Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Pierre-du-Mont ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian à Saint-Pierre-du-Mont s'établit à 2 099 EUR/m2, avec une fourchette allant de 1 728 EUR/m2 (P25) à 2 333 EUR/m2 (P75). Autrement dit, un quart des transactions se font sous 1 728 EUR/m2 et un quart au-dessus de 2 333 EUR/m2 : l'écart de 605 EUR/m2 entre ces deux bornes illustre une hétérogénéité réelle du parc, pas un marché uniforme. Les appartements se négocient légèrement moins cher que les maisons : 2 036 EUR/m2 contre 2 145 EUR/m2, soit un écart modeste de 109 EUR/m2 qui ne justifie pas de choix de type de bien uniquement pour des raisons financières. Le volume de transactions est significatif : 982 ventes enregistrées sur la période DVF, ce qui en fait un marché suffisamment liquide pour que les prix soient statistiquement solides. Pour calibrer un budget concret : un appartement de 70 m2 se situe entre 121 000 EUR et 163 000 EUR selon son standing, une maison de 100 m2 entre 173 000 EUR et 233 000 EUR. Ces chiffres sont des repères de marché, pas des prix de catalogue : dans un marché en recul (voir la question sur la tendance), la marge de négociation est réelle et doit être intégrée à la décision d'achat.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Saint-Pierre-du-Mont ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, le marché de Saint-Pierre-du-Mont a reculé de 6,63 %. Ce n'est pas du bruit statistique : c'est une correction mesurable et significative. En termes concrets, un bien acheté 200 000 EUR il y a un an vaut aujourd'hui environ 186 700 EUR sur le marché. Pour un acheteur, deux lectures s'imposent. Première lecture : l'horizon de détention. Si vous achetez une résidence principale pour y rester huit ans ou plus, entrer dans un marché en repli avec un pouvoir de négociation renforcé est une position défendable, voire favorable. Le cycle finira par s'effacer sur une détention longue. En revanche, pour un horizon court — moins de cinq ans, projet de mobilité professionnelle incertain — le risque de revendre à perte est concret et doit être quantifié avant de s'engager. Deuxième lecture : la sélectivité du bien. Dans un marché baissier, les biens de qualité moyenne tiennent moins bien que les biens bien entretenus, bien classés au DPE et bien situés. Les passoires thermiques (étiquettes F/G) subissent une double pression : la tendance générale du marché et la décote réglementaire à venir. Pour un vendeur, le message est sans équivoque : le prix de référence est celui des transactions récentes DVF, pas celui d'il y a 18 mois. Tout surprix par rapport au marché actuel allonge les délais de vente dans un contexte déjà défavorable.

Question 3

Faut-il acheter à Saint-Pierre-du-Mont maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend de votre situation, mais les données permettent d'éclairer chaque scénario. Le marché a perdu 6,63 % en douze mois et le signal ne s'est pas encore retourné : attendre trois à six mois supplémentaires pour observer si la tendance se stabilise est une posture rationnelle, surtout si votre calendrier n'est pas contraint. Cela dit, plusieurs éléments tempèrent le 'attentisme pur'. D'abord, le marché affiche un indice de tension de 80 sur 100, classé 'tendu' : la demande reste structurellement présente, ce qui limite le risque d'effondrement prolongé. Un marché tendu en repli de prix, c'est différent d'un marché désertifié. Ensuite, le taux de vacance LOVAC est de 4,72 %, un niveau bas qui confirme que les logements disponibles trouvent preneur et que la commune n'est pas en déclin démographique — la population a progressé de 2,23 % sur cinq ans. La stratégie la plus défendable aujourd'hui : acheter si votre horizon est supérieur à sept ans, si le bien est de qualité (DPE A à D), et si vous négociez en vous appuyant sur les prix DVF récents plutôt que sur les estimations des vendeurs calées sur 2022-2023. Si votre horizon est court ou si le bien nécessite des travaux lourds non chiffrés, attendre ou renoncer reste une option financièrement saine dans un contexte baissier.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Saint-Pierre-du-Mont, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Plusieurs signaux méritent attention avant de s'engager. Le marché est classé 'tendu' avec un indice de 80/100 : la demande locative est structurellement présente, ce qui limite le risque de vacance prolongée. Le taux de vacance LOVAC de 4,72 % est modéré et cohérent avec cette tension. La démographie est légèrement positive (+2,23 % sur cinq ans, population à 10 092 habitants) et l'économie locale montre des signes d'activité avec 170 créations d'établissements sur douze mois pour un total de 1 266. Ces éléments constituent une base saine pour un investissement locatif. Cependant, deux points de vigilance s'imposent. Premier point : la tendance de prix est négative à -6,63 % sur douze mois. Un investissement locatif se calcule sur le rendement locatif ET sur la valeur de revente. Si la valeur de l'actif continue de se déprécier pendant trois à cinq ans, le rendement brut apparent peut être absorbé par la moins-value latente. Il est impératif de modéliser les deux variables ensemble, pas uniquement le loyer. Deuxième point : les données disponibles ici ne couvrent pas les loyers réellement constatés. Le rendement locatif brut doit être calculé sur la base des loyers de marché réels de la commune, que vous trouverez auprès des agences locales ou de l'Observatoire des Loyers si la zone est couverte. Ne jamais estimer le rendement sur un loyer théorique. La prudence commande d'éviter les biens mal classés au DPE (F/G) dans une optique locative : leur mise en location sera interdite ou contrainte à court terme (étiquette G interdite en 2025, F en 2028), ce qui annule le rendement attendu.

Question 5

Saint-Pierre-du-Mont est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

D'après les référentiels Géorisques/BRGM intégrés à notre analyse, le profil de risques de Saint-Pierre-du-Mont est le suivant. Le risque d'inondation n'est pas signalé au niveau communal. Le risque sismique est en zone 1, soit le niveau le plus faible en France : il ne conditionne pas les décisions d'achat dans cette commune. En revanche, le risque argile (retrait-gonflement des argiles, RGA) est présent. C'est le risque à prendre au sérieux ici. Le phénomène RGA provoque des mouvements de terrain différentiels lors des alternances sécheresse/réhumidification du sol, avec des conséquences potentiellement graves sur les fondations des maisons individuelles : fissures structurelles, déformations des ouvertures, désordres en façade. Ces dégâts sont coûteux à reprendre et peuvent compliquer la revente. Concrètement, pour un acheteur de maison individuelle, cela implique trois vérifications avant compromis : consulter la carte d'aléa RGA sur le géoportail Géorisques à la parcelle exacte (l'aléa varie à l'échelle de quelques dizaines de mètres), vérifier que la construction dispose de fondations adaptées (profondeur, type), et s'assurer que l'État des Risques et Pollutions (ERP) est bien fourni et à jour — il est obligatoire lors de toute vente. L'absence de risque d'inondation est un point positif, mais le RGA ne doit pas être balayé d'un revers de main, en particulier pour les maisons construites avant les années 2000 dont les fondations n'intégraient pas ce risque systématiquement.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Saint-Pierre-du-Mont ?

Accepted Answer

Sur 1 592 logements diagnostiqués (données DPE/ADEME), le parc de Saint-Pierre-du-Mont affiche un taux de passoires thermiques (étiquettes F et G) de 2,9 %, soit environ 46 logements. C'est un niveau nettement inférieur à la moyenne nationale (autour de 17 %), ce qui constitue un signal positif sur la qualité globale du parc. La consommation énergétique moyenne est de 119 kWh/m2/an, un niveau qui correspond globalement à une étiquette C à D selon les configurations : c'est un parc energétiquement acceptable, pas exceptionnel. Pour un acheteur, la bonne nouvelle est que la probabilité de tomber sur une passoire est statistiquement faible dans cette commune. Mais 'faible' ne signifie pas 'inexistant' : à l'échelle d'une transaction individuelle, vous pouvez très bien acquérir l'un des 46 biens classés F ou G si vous ne vérifiez pas le DPE. Or les enjeux sont réels : les logements classés G ne peuvent légalement plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, ceux classés F seront interdits à la location en 2028, et ceux classés E en 2034. Un bien classé F ou G acheté comme investissement locatif est donc un actif à risque réglementaire immédiat. Pour une résidence principale, la décote de marché sur ces biens est réelle et doit être négociée en conséquence, en intégrant le coût des travaux de rénovation nécessaires pour atteindre au minimum l'étiquette D. Exiger systématiquement le DPE avant toute visite reste la règle de base.

Question 7

Vivre à Saint-Pierre-du-Mont : services, démographie et marché du travail ?

Accepted Answer

Saint-Pierre-du-Mont compte 10 092 habitants et a enregistré une croissance démographique de 2,23 % sur cinq ans. Ce n'est pas une explosion, mais c'est une tendance positive et stable qui indique que la commune attire davantage qu'elle ne repousse. Sur les équipements et services, les scores sont maximaux : transport, éducation, santé et commerce atteignent tous 100/100 dans notre référentiel BPE/INSEE. Cela signifie que la commune dispose d'une offre de services complète et bien répartie pour une ville de cette taille, ce qui est un avantage concret au quotidien et un soutien structurel à la valeur immobilière — les communes sous-équipées voient leurs prix décrocher plus vite en période de repli. Le tissu économique local montre 1 266 établissements actifs et 170 créations sur douze mois, soit un taux de renouvellement qui n'indique pas de décrochage économique. Le revenu médian IRIS est de 22 930 EUR annuels, avec un taux de pauvreté de 12 % et un taux de chômage de 12 %. Ces deux derniers indicateurs sont en ligne avec les moyennes nationales mais signalent que la commune n'est pas à l'abri des tensions sociales d'un marché du travail difficile. Le taux de propriétaires est de 58,7 %, légèrement au-dessus de la moyenne nationale : c'est un marché où la propriété est la norme, ce qui ancre une stabilité relative de la demande. Le score de sécurité à 64/100 est moyen : il ne constitue pas un repoussoir, mais il mérite d'être pris en compte pour les acheteurs sensibles à ce critère, en vérifiant les statistiques de délinquance à l'échelle du quartier visé auprès de la préfecture ou du service de statistiques du ministère de l'Intérieur.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	2 036 €	—
Maison	2 145 €	—
Tous biens (médian)	2 099 €	1 728 — 2 333 €

Marché immobilier à Saint-Pierre-du-Mont (40280) — Prix, DPE, risques 2025

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