Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Aubagne ?

Accepted Answer

Le prix médian à Aubagne ressort à 3 250 EUR/m2 sur les transactions DVF/DGFiP, avec une fourchette P25-P75 allant de 2 365 EUR/m2 à 4 344 EUR/m2. Cette amplitude de près de 2 000 EUR entre le bas et le haut du marché reflète une hétérogénéité réelle des biens, pas une imprécision statistique. Autrement dit, 25 % des acheteurs ont payé moins de 2 365 EUR/m2 -- des biens probablement à rénover, mal exposés ou éloignés des commodités -- et 25 % ont dépassé 4 344 EUR/m2, soit des produits bien situés ou rénovés. Le type de bien change tout à l'équation. Un appartement se négocie en moyenne à 3 505 EUR/m2, une maison à 4 525 EUR/m2, soit un écart de plus de 1 000 EUR/m2 entre les deux segments. Pour un appartement de 65 m2, comptez environ 228 000 EUR au prix médian. Pour une maison de 100 m2, le prix moyen du segment dépasse les 450 000 EUR. Ces chiffres sont significatifs statistiquement : 3 164 ventes DVF ont été enregistrées sur la commune, ce qui en fait un marché avec un volume réel, pas une place de marché anecdotique où quelques transactions font bouger la moyenne. En comparaison régionale, Aubagne se positionne nettement sous Marseille centre et très loin d'Aix-en-Provence tout en appartenant à la même aire métropolitaine, ce qui constitue l'argument principal pour y acheter. Le prix moyen à 3 548 EUR/m2 étant sensiblement au-dessus du médian, la distribution est asymétrique vers le haut : quelques transactions premium tirent la moyenne. Pour négocier, le prix médian est le repère juste, pas la moyenne.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Aubagne ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix à Aubagne ont progressé de 2,51 %. Ce n'est pas un emballement, mais c'est une hausse réelle et positive dans un contexte national où de nombreux marchés corrigent franchement. Sur un appartement à 3 505 EUR/m2, cela représente une appréciation d'environ 88 EUR/m2 en un an, soit un peu moins de 6 000 EUR sur un 65 m2. La dynamique est donc modérée, régulière, sans surchauffe. Que lire derrière ce chiffre ? Premièrement, que le marché aubagnais absorbe la hausse des taux sans se contracter, ce qui témoigne d'une demande structurelle liée à la proximité métropolitaine : Aubagne reste accessible depuis Marseille et Aix par autoroute et par le train. Deuxièmement, que cette progression modeste laisse encore une marge de négociation : un marché qui monte à 2,51 %/an n'est pas un marché de pénurie où les vendeurs refusent toute discussion. Troisièmement, à ce rythme, un acheteur qui revend dans 5 ans bénéficiera d'une appréciation cumulée estimée à environ 13 %, hors inflation et hors travaux -- suffisant pour compenser les frais d'acquisition à condition de ne pas avoir surpayé à l'entrée. Pour un vendeur, la tendance joue en votre faveur : vous n'êtes pas dos au mur pour brader, mais ne comptez pas sur une surchauffe pour masquer un bien surestimé. Le volume de 3 164 ventes annuelles confirme que ce n'est pas la rareté des transactions qui soutient les prix, mais une demande réelle.

Question 3

Faut-il acheter à Aubagne maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend de votre horizon et du bien visé, pas du calendrier. La tendance DVF sur 12 mois est légèrement positive (+2,51 %), le marché est qualifié d'équilibré avec un indice de tension à 56 sur 100. Ce n'est pas un marché de vendeurs où chaque bien part en 48h, mais ce n'est pas non plus un marché déprimé avec des stocks qui s'accumulent. Concrètement, vous pouvez négocier, mais pas espérer des remises de 10 à 15 %. Premier scénario, résidence principale avec horizon long (8 ans et plus) : les conditions sont raisonnables pour acheter maintenant. Le marché ne corrige pas, la commune offre tous les services, et l'accès à l'emploi métropolitain est documenté. Attendre un hypothétique repli risque surtout de vous coûter des années de loyer capitalisé. Deuxième scénario, horizon court (revente avant 5 ans) : la hausse annuelle de 2,51 % couvre tout juste les frais de notaire sur 3 ans. À moins de trouver un bien très décoté à rénover, le calcul est serré. Troisième signal d'alerte : le taux de vacance LOVAC ressort à 6,55 %. Cela signifie qu'une fraction non négligeable du parc est vacant, ce qui indique que tous les biens ne se louent pas facilement et que certains vendeurs n'ont pas d'acheteur. C'est un levier de négociation sur les biens qui stagnent. Sur la qualité du bien, c'est le critère qui surpasse le timing : un appartement bien classé énergétiquement dans un immeuble sain achète aujourd'hui vaut structurellement mieux qu'un bien médiocre acheté dans 18 mois après une hypothétique baisse de 5 %. La règle reste : achetez le bien, pas le moment.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Aubagne, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données permettent d'évaluer le contexte mais pas de garantir un rendement -- et c'est précisément là que la prudence s'impose. Côté marché : avec un indice de tension à 56/100, le marché locatif aubagnais est qualifié d'équilibré. Ce n'est pas Bordeaux ou Lyon en 2019 où les appartements se louaient le jour de leur mise en annonce. La demande locative existe -- 47 341 habitants, des services complets, une position dans l'aire métropolitaine marseillaise -- mais le taux de vacance LOVAC à 6,55 % tempère l'enthousiasme. Environ un logement sur quinze est vacant dans la commune. Cela ne veut pas dire que votre bien sera vide, mais cela signifie que vous n'êtes pas en situation de pénurie où n'importe quel bien se loue à n'importe quel prix. Côté rendement brut à la louche : avec un prix médian de 3 250 EUR/m2, un appartement de 50 m2 coûte environ 162 500 EUR hors frais. Pour atteindre un rendement brut de 5 %, il faudrait encaisser environ 677 EUR/mois. C'est un niveau de loyer à vérifier impérativement sur les données de loyers réellement constatés -- l'INSEE, les observatoires locaux des loyers ou les annonces actives -- avant tout engagement. Le contexte socio-économique est à intégrer : le taux de pauvreté sur la commune atteint 15,9 % et le taux de chômage 13,6 % selon les données IRIS/INSEE. Ce n'est pas disqualifiant pour l'investissement locatif, mais cela indique un bassin de locataires à revenus modestes où les loyers élevés trouvent moins preneur et où le risque d'impayé est plus présent que sur un marché aisé. La donnée DPE étant absente pour Aubagne, il est impossible d'évaluer ici le risque réglementaire lié aux passoires thermiques. Or ce risque est majeur : les logements classés F sont interdits à la location depuis 2025. Avant tout achat locatif, exiger le DPE individuel du bien et refuser d'investir dans un F ou G sans budget de rénovation précis et chiffré.

Question 5

Aubagne est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et sur trois fronts simultanément, ce qui mérite une lecture attentive avant signature. Premier risque : inondation. La commune est répertoriée comme exposée au risque inondation. Aubagne est traversée par l'Huveaune et plusieurs de ses affluents, des cours d'eau qui peuvent monter rapidement lors d'épisodes cévenols. Ce risque n'est pas uniforme sur tout le territoire communal : certaines parcelles sont en zone inondable réglementaire, d'autres pas. Avant tout achat, il est impératif de consulter l'État des Risques et Pollutions (ERP) à l'adresse exacte du bien -- document obligatoire dans tout dossier de vente -- et le Plan de Prévention du Risque Inondation (PPRI) si la commune en dispose. Un bien en zone inondable peut être assuré, mais ses conditions d'assurance, sa valeur de revente et ses possibilités de travaux sont contraintes. Deuxième risque : retrait-gonflement des argiles (RGA). La commune est exposée à ce risque géologique, qui se traduit par des mouvements du sol selon les cycles humidité/sécheresse. Les maisons individuelles avec fondations superficielles sont les plus vulnérables : fissures, déformations de structure. Ce risque est à vérifier sur la cartographie BRGM/Géorisques à la parcelle. Pour une maison, demandez systématiquement un diagnostic fondations ou au minimum les antécédents de sinistres déclarés à l'assurance. Troisième risque : sismicité modérée de niveau 2. Ce niveau est qualifié de faible à modéré -- il impose des règles de construction parasismique sur les bâtiments neufs mais ne représente pas un danger majeur pour le bâti existant bien construit. La bonne pratique est de consulter Géorisques (georisques.gouv.fr) avec l'adresse précise du bien pour obtenir l'ERP complet avant de signer le compromis. Ces risques ne font pas d'Aubagne un marché à éviter, mais ils imposent une due diligence parcelle par parcelle.

Question 6

Vivre à Aubagne : services, démographie et contexte socio-économique ?

Accepted Answer

Avec 47 341 habitants, Aubagne est une ville de taille intermédiaire dans la métropole Aix-Marseille-Provence. Sa population a progressé de 0,4 % sur cinq ans selon les données INSEE, une croissance modeste mais positive qui indique une stabilité démographique plutôt qu'un déclin. Sur le plan des services, les scores de la commune sont remarquables : transports à 100/100, éducation à 100/100, santé à 100/100, commerce à 100/100. Ces scores reflètent une dotation complète en équipements -- le référentiel BPE/INSEE confirme la présence de l'ensemble des services structurants sur le territoire. Pour un acheteur, cela signifie concrètement que la dépendance à la voiture pour les actes du quotidien est faible, ce qui est un vrai critère de qualité de vie et de valeur patrimoniale à long terme. Le score de localisation global est à 62/100 et le score de sécurité à 64/100 -- des niveaux corrects mais pas exceptionnels, cohérents avec une ville populaire de taille intermédiaire dans les Bouches-du-Rhône. Le tissu économique local est actif : 5 764 établissements recensés et 1 398 créations d'entreprises sur 12 mois, ce qui indique une économie locale vivante et une base d'emploi diversifiée. Le revenu médian par unité de consommation ressort à 22 905 EUR selon les données IRIS/INSEE. C'est en dessous de la médiane nationale (autour de 24 000 EUR), ce qui positionne Aubagne comme une ville populaire. Ce constat est confirmé par un taux de pauvreté à 15,9 % et un taux de chômage à 13,6 %, tous deux au-dessus des moyennes nationales. Ces indicateurs socio-économiques sont à intégrer dans toute stratégie d'achat : ils pèsent sur le dynamisme de revente haut de gamme et sur la solvabilité des locataires potentiels, mais ne remettent pas en cause l'attractivité d'Aubagne pour une résidence principale ou un investissement calibré au bon segment de marché. La part des propriétaires occupants à 52,6 % reflète un marché équilibré entre propriétaires et locataires, sans déséquilibre structurel dans un sens ou dans l'autre.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	3 505 €	—
Maison	4 525 €	—
Tous biens (médian)	3 250 €	2 365 — 4 344 €

Marché immobilier à Aubagne (13005) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Aubagne.

— diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

Profil Aubagne.

Acheter, vendre, investir à Aubagne.

Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Aubagne.

Sources et fiabilité des analyses.

Vos questions sur Aubagne.

Estimer un bien
précis à Aubagne.