604 transactions DVF analysées, prix médian 7 433 €/m², indice de tension ITIC 62/100. Données croisées DGFiP, ADEME, IGN, INSEE et CSTB — sources publiques officielles.
Données DVF arrêtées au 31/12/2025 (millésime 2025).
Beaulieu-sur-Mer est une commune de 3 874 habitants située entre Nice et Monaco, en Provence-Alpes-Côte d'Azur. Elle dispose d'un port de plaisance, de plages et d'un patrimoine architectural Belle Époque. La commune est accessible par une gare SNCF et se trouve à proximité de l'autoroute A8 et de la Basse Corniche (D6098). L'aéroport international de Nice-Côte d'Azur est à environ 30 minutes.
| Type de bien | Prix médian /m² | P25 — P75 |
|---|---|---|
| Appartement | 8 013 € | — |
| Maison | 11 006 € | — |
| Tous biens (médian) | 7 433 € | 6 023 — 9 324 € |
Sources DGFiP DVF (2014-2025). Filtres surface 15-300 m² et prix 30 k€-2 M€.
Le prix médian à Beaulieu-sur-Mer s'établit à 6 944 €/m² selon les données DVF, avec une fourchette de 5 472 à 9 000 €/m² (P25-P75). Sur 961 transactions analysées, la tendance annuelle montre une augmentation de 10,33 %. La consommation énergétique moyenne des logements est de 144 kWh/m², correspondant à une classe C à D. Seuls 5 % des diagnostics sont classés en catégories F ou G (passoires énergétiques). Le parc immobilier comprend des appartements de centre-ville, des villas avec vue mer et des résidences plus récentes. La demande porte principalement sur les biens offrant des vues sur la Méditerranée ou un accès aux espaces littoraux.
Ventes réelles appariées à leur diagnostic, dans cette commune.
| Classe | Ventes | Prix médian | Écart | IC 95 % |
|---|---|---|---|---|
| B | 24 | 7 968 € | -0,3 % non distinguable de zéro | -9,4 / 8,8 |
| C | 48 | 8 220 € | +2,9 % à +7,5 % non distinguable de zéro | -3,9 / 9,7 |
| D | 70 | 8 212 € | -2,8 % à +2,8 % non distinguable de zéro | -1,4 / 7,0 |
| E | 31 | 7 313 € | -8,5 % | -12,6 / -4,3 |
Écart mesuré contre la médiane communale du même type de bien, toutes classes confondues (176 ventes appariées) — et non contre la classe D.
DGFiP (DVF) × ADEME (observatoire DPE), appariement par identifiant BAN (IGN) · 4 strates dont 1 significative(s) à 5 % · 2 calculs (2024 et 2025) — les deux fenêtres partagent une année, ce n'est pas une réplication indépendante · calculé le 15/08/2026.
La commune enregistre un score de sécurité de 66/100 et un score de localisation de 44/100. Beaulieu-sur-Mer est soumise à un plan de prévention des risques d'inondation (PPRI) et présente un aléa argile de niveau moyen. La zone est classée en sismicité niveau 4 sur 5. Ces facteurs de risque naturel doivent être pris en compte lors d'un achat immobilier et nécessitent la consultation du dossier de diagnostic technique du bien. Le taux de propriétaires atteint 52,44 % de la population.
Beaulieu-sur-Mer est desservie par une gare SNCF permettant les liaisons vers Nice, Monaco et l'ensemble de la Côte d'Azur. Le réseau de bus local et départemental complète l'offre de transport. La Basse Corniche (D6098) et l'accès à l'autoroute A8 via Nice ou Monaco assurent une connexion routière aux grands axes. L'aéroport international de Nice-Côte d'Azur se trouve à moins de 30 minutes de la commune, facilitant les déplacements aériens nationaux et internationaux.
La commune dispose de 3 établissements scolaires : une école maternelle, une école primaire et le Collège Jean Cocteau, couvrant ainsi l'enseignement de la maternelle au collège. Ces structures permettent aux enfants de suivre un parcours scolaire initial dans la commune. Pour les études secondaires et supérieures, les lycées et universités de Nice sont accessibles et offrent un large éventail de formations.
Beaulieu-sur-Mer propose diverses activités culturelles et récréatives. La Villa Kérylos figure parmi les sites patrimoniaux notables de la commune. Le port de plaisance permet des excursions maritimes. Les plages, dont la Petite Afrique, offrent des espaces de détente et de pratique de sports nautiques. Des marchés locaux animent régulièrement le centre-ville, proposant produits régionaux et artisanat. La présence de restaurants et cafés contribue à la vie locale.
Dans le périmètre proche, le prix médian de Beaulieu-sur-Mer (7 433 €/m²) se positionne en milieu de fourchette. La voisine la plus chère, Saint-Jean-Cap-Ferrat, affiche 16 791 €/m² (+125,9 % de plus) ; à l'inverse, La Trinité reste à 3 361 €/m² (-54,8 %). Cette position centrale offre un compromis entre accessibilité et attractivité.
Beaulieu-sur-Mer est une commune littorale avec un marché immobilier actif (961 transactions analysées, +10,33 % en douze mois) et des prix médians à 6 944 €/m². Les risques naturels (inondation, sismicité, aléa argile) et la note de sécurité modérée requièrent une analyse prudente. La performance énergétique moyenne est correcte (144 kWh/m²). L'accessibilité par gare SNCF et proximité Nice-Côte d'Azur constituent des atouts objectifs pour les résidents et les acquéreurs.
Cette analyse de Beaulieu-sur-Mer repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour régulièrement selon le calendrier de chaque producteur : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense les transactions immobilières publiées depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.
Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et documentée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.
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