Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Montévrain ?

Accepted Answer

Le prix médian constaté à Montévrain s'établit à 4 557 EUR/m2, avec une fourchette allant de 3 651 EUR/m2 (premier quartile) à 4 678 EUR/m2 (troisième quartile), selon les données DVF/DGFiP. Autrement dit, la moitié des transactions se concentre dans cette bande de 1 027 EUR/m2 d'amplitude, ce qui indique un marché relativement homogène en termes de gamme. Le prix moyen est proche du médian à 4 606 EUR/m2, signe qu'il n'y a pas de distorsion marquée par des biens atypiques très haut de gamme. La distinction appartement/maison est nette : les appartements se négocient à 4 417 EUR/m2 en médiane, les maisons à 4 115 EUR/m2. L'écart est contre-intuitif par rapport aux grandes métropoles où la maison prime, mais il reflète probablement la structure du parc local et la demande spécifique autour de Val d'Europe. Sur un appartement de 70 m2, comptez entre 255 570 EUR (P25) et 327 460 EUR (P75), avec un point médian autour de 309 000 EUR. Sur une maison de 100 m2 au prix médian maison, le budget se situe autour de 411 500 EUR. Le volume de transactions est solide : 1 733 ventes enregistrées par DVF, ce qui confère à ces statistiques une robustesse réelle. Ce n'est pas un marché étroit où deux ventes atypiques fausseraient la médiane.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Montévrain ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix à Montévrain progressent de +2,78 % selon les données DVF. Ce n'est pas une hausse spectaculaire, mais c'est une hausse réelle, positive et mesurée dans un contexte national où beaucoup de marchés corrigent. Concrètement, sur un bien acheté au prix médian de 4 557 EUR/m2 pour un appartement de 70 m2, la valeur a progressé d'environ 8 900 EUR en un an. Pour un acheteur, ce signal est utile à deux niveaux. Premier niveau : le marché ne surcompense pas. Une hausse de 2,78 % est soutenable, non spéculative, et suggère que la demande reste structurellement présente sans bulle en formation. Second niveau : attendre ne vous avantage pas. Dans un marché qui monte modérément, chaque trimestre d'attente renchérit le bien, et rien dans les données ne signale un retournement imminent. Pour un vendeur, la tendance valide un positionnement ferme, mais elle n'autorise pas le surprix : avec un indice de tension à 76/100 et une classification 'tendu', les biens bien positionnés trouvent preneur, les biens surestimés restent sur le marché. La prudence reste de mise : une tendance sur 12 mois ne garantit pas la trajectoire future, et tout choc de taux directeurs peut rebattre les cartes rapidement sur un marché de cette gamme de prix.

Question 3

Faut-il acheter à Montévrain maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

Les données disponibles permettent de trancher selon l'horizon et le profil. Le marché est classifié 'tendu' avec un indice de tension à 76/100 sur 1 733 transactions DVF. Les prix progressent de +2,78 % sur douze mois. Le taux de vacance LOVAC est à 4,28 %, ce qui est bas et confirme qu'il n'y a pas de stock dormant susceptible de faire pression à la baisse. Pour un acheteur résidence principale avec un horizon de détention de sept ans ou plus : les conditions plaident pour acheter sans tarder. Le marché est liquide, la tendance est positive, et l'attente a un coût réel en progression de prix. Pour un acheteur avec un horizon court, inférieur à cinq ans : la prudence s'impose. Les prix de 4 557 EUR/m2 en médiane sont exigeants. Si les taux de crédit restent élevés ou remontent, la base d'acheteurs potentiels à qui vous revendrez se rétrécit. Le risque de revendre avec une marge faible voire nulle après frais de notaire est réel sur un horizon court dans ce contexte de taux. Un arbitrage décisif à faire : la qualité du bien. Dans tout marché tendu, un bien bien classé au DPE (A, B, C) vaut sa prime et la conserve. Un bien F ou G, même bien situé, cumule la menace réglementaire (interdiction de location des F dès 2025, des E en 2034) et une décote croissante à la revente. À Montévrain, seulement 1,2 % du parc est classé passoire, donc le risque est marginal mais il faut vérifier le DPE du bien précis avant signature.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Montévrain, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Montévrain présente un profil de marché locatif globalement favorable sur le plan de la tension, mais les chiffres appellent à la rigueur avant tout calcul de rentabilité. L'indice de tension est à 76/100, classification 'tendu' : la demande locative est structurellement supérieure à l'offre, ce qui limite le risque de vacance et offre une certaine sécurité sur la continuité des revenus. Le taux de vacance LOVAC à 4,28 % est cohérent avec cette tension. C'est un marché où un bien mis en location se loue. La question n'est pas 'vais-je louer ?' mais 'à quel rendement ?'. Et c'est là que la vigilance s'impose. Avec un prix médian à 4 557 EUR/m2 pour les appartements (4 417 EUR/m2), un studio de 30 m2 s'achète environ 132 500 EUR hors frais. Pour atteindre un rendement brut de 5 %, il faudrait percevoir environ 550 EUR/mois. Les loyers réellement constatés à Montévrain ne sont pas dans les données disponibles ici : il est impératif de les vérifier sur des sources déclaratives comme l'Observatoire des Loyers OLAP ou les annonces en cours avant tout investissement. La population croît fortement (+12,58 % sur cinq ans), le revenu médian IRIS est à 26 280 EUR annuels, le taux de chômage à 7,6 % : le profil de locataire est celui d'une commune péri-urbaine active, ce qui soutient la demande, mais pas nécessairement la capacité à payer des loyers élevés. Dernier point : les équipements (transport, éducation, santé, commerces) affichent tous 100/100, ce qui est un argument locatif solide, notamment pour les familles. Mais la rentabilité nette réelle, après charges, taxe foncière et éventuels travaux, sera probablement modeste sur cette gamme de prix.

Question 5

Montévrain est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, Montévrain présente deux risques naturels identifiés que tout acquéreur doit prendre en compte sérieusement avant signature. Premier risque : l'inondation. Le risque inondation est avéré sur la commune selon les données du référentiel Géorisques/BRGM. Cela ne signifie pas que toute la commune est en zone inondable, mais qu'une partie du territoire l'est. La contrainte est directe : un bien en zone inondable peut être inassurable à des conditions normales, soumis à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) qui restreint les travaux et extensions, et il peut subir une décote significative à la revente dès lors que l'information est connue de l'acheteur, ce qui est obligatoire via l'État des Risques et Pollutions (ERP). Deuxième risque : le retrait-gonflement des argiles (RGA). Le risque argile est présent. Ce phénomène provoque des mouvements de sol lors des cycles sécheresse/réhumidification qui peuvent fissurer les fondations et les structures, en particulier des maisons individuelles. Les dommages peuvent être coûteux et les sinistres longs à indemniser. Pour une maison, faire réaliser un diagnostic sol préventif avant achat est une précaution raisonnable. Le risque sismique est classé en niveau 1, soit le niveau le plus faible : il ne constitue pas une contrainte pratique pour l'acheteur. La démarche incontournable : consulter l'ERP à la parcelle précise du bien convoité sur georisques.gouv.fr, et vérifier les conditions d'assurance avant toute offre d'achat. Ces deux points peuvent modifier substantiellement la décision ou le prix négocié.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Montévrain ?

Accepted Answer

Le parc immobilier de Montévrain affiche une performance énergétique globalement satisfaisante. Sur 3 219 logements disposant d'un DPE enregistré (base ADEME), seulement 1,2 % sont classés F ou G, soit environ 39 logements passoires énergétiques. C'est un taux remarquablement bas, bien inférieur à la moyenne nationale qui dépasse 17 %. La consommation moyenne constatée est de 108 kWh/m2/an, ce qui correspond à la classe C ou à la frontière B/C selon la surface et l'usage. C'est un parc récent ou bien rénové dans l'ensemble, cohérent avec une commune dont la population a crû de 12,58 % en cinq ans : une grande partie du bâti est neuf ou récent. Pour un acheteur, cela a des conséquences concrètes. Côté positif : le risque d'acheter une passoire sans le savoir est très faible, et la décote DPE qui affecte les biens F/G (estimée entre 10 % et 20 % selon les études DVF croisées DPE) concerne une infime fraction du parc. Côté vigilance : même dans un parc sain, vérifier le DPE du bien précis reste indispensable. Un DPE C ou D n'est pas une passoire mais peut générer des charges de chauffage non négligeables sur un grand logement. Pour un investisseur bailleur, les échéances légales sont rappelées : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034. Avec 1,2 % de passoires à Montévrain, ce risque réglementaire est marginal à l'échelle communale, mais il est dévastateur pour le propriétaire d'un bien concerné.

Question 7

Vivre à Montévrain : services, démographie et dynamique locale ?

Accepted Answer

Montévrain compte 15 687 habitants et a connu une croissance démographique de +12,58 % sur cinq ans. C'est une progression forte, presque deux fois supérieure à la moyenne des communes franciliennes dynamiques. Cette expansion traduit une attractivité réelle, probablement liée à la proximité de Val d'Europe et aux infrastructures existantes, et elle a une implication directe pour un acheteur : la demande immobilière structurelle est soutenue par un afflux de résidents, ce qui protège la valeur patrimoniale sur le moyen terme. Les scores d'équipements sont tous au maximum : transport 100/100, éducation 100/100, santé 100/100, commerces 100/100, pour un total de 2 590 établissements recensés et 408 créations sur douze mois. Ce niveau d'équipement est un argument objectif pour la résidence principale avec enfants et pour la location familiale : l'accessibilité aux services du quotidien est réelle et documentée, pas un argument marketing. Le score transport à 100/100 est particulièrement significatif pour évaluer la pertinence d'un achat par rapport à Paris ou aux pôles d'emploi de l'Est francilien. Le revenu médian IRIS est de 26 280 EUR annuels, avec un taux de pauvreté à 9,8 % et un taux de chômage à 7,6 %. Ce profil socio-économique est celui d'une commune péri-urbaine populaire à classe moyenne, avec une hétérogénéité sociale modérée. Le taux de propriétaires est de 52,6 %, légèrement supérieur à la parité propriétaires/locataires, signe d'un marché mixte où les deux statuts coexistent. Le score de sécurité à 59/100 est le seul indicateur en retrait relatif : il ne traduit pas une insécurité grave, mais il signale un niveau inférieur à la moyenne des communes bien équipées. Un acheteur attentif à ce critère devra se renseigner sur les statistiques de délinquance communales auprès de la préfecture ou des services de police.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	4 417 €	—
Maison	4 115 €	—
Tous biens (médian)	4 557 €	3 651 — 4 678 €

Marché immobilier à Montévrain (77144) — Prix, DPE, risques 2025

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