359 transactions DVF analysées, prix médian 5 008 €/m², indice de tension ITIC 36/100. Données croisées DGFiP, ADEME, IGN, INSEE et CSTB — mise à jour mensuelle.
Gémenos est une bourg rurale de 6 579 habitants répartis sur 32,9 km², située dans le département 13 en région Provence-Alpes-Côte d'Azur à 4.9 km de Cuges-les-Pins. En 2026, son marché immobilier se caractérise par un prix médian de 5 008 €/m², une tendance en forte baisse sur les 12 derniers mois (-8,7 %) et un indice de tension ITIC équilibré (36/100).
| Type de bien | Prix médian /m² | P25 — P75 |
|---|---|---|
| Appartement | 5 227 € | — |
| Maison | 5 422 € | — |
| Tous biens (médian) | 5 008 € | 3 747 — 6 000 € |
Sources DGFiP DVF (2014-2025). Filtres surface 15-300 m² et prix 30 k€-2 M€.
Le marché de Gémenos traverse une phase de correction avec une variation de -8,7 % sur 12 mois. Pour les acheteurs, cette période est favorable : les marges de négociation sont plus larges et le délai de réflexion plus confortable. L'indice ITIC de 36/100 indique un marché moins tendu que la moyenne nationale, avec une plus grande disponibilité de biens et un pouvoir de négociation favorable aux acheteurs.
Le parc immobilier de Gémenos dispose d'un nombre limité de diagnostics énergétiques renseignés (0 DPE recensés), ce qui rend l'analyse statistique moins représentative. Pour une lecture fine de la performance énergétique d'un bien spécifique, le DPE individuel reste la référence à demander au vendeur ou au bailleur.
Gémenos présente 2 risques physiques majeurs identifiés : inondation, argile (RGA). La présence d'un PPRI inondation traduit une exposition documentée par les services préfectoraux. Les biens situés en zone réglementée peuvent supporter des contraintes constructives, des restrictions d'aménagement et des surcoûts d'assurance habitation. Le retrait-gonflement des argiles (RGA) affecte les fondations des constructions : fissures, désordres structurels. Les sinistres argile représentent désormais le premier poste de catastrophes naturelles en France. Un diagnostic BRGM complémentaire est recommandé pour les maisons individuelles. L'ERP du bien spécifique permet de qualifier l'exposition réelle de chaque parcelle.
Avec 6 579 habitants et une léger recul (-3,2 % sur 5 ans), Gémenos se positionne sur une trajectoire démographique fragile. Le tissu économique local affiche une forte dynamique entrepreneuriale avec 246 créations d'établissements sur les 12 derniers mois (1 061 actifs au total), signal d'attractivité pour les actifs et porteurs de projets. Le revenu médian local (28 820 €) est conforme à la moyenne nationale française (71,4 % de propriétaires).
Acheteur résidentiel — Marché peu tendu, plus de choix et meilleur pouvoir de négociation. Vérifier toutefois la liquidité à la revente (volume de transactions sur 5 ans) avant de s'engager sur le long terme.
Investisseur locatif — Étudier finement le rendement brut local et la solvabilité des locataires types. Privilégier les biens DPE C ou mieux pour sécuriser la rentabilité face aux interdictions de mise en location 2025-2034.
Vendeur — Marché en correction : être prudent sur le prix d'affichage. Mieux vaut vendre 2-3 % sous le médian rapidement que rester 6 mois en vitrine. La rénovation énergétique préalable peut compenser une décote en cas de DPE faible.
Famille — Vérifier impérativement les risques signalés au niveau du bien (ERP). Les contraintes assurantielles peuvent varier selon les zones réglementées. Au-delà du risque, examiner aussi la qualité scolaire, les transports et les équipements de proximité.
Dans le périmètre proche, le prix médian de Gémenos (5 008 €/m²) se positionne dans la fourchette haute du secteur. Aubagne, à courte distance, affiche 3 250 €/m² (-35,1 %). Cette prime de prix reflète généralement une qualité d'équipements, d'accessibilité ou d'environnement supérieure.
En synthèse, Gémenos présente trois caractéristiques clés en 2026 : un marché en correction qui ouvre des opportunités d'acquisition mais demande prudence sur le prix d'affichage à la vente ; des risques physiques documentés à valider parcelle par parcelle via l'ERP, en particulier pour les biens en pierre et fondations anciennes ; un équilibre territorial propice à un investissement patrimonial de moyen terme. Toute décision — achat, vente, investissement, rénovation — gagne à s'appuyer sur des comparables récents et un diagnostic individuel du bien.
Cette analyse de Gémenos repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour mensuellement : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense l'intégralité des transactions immobilières depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.
Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et auditée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.
Rapport personnalisé pour votre adresse exacte : estimation, comparables, risques, rendement, simulation rénovation. À partir de 249 €.