si vous achetez un appartement de 50 m2 à 2 835 EUR/m2, votre investissement dépasse 140 000 EUR hors frais. Pour un rendement brut de 5 %, il vous faudrait un loyer mensuel d'environ 590 EUR. Vérifiez si ce niveau de loyer est réellement constaté sur le secteur avant de modéliser quoi que ce soit. Par ailleurs, le risque DPE est central pour un investisseur locatif : avec les interdictions de mise en location progressives (G dès 2025, F en 2028), acheter un bien mal classé sans budget de rénovation intégré, c'est se retrouver avec un actif illégalement louable à horizon court.

Question 5

Bompas est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Bompas est exposée à deux risques naturels significatifs qui doivent entrer dans votre analyse avant toute acquisition. Premier risque, l'inondation : la commune est identifiée comme exposée au risque d'inondation. Ce risque est potentiellement majeur pour la valeur d'un bien : il peut rendre l'assurance plus coûteuse, conditionner l'obtention d'un crédit, et peser sur la liquidité à la revente. Il est impératif de consulter le Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) de la commune et de réaliser un État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle précise que vous envisagez d'acquérir. Deux biens dans la même rue peuvent être dans des zones de risque différentes. Deuxième risque, le séisme : la commune est classée en zone de sismicité 3 (modérée) sur l'échelle réglementaire française de 1 à 5. Ce classement implique des normes parasismiques obligatoires pour les constructions neuves depuis 2011. Pour l'ancien, il ne génère pas d'obligation immédiate mais mérite d'être intégré dans l'évaluation de la solidité structurelle d'un bien ancien. Le risque argile (retrait-gonflement, RGA) est en revanche absent à Bompas, ce qui épargne les problématiques de fissuration des fondations que l'on rencontre dans d'autres communes du département. En synthèse : le risque inondation est le point de vigilance prioritaire. Ne signez aucun compromis sans avoir localisé la parcelle sur le PPRI et obtenu l'ERP, deux documents auxquels le vendeur est légalement tenu de vous donner accès.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Bompas ?

Accepted Answer

Les données DPE/ADEME portant sur 828 diagnostics réalisés à Bompas dressent un tableau globalement favorable. Seuls 1,6 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F ou G), un taux nettement inférieur à la moyenne nationale qui dépasse 17 %. C'est un signal positif pour le parc immobilier local. La consommation moyenne s'établit à 85 kWh/m2/an, un niveau qui correspond à des bâtiments de classe C ou D -- des logements modernes ou rénovés, loin des passoires énergivores. Pour un acheteur, ce contexte est rassurant mais ne dispense pas de vérifier le DPE individuel du bien ciblé : la moyenne cache toujours des exceptions. Pour un investisseur locatif, les échéances légales à retenir sont les suivantes : les logements G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034. À Bompas, les 1,6 % de passoires représentent environ 13 logements sur le parc diagnostiqué. Peu nombreux, mais si vous tombez sur l'un d'eux, la décote doit être substantielle et le budget de rénovation impérativement chiffré avant signature. La bonne nouvelle structurelle : un parc dominé par des classes C-D conserve mieux sa valeur dans un marché où la pression réglementaire sur l'énergie s'intensifie chaque année.

Question 7

Vivre à Bompas : services, démographie et contexte socioéconomique ?

Accepted Answer

Bompas compte 7 832 habitants et affiche une croissance démographique de +2,78 % sur cinq ans, ce qui signale une commune qui gagne des résidents -- un indicateur de dynamisme résidentiel modeste mais positif, en tout cas pas une ville qui se vide. Le parc de 1 263 établissements avec 148 créations sur douze mois indique un tissu économique actif, sans que l'on puisse qualifier sa nature précisément avec les données disponibles. Les scores de services sont très contrastés et méritent d'être lus sans filtre. Les transports (80/100) et l'éducation (75/100) sont des points forts réels, ce qui est cohérent avec une commune de près de 8 000 habitants en zone périurbaine du département 66. Le score sécurité (70/100) est dans la moyenne, sans signal d'alerte particulier. En revanche, les scores santé (29/100) et commerce (29/100) sont franchement faibles. Concrètement, cela signifie que les besoins médicaux et les courses du quotidien impliquent probablement des déplacements vers les pôles voisins -- un critère décisif pour les ménages sans voiture ou les personnes âgées. Le score de localisation global (40/100) est modeste, et cela doit entrer dans votre arbitrage prix/qualité de vie. Le profil socioéconomique de la commune est sous tension : revenu médian à 21 430 EUR, taux de pauvreté à 16,7 % et taux de chômage à 15,8 % dépassent les moyennes nationales. Ce contexte n'est pas neutre pour la dynamique du marché immobilier local ni pour la solvabilité d'éventuels locataires. Le taux de propriétaires à 70,8 % est élevé, ce qui reflète une commune à dominante résidentielle propriétaire-occupant plutôt qu'un marché locatif professionnel.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	2 835 €	—
Maison	2 234 €	—
Tous biens (médian)	2 524 €	1 634 — 2 735 €

Marché immobilier à Bompas (66430) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Bompas.

828 diagnostics DPE locaux.

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Profil Bompas.

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Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Bompas.

Sources et fiabilité des analyses.

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