Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Pontault-Combault ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian à Pontault-Combault s'établit à 3 584 EUR/m2, avec une fourchette P25-P75 comprise entre 3 161 et 4 260 EUR/m2. Autrement dit, la moitié des transactions se concentrent dans cet écart de 1 100 EUR/m2, ce qui reflète une vraie hétérogénéité de stock : un T3 de 65 m2 peut se négocier aussi bien autour de 205 000 EUR qu'autour de 277 000 EUR selon l'état, l'étage et le DPE. La distinction appartement-maison est ici peu discriminante sur le prix au m2 : les appartements s'affichent à 3 914 EUR/m2, les maisons à 3 965 EUR/m2, soit un écart marginal de 51 EUR/m2. Ce quasi-alignement est atypique et suggère une demande soutenue sur les deux segments, sans prime marquée pour le foncier bâti. Le volume de 3 030 ventes DVF enregistrées est significatif pour une ville de 39 000 habitants : le marché est actif et les références de prix sont solides, ce qui limite les marges de manipulation tarifaire à la hausse comme à la baisse. Pour un acheteur, la donnée utile est la fourchette, pas le médian seul : si un bien est proposé au-dessus de 4 260 EUR/m2 sans justification objective (rénovation complète, performance DPE A/B, vue dégagée), le vendeur surpaye son bien et la négociation est légitime. En dessous de 3 161 EUR/m2, interrogez-vous sur ce qui motive la décote avant de conclure à une bonne affaire.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Pontault-Combault ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix ont reculé de 4,14 % à Pontault-Combault. Ce n'est pas un micro-ajustement : sur un bien médian de 65 m2 valorisé à 233 000 EUR, cela représente environ 9 600 EUR de valeur évaporée en un an. Le mouvement est cohérent avec la correction générale de la grande couronne francilienne observée depuis mi-2022, alimentée par la remontée des taux et la dégradation de la capacité d'emprunt des ménages. Pour un acheteur, deux lectures s'imposent. Sur un horizon long (8 ans et plus en résidence principale), la correction actuelle est favorable : vous entrez dans un marché déjà ajusté, avec une capacité de négociation réelle, et le cycle efface ce type d'écart sur la durée. Sur un horizon court (revente à 3-5 ans), le risque de revendre en dessous du prix d'achat est concret si la correction se poursuit ou si le marché tarde à repartir. Pour un vendeur, le message est direct : le prix d'il y a 18 mois n'est plus le prix du marché. Se positionner aux niveaux DVF actuels, c'est vendre. S'accrocher aux références de 2022 sur un marché à -4 %, c'est rester en stock et subir les nouvelles baisses. La tendance n'est pas catastrophiste, mais elle n'autorise aucune complaisance tarifaire.

Question 3

Faut-il acheter à Pontault-Combault maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend de trois paramètres croisés : votre horizon, la qualité du bien visé, et votre situation de financement. Sur l'horizon d'abord. Si vous achetez une résidence principale avec un horizon de 8 à 10 ans, le timing de marché compte peu : à Pontault-Combault, la combinaison d'un marché corrigé de 4 % sur un an et d'un volume de transactions élevé (3 030 ventes DVF) offre des conditions de négociation que vous n'aviez pas en 2021-2022. Attendre une correction supplémentaire hypothétique au prix de mois de loyers perdus est rarement une stratégie gagnante sur ce type de marché structuré. Sur la qualité du bien ensuite. Dans un marché qui baisse, les biens mal classés au DPE (F ou G) et ceux nécessitant des travaux lourds décotent deux fois plus vite que les biens sains. Les passoires représentent 4,5 % du parc DPE recensé à Pontault-Combault, c'est modéré, mais elles existent. Acheter une passoire aujourd'hui, c'est acheter une contrainte légale (interdiction de location des F dès 2025, des G déjà interdits à la relocation) et un risque de décote supplémentaire à la revente. Sur le financement enfin. Avec un taux de vacance locative de 3,92 % et un marché classé en équilibre (indice de tension 60/100), aucune urgence artificielle ne justifie de se précipiter ou d'accepter un bien surévalué. Si votre capacité d'emprunt est aujourd'hui contrainte, attendre une détente des taux améliore le budget sans que le marché local vous échappe.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Pontault-Combault, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Pontault-Combault présente un profil de marché locatif intermédiaire, ni tendu ni détendu. L'indice de tension locative est de 60/100 (marché classé en équilibre par la plateforme), et le taux de vacance LOVAC s'établit à 3,92 %. Ce niveau de vacance est raisonnable : il signifie qu'environ 4 logements sur 100 sont vides, ce qui n'indique ni une pression forte des locataires ni un stock en déshérence. Pour un investisseur, cela se traduit ainsi : vous trouverez des locataires, mais vous ne louerez pas à n'importe quel prix. Sur la rentabilité brute, les données fournies ne donnent pas le loyer médian constaté ; il serait trompeur d'avancer un taux de rendement. Ce que les données permettent d'affirmer : avec un prix médian à 3 584 EUR/m2 et un revenu médian IRIS de 25 293 EUR/an (soit environ 2 107 EUR/mois), les locataires potentiels ont une solvabilité limitée qui plafonne mécaniquement les loyers acceptables. Le marché n'est pas un marché de rendement élevé. Avant tout investissement, vérifiez les loyers réellement constatés (observatoires locaux, annonces actives) pour construire un business plan réaliste. Deux points d'attention supplémentaires. Premier point : avec 64,3 % de propriétaires dans la commune, la demande locative s'adresse à un bassin plus restreint que dans une ville à forte proportion de locataires. Second point : si vous envisagez un bien F ou G pour bénéficier d'une décote d'achat, le cadre légal ferme cette option pour la location (les G sont déjà interdits à la relocation, les F le seront dès 2025). La décote à l'achat ne vaut que si vous rénovez effectivement.

Question 5

Pontault-Combault est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et sur deux fronts distincts qui méritent d'être pris au sérieux avant tout achat. Premier risque : l'inondation. Pontault-Combault est identifiée comme exposée au risque d'inondation. Ce risque n'est pas homogène sur la commune : il dépend de la parcelle précise, de sa position par rapport aux cours d'eau et aux zones humides. Un bien en zone inondable peut subir des dommages matériels significatifs, être plus difficile à assurer (surprimes, exclusions), et se dévaluer à la revente à mesure que la cartographie réglementaire évolue et que les acheteurs deviennent plus prudents. Second risque : le retrait-gonflement des argiles (RGA). Les données BRGM confirment l'exposition de la commune à ce phénomène. Le RGA est le premier facteur de sinistres sur les maisons individuelles en France (fissures structurelles, mouvements de fondations). Ce risque est particulièrement pertinent pour les maisons individuelles construites avant les normes parasismiques et géotechniques modernes. Le risque sismique, lui, est classé en zone 1 (très faible), ce qui ne justifie pas de précaution particulière à ce stade. Recommandation concrète : avant de signer une promesse de vente, exigez l'État des Risques et Pollutions (ERP) à jour (obligatoire légalement), consultez le Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) de la commune, et pour une maison individuelle, envisagez une étude de sol de type G1 ou G2 si le secteur est argileux. Ces démarches coûtent quelques centaines d'euros et peuvent éviter des dizaines de milliers d'euros de sinistres.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Pontault-Combault ?

Accepted Answer

Sur les 6 338 logements disposant d'un DPE recensé à Pontault-Combault, 4,5 % sont des passoires thermiques (étiquettes F ou G). C'est un taux modéré à l'échelle nationale, mais ces logements représentent néanmoins environ 285 biens concernés par les restrictions de la loi Climat et Résilience. La consommation moyenne du parc s'établit à 141 kWh/m2/an, ce qui correspond approximativement à la frontière entre les étiquettes C et D. Ce niveau est honnête : le parc n'est ni exemplaire ni dégradé. Pour un acheteur, voici les implications concrètes du calendrier légal. Les logements classés G sont déjà interdits à la mise en location depuis le 1er janvier 2025 (gel des loyers depuis 2022). Les logements classés F seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2028. Les logements classés E le seront à partir du 1er janvier 2034. Acheter une passoire F ou G sans budget travaux intégré, c'est soit accepter de ne pas pouvoir louer, soit revendre avec une décote supplémentaire à un acheteur qui, lui, devra intégrer le coût de rénovation. Sur un appartement de 65 m2 classé F, les travaux de rénovation énergétique nécessaires (isolation, changement de système de chauffage) peuvent dépasser 20 000 à 35 000 EUR selon le contexte. Cette décote doit être négociée au moment de l'achat, pas découverte après la signature. Pour les biens classés A, B ou C, la performance est un argument de valeur réelle : ils sont plus faciles à louer, moins exposés aux futures restrictions, et mieux valorisés à la revente dans un marché qui intègre de plus en plus le DPE dans la décision d'achat.

Question 7

Vivre à Pontault-Combault : services, démographie et niveau de vie ?

Accepted Answer

Avec 39 096 habitants et une croissance démographique de 2,19 % sur cinq ans, Pontault-Combault est une ville de taille moyenne en progression modérée. Ce rythme de croissance est positif pour un marché immobilier : il traduit une attractivité résidentielle réelle sans les tensions extrêmes d'une métropole saturée. Sur les équipements, les scores sont maximaux : transport (100/100), éducation (100/100), santé (100/100), commerce (100/100). Ces scores reflètent une densité d'équipements très complète pour une ville de cette taille en Seine-et-Marne (77). Avec 7 108 établissements recensés et 841 créations sur 12 mois, le tissu économique local est dense et actif, ce qui soutient l'emploi de proximité. Sur le profil socio-économique, le revenu médian IRIS est de 25 293 EUR/an, soit environ 2 107 EUR nets mensuels. Le taux de pauvreté est de 11,6 % et le taux de chômage de 8,5 %. Ces indicateurs sont dans la moyenne des communes franciliennes de grande couronne, sans signaler ni une population précaire dominante ni une aisance particulière. Le score de sécurité est de 60/100. Ce score ne doit pas être lu comme un signal d'alarme, mais il n'est pas non plus rassurant : il situe la commune dans une zone intermédiaire. Pour un acheteur familia sensible à ce critère, il est utile de croiser avec les données de la délinquance communale publiées par le Ministère de l'Intérieur à l'échelle de la commune et du quartier précis visé, les données IRIS pouvant masquer des disparités internes. Le taux de propriétaires de 64,3 % indique une population résidentielle stable, ce qui contribue généralement à la qualité du cadre de vie et à l'entretien du bâti.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	3 914 €	—
Maison	3 965 €	—
Tous biens (médian)	3 584 €	3 161 — 4 260 €

Marché immobilier à Pontault-Combault (77340) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Pontault-Combault.

6 338 diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

Profil Pontault-Combault.

Acheter, vendre, investir à Pontault-Combault.

Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Pontault-Combault.

Sources et fiabilité des analyses.

Vos questions sur Pontault-Combault.

Estimer un bien
précis à Pontault-Combault.