168 transactions DVF analysées, prix médian 2 852 €/m², indice de tension ITIC 63/100. Données croisées DGFiP, ADEME, IGN, INSEE et CSTB — mise à jour mensuelle.
Saint-Manvieu-Norrey est une commune rurale péri-urbaine de 2 160 habitants répartis sur 8,4 km², située dans le département 14 en région Normandie à 3.1 km de Thue et Mue. En 2026, son marché immobilier se caractérise par un prix médian de 2 852 €/m², une tendance stable sur les 12 derniers mois (—) et un indice de tension ITIC équilibré (63/100).
| Type de bien | Prix médian /m² | P25 — P75 |
|---|---|---|
| Appartement | 2 570 € | — |
| Maison | 2 325 € | — |
| Tous biens (médian) | 2 852 € | 1 941 — 2 729 € |
Sources DGFiP DVF (2014-2025). Filtres surface 15-300 m² et prix 30 k€-2 M€.
Le marché immobilier de Saint-Manvieu-Norrey affiche une relative stabilité avec une variation de — sur 12 mois. Cette phase d'équilibre laisse plus de temps aux acheteurs pour comparer les biens et négocier sereinement. L'indice ITIC de 63/100 traduit une tension significative : la demande reste supérieure à l'offre disponible, ce qui maintient une pression à la hausse sur les prix médians.
117 diagnostics énergétiques ont été recensés sur la commune, avec une consommation moyenne de 187 kWh/m²/an. La part de passoires thermiques (4,3 %) reste limitée et bien sous la moyenne nationale de 17 %. Le risque d'achat d'un bien interdit à la location à terme est faible.
Sur la base des données BRGM et Géorisques, Saint-Manvieu-Norrey présente peu de risques physiques majeurs déclarés. Aucun PPRI inondation, RGA argile élevé ou zone sismique sensible n'est signalé pour la commune. Comme partout en France, l'État des Risques et Pollutions (ERP) reste obligatoire avant toute signature : il intègre des informations à la maille parcellaire qui peuvent affiner cette lecture communale.
Avec 2 160 habitants et une croissance modérée (+4,0 % sur 5 ans), Saint-Manvieu-Norrey se positionne sur une trajectoire démographique attractive. Le tissu économique local affiche une forte dynamique entrepreneuriale avec 33 créations d'établissements sur les 12 derniers mois (138 actifs au total), signal d'attractivité pour les actifs et porteurs de projets. Le revenu médian local (21 258 €) est en-dessous de la moyenne nationale, ce qui peut influencer le profil des acheteurs et la solvabilité des locataires (84,8 % de propriétaires).
Acheteur résidentiel — Marché équilibré qui laisse le temps de comparer. Visiter au moins 5-7 biens avant offre. La marge de négociation tourne autour de 3-5 % sur le prix affiché. Privilégier les biens avec parcelle exclusive et stationnement.
Investisseur locatif — Étudier finement le rendement brut local et la solvabilité des locataires types. Privilégier les biens DPE C ou mieux pour sécuriser la rentabilité face aux interdictions de mise en location 2025-2034.
Vendeur — Marché stable. Afficher au prix médian. Investir dans le home staging (1-2 % du prix) peut accélérer la vente de 30 à 50 %. Préparer dès l'estimation un dossier complet (DPE, ERP, charges, taxes) pour rassurer.
Famille — Profil patrimonial intéressant pour s'installer durablement. Vérifier la carte scolaire, les transports, la densité d'équipements de santé (BPE) à 800 m. La présence d'un parc, d'une école, d'une ligne de transport structurante valorise sensiblement le bien.
Dans le périmètre proche, le prix médian de Saint-Manvieu-Norrey (2 852 €/m²) se positionne dans la fourchette haute du secteur. Fontaine-Étoupefour, à courte distance, affiche 2 025 €/m² (-29,0 %). Cette prime de prix reflète généralement une qualité d'équipements, d'accessibilité ou d'environnement supérieure.
En synthèse, Saint-Manvieu-Norrey présente trois caractéristiques clés en 2026 : un marché relativement stable propice aux décisions raisonnées et aux comparaisons multiples ; un parc immobilier majoritairement conforme aux exigences énergétiques et un environnement à risques physiques limités ; une dynamique démographique attractive qui soutient le marché à moyen terme. Toute décision — achat, vente, investissement, rénovation — gagne à s'appuyer sur des comparables récents et un diagnostic individuel du bien.
Cette analyse de Saint-Manvieu-Norrey repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour mensuellement : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense l'intégralité des transactions immobilières depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.
Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et auditée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.
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