Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Gaillon ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP les plus récentes, le prix médian à Gaillon s'établit à 1 574 EUR/m2, avec une fourchette entre 1 407 EUR/m2 (premier quartile) et 2 142 EUR/m2 (troisième quartile) selon l'état et la localisation du bien. Ce marché est peu segmenté entre appartements et maisons : les appartements affichent 2 126 EUR/m2 et les maisons 2 129 EUR/m2, soit un écart quasi nul -- un signal que la demande ne valorise pas particulièrement l'un ou l'autre type. L'écart notable entre prix médian (1 574 EUR/m2) et prix moyen (2 219 EUR/m2) signale une distribution asymétrique : quelques transactions à prix élevés tirent la moyenne vers le haut, tandis que la majorité des ventes se conclut bien en dessous. C'est la médiane qui reflète la réalité du marché ordinaire. Le volume de 551 ventes enregistrées donne une assise statistique solide à ces chiffres : ce n'est pas un marché illisible faute de transactions. Concrètement, pour un appartement de 60 m2, le budget réaliste se situe autour de 84 000 à 128 000 EUR selon la qualité du bien, hors frais d'acquisition. Ces niveaux de prix sont bas à l'échelle nationale et régionale, ce qui reflète un marché sous tension faible et un contexte socio-économique local fragile -- à garder en tête avant tout achat.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Gaillon ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, le marché de Gaillon a reculé de 13,32 %. Ce n'est pas une correction anodine : c'est une baisse franche et significative. Sur un bien médian valorisé à 1 574 EUR/m2, cela représente une perte de valeur d'environ 235 EUR/m2 en un an. Pour un logement de 70 m2, c'est environ 16 500 EUR évaporés. Pour un acheteur, deux repères permettent de décider. Premier repère : l'horizon de détention. Sur une résidence principale conservée dix ans ou plus, une entrée dans un marché déprimé peut se révéler neutre ou légèrement favorable, à condition de bien négocier. Sur un horizon court de trois à cinq ans, le risque de revente à perte est très réel, d'autant que rien dans les fondamentaux locaux -- revenu médian à 19 287 EUR, taux de chômage à 18,9 %, taux de pauvreté à 21,7 % -- ne suggère un rebond rapide. Second repère : la qualité du bien. Dans un marché qui baisse, les biens médiocres -- passoires thermiques, logements vétustes -- décotent deux fois plus vite que les biens sains. La stratégie défendable : cibler des biens bien classés au DPE ou dont le coût de rénovation est chiffré et intégré dans la négociation. Pour un vendeur, le message est sans ambiguïté : tout surprix par rapport aux transactions récentes DVF rallonge les délais de vente et finit par céder. Se positionner au prix réellement constaté aujourd'hui, pas à celui de 2022.

Question 3

Faut-il acheter à Gaillon maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse honnête est nuancée, mais pencherait vers la prudence active plutôt que l'attente passive. Les fondamentaux socio-économiques de Gaillon sont objectivement fragiles : taux de chômage à 18,9 %, taux de pauvreté à 21,7 %, revenu médian à 19 287 EUR par an (nettement sous la moyenne nationale), et une population en légère érosion sur cinq ans (-0,81 %). Ces indicateurs pèsent structurellement sur la demande locale et limitent les perspectives de revalorisation. Le taux de vacance à 8,37 % confirme que l'offre excède la demande : il y a des logements inoccupés, ce qui signifie que les vendeurs sont en position de faiblesse et que les acheteurs ont un levier de négociation réel. Dans ce contexte, attendre n'a de sens que si vous anticipez une baisse supplémentaire -- envisageable au vu de la tendance de -13,32 % sur douze mois. En revanche, si vous achetez pour une résidence principale à long terme, que vous avez besoin de vous loger et que le prix correspond à votre budget, entrer dans un marché déprimé avec un fort pouvoir de négociation est une position acceptable. La condition sine qua non : ne pas acheter au-dessus de 1 574 EUR/m2 (le médian actuel) sans raison précise et documentée, cibler des biens en bon état thermique (DPE A à D), et intégrer une marge de sécurité si vous devez revendre sous dix ans. Pour un investissement locatif, le raisonnement est différent et traité séparément.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Gaillon, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Le niveau de prix bas -- médian à 1 574 EUR/m2 -- peut faire miroiter des rendements bruts attractifs. Mais avant de calculer quoi que ce soit, il faut regarder l'environnement dans lequel ce rendement doit se matérialiser. Le marché est classé en équilibre (indice de tension 48/100) : il n'y a pas de pénurie de logements à Gaillon, ce que confirme le taux de vacance à 8,37 %. Ce n'est pas un marché où les locataires se battent pour un appartement. La demande locative existe -- 59,7 % de locataires selon la part de propriétaires à 40,3 % -- mais elle évolue dans un bassin de population à revenus modestes (revenu médian 19 287 EUR, taux de pauvreté 21,7 %). Concrètement, cela plafonne les loyers praticables et expose à un risque d'impayés plus élevé que la moyenne. Le taux de chômage à 18,9 % n'est pas un détail : il signale une fragilité structurelle du locataire-type. La rentabilité brute doit donc être calculée avec des loyers réellement constatés dans la commune -- les données DVF ne fournissent pas les loyers, et les plateformes d'annonces surestiment souvent les loyers dans les marchés détendus. Avant tout investissement, vérifiez les loyers effectivement pratiqués auprès d'agents locaux ou via l'Observatoire des Loyers. La vacance locative, même courte, impacte fortement la rentabilité nette dans un parc où la rotation peut être élevée. Verdict : la rentabilité brute peut sembler correcte sur le papier grâce aux prix bas, mais le risque locatif (impayés, vacance, décote à la revente) est supérieur à la moyenne. L'investissement à Gaillon exige des marges de sécurité solides et une gestion rigoureuse.

Question 5

Gaillon est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et plusieurs risques se cumulent sur la commune, ce qui a une incidence directe sur le coût et la faisabilité de l'achat. Risque inondation : Gaillon est exposée au risque d'inondation. Ce risque peut affecter l'assurabilité du bien (surprimes, refus de certaines garanties), la valeur de revente, et génère des contraintes réglementaires sur les travaux. Il est impératif de consulter le Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) applicable à la parcelle visée avant toute offre. Risque argile (retrait-gonflement des argiles, RGA) : le risque argile est présent. Ce phénomène provoque des mouvements différentiels du sol qui peuvent fissurer les fondations et les murs des constructions, notamment lors des alternances sécheresse-réhydratation. Pour tout achat de maison individuelle, un diagnostic de l'état des fondations et des fissures éventuelles est fortement recommandé avant signature. Risque sismique : la commune est classée en zone de sismicité 1 (très faible). Ce risque est négligeable pour la décision d'achat. La bonne pratique : exiger l'État des Risques et Pollutions (ERP) dès la promesse de vente -- c'est une obligation légale du vendeur -- et consulter le site Géorisques (georisques.gouv.fr) pour visualiser l'exposition précise de la parcelle. Sur un marché déjà déprécié comme Gaillon, un bien en zone inondable ou présentant des désordres liés à l'argile subira une double décote : celle du marché général et celle du risque. À ne pas sous-estimer.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Gaillon ?

Accepted Answer

Sur 1 398 logements disposant d'un DPE recensé, 6,4 % sont des passoires thermiques (étiquettes F ou G), soit environ 89 logements. Ce taux est relativement contenu, mais il ne dit rien sur les logements classés E -- souvent nombreux dans un parc ancien de ville moyenne normande -- qui constituent la prochaine échéance réglementaire. La consommation moyenne s'établit à 150 kWh/m2/an, ce qui correspond grossièrement à une étiquette D ou E selon le profil du logement : ce n'est pas catastrophique, mais ce n'est pas un parc performant. Les enjeux réglementaires sont concrets et immédiats : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 ; les F seront interdits en 2028 ; les E en 2034. Pour un investisseur locatif, acheter une passoire F ou G aujourd'hui signifie soit rénover avant de louer (coût à intégrer dans le prix d'acquisition), soit être bloqué dans sa stratégie locative. Pour un acheteur en résidence principale, une passoire génère des factures énergétiques élevées et une décote à la revente croissante, les acquéreurs futurs intégrant eux-mêmes le coût des travaux. Le croisement à retenir : à Gaillon, où le prix médian est déjà à 1 574 EUR/m2, une passoire thermique devrait se négocier significativement en dessous -- la décote réelle observée sur d'autres marchés dépasse 10 à 15 % par rapport à un bien équivalent bien classé. Exiger le DPE dès la première visite, et faire chiffrer les travaux de rénovation énergétique avant toute offre.

Question 7

Vivre à Gaillon : services, démographie et contexte socio-économique ?

Accepted Answer

Gaillon est une commune de 6 746 habitants en Normandie (Eure), dont la population s'érode lentement : -0,81 % sur cinq ans. Ce n'est pas un effondrement démographique, mais c'est un signal que la commune n'attire pas net de nouveaux habitants, ce qui pèse sur la demande de logements à moyen terme. Les équipements sont contrastés. Le score transport est solide (80/100) : la desserte ferroviaire et routière permet de rayonner sur l'agglomération normande, ce qui constitue le principal argument résidentiel de la commune. L'éducation est correctement notée (75/100) avec 310 établissements référencés et 118 créations d'entreprises sur douze mois -- un tissu économique local actif à défaut d'être prospère. En revanche, les scores santé (29/100) et commerce (29/100) sont franchement faibles : l'accès aux soins et l'offre commerciale de proximité sont des points noirs objectifs pour quiconque envisage d'y vivre sans véhicule ou avec des contraintes de mobilité. Le score de sécurité est de 71/100, ce qui est au-dessus de la médiane pour des villes de cette taille. Le contexte socio-économique est le facteur qui mérite le plus d'attention : revenu médian à 19 287 EUR (soit environ 1 607 EUR/mois), taux de pauvreté à 21,7 % et taux de chômage à 18,9 %. Ces chiffres, issus des données INSEE/IRIS, décrivent une commune où une part importante de la population est économiquement fragilisée. Pour un acheteur en résidence principale qui travaille dans l'agglomération et n'a pas besoin d'une vie de quartier dense sur place, la bonne desserte transport peut justifier le choix. Pour quiconque mise sur une revalorisation portée par un afflux de population ou une dynamique économique locale, les données ne l'étayent pas.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	2 126 €	—
Maison	2 129 €	—
Tous biens (médian)	1 574 €	1 407 — 2 142 €

Marché immobilier à Gaillon (27600) — Prix, DPE, risques 2025

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