389 transactions DVF analysées, prix médian 2 573 €/m², indice de tension ITIC 80/100. Données croisées DGFiP, ADEME, IGN, INSEE et CSTB — mise à jour mensuelle.
Saint-Mammès est une commune rurale urbaine de 3 162 habitants répartis sur 2,3 km², située dans le département 77 en région Île-de-France à 2.5 km de Champagne-sur-Seine. En 2026, son marché immobilier se caractérise par un prix médian de 2 573 €/m², une tendance stable sur les 12 derniers mois (-2,6 %) et un indice de tension ITIC tendu (80/100).
| Type de bien | Prix médian /m² | P25 — P75 |
|---|---|---|
| Appartement | 3 177 € | — |
| Maison | 2 880 € | — |
| Tous biens (médian) | 2 573 € | 1 895 — 3 160 € |
Sources DGFiP DVF (2014-2025). Filtres surface 15-300 m² et prix 30 k€-2 M€.
Le marché immobilier de Saint-Mammès affiche une relative stabilité avec une variation de -2,6 % sur 12 mois. Cette phase d'équilibre laisse plus de temps aux acheteurs pour comparer les biens et négocier sereinement. L'indice ITIC de 80/100 confirme une tension élevée sur ce territoire, signe d'une attractivité forte combinée à une offre limitée. Les biens disponibles trouvent rapidement preneur.
408 diagnostics énergétiques ont été recensés sur la commune, avec une consommation moyenne de 209 kWh/m²/an. La part de passoires thermiques (24,0 %) est significative, signe d'un parc ancien à forte besoin de rénovation. C'est aussi une opportunité pour les investisseurs avec stratégie de valorisation : la rénovation énergétique aidée (MaPrimeRénov, CEE) peut transformer un bien décoté en actif performant.
Saint-Mammès présente 2 risques physiques majeurs identifiés : inondation, argile (RGA). La présence d'un PPRI inondation traduit une exposition documentée par les services préfectoraux. Les biens situés en zone réglementée peuvent supporter des contraintes constructives, des restrictions d'aménagement et des surcoûts d'assurance habitation. Le retrait-gonflement des argiles (RGA) affecte les fondations des constructions : fissures, désordres structurels. Les sinistres argile représentent désormais le premier poste de catastrophes naturelles en France. Un diagnostic BRGM complémentaire est recommandé pour les maisons individuelles. L'ERP du bien spécifique permet de qualifier l'exposition réelle de chaque parcelle.
Avec 3 162 habitants et une léger recul (-4,2 % sur 5 ans), Saint-Mammès se positionne sur une trajectoire démographique fragile. Le tissu économique local affiche une forte dynamique entrepreneuriale avec 62 créations d'établissements sur les 12 derniers mois (247 actifs au total), signal d'attractivité pour les actifs et porteurs de projets. Le revenu médian local (23 363 €) est conforme à la moyenne nationale française (77,8 % de propriétaires).
Acheteur résidentiel — Marché équilibré qui laisse le temps de comparer. Visiter au moins 5-7 biens avant offre. La marge de négociation tourne autour de 3-5 % sur le prix affiché. Privilégier les biens avec parcelle exclusive et stationnement.
Investisseur locatif — Étudier finement le rendement brut local et la solvabilité des locataires types. Privilégier les biens DPE C ou mieux pour sécuriser la rentabilité face aux interdictions de mise en location 2025-2034.
Vendeur — Marché en correction : être prudent sur le prix d'affichage. Mieux vaut vendre 2-3 % sous le médian rapidement que rester 6 mois en vitrine. La rénovation énergétique préalable peut compenser une décote en cas de DPE faible.
Famille — Vérifier impérativement les risques signalés au niveau du bien (ERP). Les contraintes assurantielles peuvent varier selon les zones réglementées. Au-delà du risque, examiner aussi la qualité scolaire, les transports et les équipements de proximité.
Dans le périmètre proche, le prix médian de Saint-Mammès (2 573 €/m²) se positionne en milieu de fourchette. La voisine la plus chère, Vulaines-sur-Seine, affiche 3 440 €/m² (+33,7 % de plus) ; à l'inverse, Champagne-sur-Seine reste à 2 312 €/m² (-10,1 %). Cette position centrale offre un compromis entre accessibilité et attractivité.
En synthèse, Saint-Mammès présente trois caractéristiques clés en 2026 : un marché relativement stable propice aux décisions raisonnées et aux comparaisons multiples ; un parc à forte exposition énergétique avec 24,0 % de passoires thermiques — opportunité pour les investisseurs avec stratégie de rénovation aidée ; une tension de marché élevée qui maintient une pression à la hausse sur les prix et raccourcit les délais de transaction. Toute décision — achat, vente, investissement, rénovation — gagne à s'appuyer sur des comparables récents et un diagnostic individuel du bien.
Cette analyse de Saint-Mammès repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour mensuellement : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense l'intégralité des transactions immobilières depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.
Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et auditée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.
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