295 transactions DVF analysées, prix médian 1 458 €/m², indice de tension ITIC 9/100. Données croisées DGFiP, ADEME, IGN, INSEE et CSTB — sources publiques officielles.
Données arrêtées au 30/06/2026 · DVF reconstruit quotidiennement, page recalculée chaque semaine.
Saint-Estèphe, commune de 1 638 habitants en Gironde, est située au cœur du vignoble du Médoc. Le village est mondialement reconnu pour ses Grands Crus Classés et ses châteaux viticoles. L'habitat y est principalement constitué de maisons individuelles, souvent anciennes demeures viticoles ou bâtisses en pierre. Le marché immobilier s'adresse à des acquéreurs de résidence principale ou secondaire, attirés par le cadre rural et le patrimoine viticole local.
| Type de bien | Prix médian /m² | P25 — P75 |
|---|---|---|
| Appartement | 4 240 € | — |
| Maison | 1 803 € | — |
| Tous biens (médian) | 1 458 € | 988 — 2 008 € |
Sources DGFiP DVF (2014-2025). Filtres surface 15-300 m² et prix 30 k€-2 M€.
Le prix médian est de 1 458 €/m², avec une fourchette interquartile de 988 à 2 008 €/m² selon les biens et localisations. Sur 295 ventes analysées, la tendance sur 12 mois affiche une hausse de 6,97 %. La majorité des transactions concernent des maisons avec terrain, anciens châis ou propriétés viticoles. L'état énergétique moyen correspond à une consommation de 148 kWh/m², proche de la classe C-D. Parmi les 217 diagnostics analysés, 18 % des logements sont classés F ou G (passoires énergétiques). Les prix varient selon l'état du bien, la taille du terrain et la proximité des châteaux viticoles. La D2 (Route des Châteaux) et les environs de Pez et Cos constituent les secteurs actifs du marché.
Saint-Estèphe enregistre un score de sécurité de 58/100, reflétant un environnement rural calme. La commune est soumise à un Plan de Prévention du Risque d'Inondation (PPRI) et présente un aléa argile de niveau moyen. Le risque sismique est très faible (niveau 1/5). La faible densité de population et l'activité économique basée sur la viticulture contribuent à un cadre de vie tranquille. La gendarmerie locale assure une couverture régulière. La vie communautaire rurale favorise l'entraide entre habitants.
La D2, dite Route des Châteaux, traverse Saint-Estèphe et relie Pauillac au sud et Lesparre-Médoc au nord. Bordeaux est à environ 1 h 15 de route. La commune ne dispose pas de gare ferroviaire ; la gare de Lesparre-Médoc (TER) est accessible en 15 minutes environ et offre des liaisons vers Bordeaux. Des lignes de bus locales desservent les communes avoisinantes. La voiture demeure le mode de transport principal pour les résidents, notamment pour les trajets quotidiens et l'accès aux services.
Saint-Estèphe dispose d'une école maternelle et d'une école primaire, permettant aux enfants de suivre la scolarité de la petite section au CM2 au sein du village. Pour l'enseignement secondaire (collège et lycée), les élèves se dirigent vers les communes voisines, notamment Pauillac ou Lesparre-Médoc, via les transports scolaires organisés par la collectivité. Cette structure garantit une continuité pédagogique adaptée aux familles résidant à Saint-Estèphe.
La vie locale s'articule autour du patrimoine viticole : châteaux, dégustations et événements œnotouristiques rythment l'année. Le village offre des commerces de proximité (boulangerie, épicerie, restaurants) et des services essentiels. Des sentiers de randonnée traversent les vignobles. L'estuaire de la Gironde et l'océan Atlantique sont accessibles en 30 à 40 minutes, ouvrant des perspectives de loisirs côtiers. La vie communautaire est active et s'appuie sur les associations locales et les rencontres de voisinage typiques d'un milieu rural.
Dans le périmètre proche, le prix médian de Saint-Estèphe (1 458 €/m²) se positionne en milieu de fourchette. La voisine la plus chère, Vertheuil, affiche 2 036 €/m² (+39,6 % de plus) ; à l'inverse, Saint-Seurin-de-Cadourne reste à 1 000 €/m² (-31,4 %). Cette position centrale offre un compromis entre accessibilité et attractivité.
Saint-Estèphe convient aux acquéreurs recherchant une résidence dans un environnement rural viticole, au prix médian de 1 458 €/m². L'offre éducative locale couvre le primaire. L'accessibilité dépend de la voiture. Le PPRI et l'aléa argile moyen doivent être pris en compte. La décision dépend des priorités : cadre rural tranquille, patrimoine viticole et tissu communautaire établi.
Cette analyse de Saint-Estèphe repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour régulièrement selon le calendrier de chaque producteur : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense les transactions immobilières publiées depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.
Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et documentée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.
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