Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Paris 18e ?

Accepted Answer

Le prix médian constaté dans les transactions DVF/DGFiP s'établit à 8 680 EUR/m2, avec une fourchette P25-P75 allant de 6 944 EUR/m2 à 10 416 EUR/m2. Autrement dit, un quart des ventes se conclut en dessous de 6 944 EUR/m2 et un quart au-dessus de 10 416 EUR/m2 : l'amplitude est large, ce qui traduit une hétérogénéité forte du parc selon l'état, l'étage, l'exposition et surtout le DPE. Le marché est quasi exclusivement porté par les appartements, qui traitent à 9 210 EUR/m2 en médiane. Les maisons, rares, affichent 12 760 EUR/m2 -- une prime de liquidité inverse : elles sont peu liquides et leur prix de revente est incertain faute de références suffisantes. Sur les données DVF disponibles, 34 976 ventes ont été enregistrées sur la période couverte, ce qui place le 18e parmi les arrondissements à fort volume transactionnel de Paris. Ce volume est un avantage pour la négociation : les comparables sont nombreux et les évaluations sont robustes, là où une commune rurale de 200 transactions offre peu de visibilité. Ce que ces chiffres impliquent concrètement : un 50 m2 médian se négocie autour de 434 000 EUR, un 70 m2 autour de 607 000 EUR. L'acheteur doit systématiquement se positionner par rapport à la fourchette et non au seul médian : un bien en dessous de 6 944 EUR/m2 mérite qu'on comprenne pourquoi -- passoire thermique, rez-de-chaussée, vis-à-vis -- avant de le qualifier d'opportunité.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Paris 18e ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, le marché du 18e a reculé de 7 %. Ce n'est pas du bruit statistique : c'est une correction significative. Pour cadrer ce que cela représente en euros, un appartement de 60 m2 qui valait 552 000 EUR il y a un an vaut aujourd'hui environ 513 000 EUR, soit près de 39 000 EUR de valeur effacée. Pour un acheteur qui envisage une résidence principale à horizon long -- huit ans ou plus -- cette baisse est plutôt favorable : entrer dans un marché en repli avec un pouvoir de négociation réel est une position meilleure que d'acheter au pic de 2021-2022. Les transactions réalisées pendant la hausse ont créé un effet de référence psychologique qui pousse encore certains vendeurs à surprixer. Ce décalage entre prix affichés et prix réels de transaction est précisément là où la donnée DVF est décisive : elle dit ce qui s'est vraiment signé, pas ce qui est en vitrine. Pour un horizon court -- revente sous cinq ans -- le risque de revendre à perte est réel, d'autant que la tendance ne montre pas de signal de rebond dans les données disponibles. Pour un vendeur, le marché sanctionne désormais les prix calés sur 2022 : se repositionner au prix effectivement constaté est la seule stratégie qui évite l'invendu prolongé, particulièrement dans un marché classé atone en tension.

Question 3

Faut-il acheter à Paris 18e maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend de trois variables : votre horizon, la qualité du bien ciblé et votre capacité de négociation. Sur l'horizon d'abord : avec une tendance à -7 % sur douze mois et un indice de tension classé atone, les acheteurs sont en position de force. Attendre peut sembler rationnel si on anticipe une poursuite de la baisse, mais cela expose à un changement de taux d'emprunt ou à un rebond de la demande parisienne difficile à prévoir. Pour une résidence principale gardée plus de huit ans, le coût d'opportunité de louer pendant l'attente dépasse généralement le risque d'entrer quelques mois trop tôt dans un marché en correction modérée. Sur la qualité du bien ensuite : dans un marché qui recule, les biens classés F ou G au DPE décrochent plus vite que la moyenne -- l'interdiction de mise en location des F est effective depuis 2025, ce qui déprime leur valeur de revente pour les investisseurs et peut faire baisser l'offre locative d'un logement que vous acheteriez pour y habiter mais que vous voudriez louer un jour. Cibler des biens classés D ou mieux, ou des biens mal classés à rénover avec un budget maîtrisé, est la stratégie défendable. Enfin sur la négociation : avec un marché atone et 7,25 % de vacance locative (source LOVAC), les vendeurs ont moins de pression acheteurs qu'ils n'en ont eu. Négocier 5 à 10 % sous le prix affiché est aujourd'hui une démarche légitime et souvent aboutie. La conclusion : acheter maintenant sur un bien de qualité, bien négocié, à horizon long -- oui. Acheter au prix demandé un bien énergivore avec une revente dans quatre ans -- non.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Paris 18e, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données disponibles invitent à la prudence avant tout enthousiasme. Premier signal : l'indice de tension locative est classé atone (score 8). Dans un marché tendu, les logements se louent vite et les risques de vacance sont faibles ; dans un marché atone, ce n'est pas le cas -- et avec 7,25 % de vacance locative constatée (source LOVAC), ce n'est pas une abstraction mais une réalité chiffrée dans l'arrondissement. Environ un logement sur quatorze est vacant, ce qui tempère l'idée d'un marché où 'tout se loue'. Second signal : avec un prix médian à 8 680 EUR/m2, les rendements bruts parisiens sont mécaniquement bas. Pour un 30 m2 acheté à 261 000 EUR, il faudrait encaisser environ 1 300 EUR/mois de loyer pour atteindre un rendement brut de 6 % -- un niveau que les données de loyers réellement constatés à Paris rendent peu vraisemblable sur ce segment. Il est impératif de vérifier les loyers effectivement pratiqués dans l'arrondissement (observatoire des loyers OLAP, références DVF locatives) avant tout calcul de rentabilité. Troisième signal : 20,9 % du parc est classé F ou G au DPE. Acheter une passoire thermique pour la louer est aujourd'hui illégal pour les F (depuis janvier 2025) et le sera pour les E en 2034. Un tel bien ne peut générer de revenus locatifs sans travaux préalables, ce qui alourdit le prix de revient réel et comprime davantage le rendement. La stratégie locative défendable dans le 18e, si elle existe, passe par un bien bien classé DPE, un prix d'entrée négocié sous le médian, et un horizon de détention long qui valorise la capitalisation plutôt que le rendement courant.

Question 5

Quelle est la performance énergétique des logements à Paris 18e ?

Accepted Answer

Sur 49 275 logements ayant fait l'objet d'un DPE (source ADEME), 20,9 % sont classés F ou G -- ce que la réglementation appelle des passoires thermiques. Concrètement, cela représente environ 10 300 logements dans l'arrondissement dont la valeur patrimoniale et locative est aujourd'hui directement affectée par la loi Climat et Résilience. Le calendrier est sans ambiguïté : les logements classés G sont interdits à la mise en location depuis le 1er janvier 2025, les F suivront le 1er janvier 2028, les E en 2034. Un propriétaire-bailleur d'un bien classé G qui n'a pas encore engagé de travaux se trouve techniquement hors la loi s'il continue à percevoir un loyer -- avec un risque de contentieux locataire croissant. La consommation moyenne du parc DPE dans le 18e est de 190 kWh/m2/an. Pour une passoire à 350-400 kWh/m2/an, la facture énergétique annuelle d'un 60 m2 peut dépasser 2 500 EUR selon les prix de l'énergie, ce que les locataires intègrent désormais dans leur décision et qui pèse sur le loyer qu'ils acceptent. Pour un acheteur, l'implication est double. D'abord, exiger la classe DPE dans la négociation : un bien classé F ou G dans la fourchette basse (autour de 6 944 EUR/m2) peut sembler attractif au prix, mais le coût des travaux de rénovation pour atteindre la classe D -- isolation, ventilation, parfois changement de système de chauffage -- peut représenter 500 à 1 000 EUR/m2 supplémentaires selon le bâti. Ensuite, vérifier que le prix proposé intègre déjà cette décote : dans un marché en baisse de 7 %, les passoires subissent une double pression qui n'est pas toujours entièrement reflétée dans le prix affiché.

Question 6

Vivre à Paris 18e : services, équipements et démographie ?

Accepted Answer

Sur les équipements de proximité, les données sont sans ambiguïté : les scores transports, éducation, santé et commerce atteignent tous les quatre le score maximal de 100. Dans la grille d'analyse territoriale utilisée, cela signifie que l'arrondissement est dans le centile supérieur de la desserte française sur chacun de ces quatre axes. Pour un acheteur en résidence principale, c'est un facteur de résilience patrimoniale réel : les biens situés dans des zones très bien desservies résistent mieux aux cycles baissiers que ceux en territoire isolé. Avec 68 028 établissements recensés et 7 996 créations sur douze mois, le tissu économique est dense. Ce volume de créations d'entreprises témoigne d'une activité économique locale soutenue -- c'est aussi un indicateur de vitalité commerciale qui conditionne la qualité du cadre de vie au quotidien. La population du 18e est de 191 177 habitants. L'évolution sur cinq ans est nulle (0 %), ce qui signifie que l'arrondissement ne gagne ni ne perd d'habitants de façon mesurable. Ce n'est pas un signal d'alarme -- Paris intra-muros est globalement stable démographiquement -- mais ce n'est pas non plus le signal d'un territoire en expansion qui porterait mécaniquement la demande immobilière vers le haut. En synthèse pour l'acheteur : le 18e offre une qualité de services qui justifie une prime de localisation par rapport à des marchés périphériques moins bien équipés. Cette prime est un facteur de soutien de la valeur à long terme, même dans un contexte de correction des prix à court terme.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	9 211 €	—
Maison	12 760 €	—
Tous biens (médian)	8 680 €	6 944 — 10 416 €

Marché immobilier à Paris 18e (75018) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Paris 18e.

49 275 diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

Profil Paris 18e.

Acheter, vendre, investir à Paris 18e.

Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Paris 18e.

Sources et fiabilité des analyses.

Vos questions sur Paris 18e.

Estimer un bien
précis à Paris 18e.