158 transactions DVF analysées, prix médian 1 366 €/m², indice de tension ITIC 43/100. Données croisées DGFiP, ADEME, IGN, INSEE et CSTB — mise à jour mensuelle.
Saint-Germain-en-Coglès est une commune rurale rurale de 2 096 habitants répartis sur 32,6 km², située dans le département 35 en région Bretagne à 5.6 km de Lécousse. En 2026, son marché immobilier se caractérise par un prix médian de 1 366 €/m², une tendance en forte baisse sur les 12 derniers mois (-17,6 %) et un indice de tension ITIC équilibré (43/100).
| Type de bien | Prix médian /m² | P25 — P75 |
|---|---|---|
| Appartement | 1 514 € | — |
| Maison | 1 532 € | — |
| Tous biens (médian) | 1 366 € | 1 158 — 1 866 € |
Sources DGFiP DVF (2014-2025). Filtres surface 15-300 m² et prix 30 k€-2 M€.
Le marché de Saint-Germain-en-Coglès traverse une phase de correction avec une variation de -17,6 % sur 12 mois. Pour les acheteurs, cette période est favorable : les marges de négociation sont plus larges et le délai de réflexion plus confortable. L'indice ITIC de 43/100 reflète un marché équilibré, où le rapport offre/demande permet une formation de prix plus rationnelle.
209 diagnostics énergétiques ont été recensés sur la commune, avec une consommation moyenne de 125 kWh/m²/an. La part de passoires thermiques (12,0 %) est dans la moyenne du département. Les acheteurs doivent vérifier la classe DPE avant signature : un bien F est interdit à la location depuis 2025, un bien E le sera en 2034.
Sur la base des données BRGM et Géorisques, Saint-Germain-en-Coglès présente peu de risques physiques majeurs déclarés. Aucun PPRI inondation, RGA argile élevé ou zone sismique sensible n'est signalé pour la commune. Comme partout en France, l'État des Risques et Pollutions (ERP) reste obligatoire avant toute signature : il intègre des informations à la maille parcellaire qui peuvent affiner cette lecture communale.
Avec 2 096 habitants et une stabilité (+0,5 % sur 5 ans), Saint-Germain-en-Coglès se positionne sur une trajectoire démographique attractive. Le tissu économique local affiche une forte dynamique entrepreneuriale avec 20 créations d'établissements sur les 12 derniers mois (31 actifs au total), signal d'attractivité pour les actifs et porteurs de projets. Le revenu médian local (24 296 €) est conforme à la moyenne nationale française (75,9 % de propriétaires).
Acheteur résidentiel — Marché peu tendu, plus de choix et meilleur pouvoir de négociation. Vérifier toutefois la liquidité à la revente (volume de transactions sur 5 ans) avant de s'engager sur le long terme.
Investisseur locatif — Le taux de vacance LOVAC (8,1 %) signale un marché locatif détendu. Bien valider la demande locative effective avant d'acheter : étudier les annonces actives, le délai moyen de relocation, le profil des locataires types.
Vendeur — Marché en correction : être prudent sur le prix d'affichage. Mieux vaut vendre 2-3 % sous le médian rapidement que rester 6 mois en vitrine. La rénovation énergétique préalable peut compenser une décote en cas de DPE faible.
Famille — Profil patrimonial intéressant pour s'installer durablement. Vérifier la carte scolaire, les transports, la densité d'équipements de santé (BPE) à 800 m. La présence d'un parc, d'une école, d'une ligne de transport structurante valorise sensiblement le bien.
Dans le périmètre proche, le prix médian de Saint-Germain-en-Coglès (1 366 €/m²) se positionne en milieu de fourchette. La voisine la plus chère, Lécousse, affiche 2 213 €/m² (+62,0 % de plus) ; à l'inverse, Saint-Marc-le-Blanc reste à 1 046 €/m² (-23,4 %). Cette position centrale offre un compromis entre accessibilité et attractivité.
En synthèse, Saint-Germain-en-Coglès présente trois caractéristiques clés en 2026 : un marché en correction qui ouvre des opportunités d'acquisition mais demande prudence sur le prix d'affichage à la vente ; un parc à forte exposition énergétique avec 12,0 % de passoires thermiques — opportunité pour les investisseurs avec stratégie de rénovation aidée ; un taux de vacance significatif qui signale un marché plus disponible mais à examiner en termes de demande locative effective. Toute décision — achat, vente, investissement, rénovation — gagne à s'appuyer sur des comparables récents et un diagnostic individuel du bien.
Cette analyse de Saint-Germain-en-Coglès repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour mensuellement : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense l'intégralité des transactions immobilières depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.
Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et auditée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.
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