Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Mazan ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian à Mazan s'établit à 3 360 EUR/m2, avec une moyenne à 3 604 EUR/m2. L'écart entre les deux signale une queue de distribution vers le haut : quelques biens haut de gamme tirent la moyenne, mais la moitié des transactions se font en dessous de 3 360 EUR/m2. La fourchette interquartile va de 2 042 EUR/m2 (P25) à 3 500 EUR/m2 (P75), ce qui représente une amplitude de presque 1 500 EUR/m2 entre un bien modeste et un bien de standing. Concrètement, pour un achat de 90 m2, le budget réaliste oscille entre 184 000 EUR et 315 000 EUR selon la qualité du bien. Le marché distingue clairement les typologies : les appartements se négocient autour de 2 421 EUR/m2, soit près de 800 EUR/m2 de moins que les maisons (3 196 EUR/m2). Cet écart reflète une demande structurellement orientée vers la maison individuelle, segment dominant dans les communes périurbaines du Vaucluse. Le volume de 500 ventes DVF recensées donne une profondeur de marché correcte : ce n'est pas une commune confidentielle à une poignée de transactions par an, ce qui rend les prix statistiquement fiables et la négociation plus aisée à cadrer. Pour un acheteur, le repère opérationnel est le suivant : tout bien affiché significativement au-dessus de 3 500 EUR/m2 appartient au quartile supérieur du marché local et exige une justification objective (surface, état, terrain, DPE) avant de s'engager.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Mazan ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix à Mazan ont progressé de 13,4 %. C'est une hausse franche, pas une fluctuation de bord de marge. Pour donner une mesure concrète : sur un bien médian de 90 m2, cela représente environ 38 000 EUR de valeur supplémentaire en un an. Cette dynamique mérite toutefois d'être lue avec précision plutôt qu'avec enthousiasme aveugle. Première lecture : le contexte régional. Le Vaucluse, et plus largement le Luberon-Ventoux, a bénéficié d'un report de demande depuis les grandes métropoles, accentué post-Covid. Une hausse de 13 % sur un marché à volume limité peut refléter autant une demande structurelle qu'un effet de rattrapage ponctuel sur peu de transactions. Avec 500 ventes DVF, la base est solide mais pas inépuisable. Deuxième lecture : la tension de marché est classée 'équilibre' (indice 50). Cela signifie que l'offre et la demande se compensent globalement. Une hausse de prix dans un marché équilibré, et non en surtension, suggère une revalorisation réelle plutôt qu'une pénurie artificielle, ce qui est plutôt un signal sain. Pour un acheteur : la fenêtre pour négocier reste ouverte, mais n'est pas béante. Le vendeur a le vent en poupe sur les douze derniers mois et le sait. Pour un vendeur : c'est objectivement le bon moment pour céder, à condition de se positionner au prix de marché actuel et non à un prix anticipant une nouvelle vague de hausse, qui n'est nullement garantie.

Question 3

Faut-il acheter à Mazan maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend de deux variables que les données permettent de calibrer : votre horizon de détention et la qualité du bien ciblé. Sur l'horizon de détention : les prix ont progressé de 13,4 % en douze mois dans un marché en équilibre. Si vous vous projetez sur huit ans ou plus en résidence principale, la question du 'bon moment' est largement secondaire par rapport à la qualité intrinsèque du bien. Sur un tel horizon, même une correction modérée de 5 à 10 % dans les prochaines années ne grève pas l'opération. En revanche, si votre horizon est inférieur à cinq ans -- mutation professionnelle probable, situation personnelle incertaine -- entrer sur un marché après une hausse de 13 % en un an expose à un risque de moins-value à la revente si le rythme se normalise. Sur la qualité du bien : le marché local présente 16,4 % de passoires thermiques (DPE F ou G) dans le stock DPE recensé. Ces biens vont subir une pression réglementaire croissante : interdiction de nouvelle location pour les G déjà en vigueur, F à partir de 2025, E en 2034. Un bien classé F ou G acheté aujourd'hui doit intégrer le coût des travaux de rénovation dans le prix d'acquisition, faute de quoi vous portez une décote future certaine. La stratégie défendable : acheter maintenant si le bien est bien classé énergétiquement (A à D) ou si la décote pour travaux est pleinement négociée. Attendre si vous n'avez pas encore identifié de bien précis ou si votre situation personnelle reste incertaine sur cinq ans.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Mazan, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données disponibles invitent à la prudence avant de conclure à une rentabilité évidente. Premier signal d'alerte : le taux de vacance locative (source LOVAC) est de 7,2 %. C'est un niveau notable. Un bien sur quatorze environ reste vide dans la commune. Sur un investissement locatif, la vacance est le principal destructeur de rendement brut : deux mois de vacance par an sur un loyer mensuel de 700 EUR représentent 1 400 EUR de perte directe, soit plus d'un point de rendement brut effacé. Deuxième signal : le marché est classé 'équilibre' (indice 50), ce qui signifie qu'il n'existe pas de surtension locative structurelle. Dans un marché tendu, le propriétaire bailleur relève facilement les loyers et minimise la vacance. À Mazan, cette pression favorable est absente. Troisième signal : le revenu médian par iris est de 19 984 EUR par an et le taux de pauvreté atteint 24,6 %, avec un taux de chômage de 13 %. Ces indicateurs socio-économiques (source INSEE) signifient que la solvabilité des locataires potentiels est contrainte, ce qui plafonne les loyers constatés et augmente le risque d'impayés. Les prix d'achat, eux, ont progressé de 13,4 % en un an : la compression du rendement locatif brut est mécanique. Sans connaître les loyers réellement constatés à Mazan -- donnée non disponible ici, à vérifier auprès des agences locales ou via l'Observatoire des Loyers -- il est impossible de certifier un rendement net positif après charges, fiscalité et vacance. La conclusion honnête : l'investissement locatif à Mazan n'est pas exclu, mais le dossier doit reposer sur un loyer réel vérifié, un bien bien classé au DPE (sous peine d'interdiction de location imminente pour les F/G) et un prix d'achat négocié en tenant compte de la vacance structurelle.

Question 5

Mazan est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et sur plusieurs fronts simultanés, ce qui mérite une lecture attentive avant tout achat. Premier risque : l'inondation. Mazan est identifiée comme exposée au risque inondation. Ce risque ne concerne pas forcément toutes les parcelles de la commune, mais il est suffisamment présent pour exiger une vérification à l'adresse précise. Un bien en zone inondable entraîne une surprime d'assurance, peut limiter les possibilités d'extension ou de rénovation, et constitue un frein à la revente pour une part croissante des acheteurs informés. Deuxième risque : le retrait-gonflement des argiles (RGA). La commune est concernée par ce phénomène géologique (source BRGM/Géorisques). Le RGA provoque des mouvements de sol qui fissurent les fondations, les murs et les carrelages, particulièrement lors d'alternances sécheresse-réhumidification, dont la fréquence augmente avec le changement climatique en Provence. Un diagnostic structurel préalable à l'achat est fortement recommandé sur tout bien ancien. Troisième risque : séisme de niveau 3 (modéré, sur une échelle de 1 à 5). Le Vaucluse est une zone historiquement active sismiquement. Ce niveau implique des normes parasismiques pour les constructions neuves, mais les bâtiments anciens n'y sont pas soumis rétroactivement. L'Etat des Risques et Pollutions (ERP) est un document légalement obligatoire annexé à toute promesse de vente : lisez-le attentivement et ne signez pas sans l'avoir reçu. Pour les trois risques combinés, une vérification parcelle par parcelle sur Géorisques (georisques.gouv.fr) prend dix minutes et peut éviter une erreur à 200 000 EUR.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Mazan ?

Accepted Answer

Sur les 519 logements disposant d'un DPE recensé (source ADEME), 16,4 % sont classés F ou G, soit des passoires thermiques. Cela représente environ 85 logements concernés dans l'échantillon DPE. La consommation moyenne est de 147 kWh/m2/an, un niveau qui correspond globalement à une classe C-D selon le référentiel DPE actuel -- acceptable mais pas exemplaire. Les implications réglementaires sont directes et datées. Les logements classés G sont déjà interdits à la relocation depuis le 1er janvier 2025 pour les nouveaux contrats de location. Les F suivront en 2028, les E en 2034. Pour un acquéreur qui achète une passoire thermique à Mazan aujourd'hui, le scénario est binaire : soit vous rénovez (coût à estimer précisément avant achat, entre 20 000 et 60 000 EUR selon l'ampleur des travaux), soit le bien ne pourra plus être loué dans un délai court. La décote à l'achat sur un bien F ou G doit donc absorber intégralement le coût de rénovation estimé, avec une marge de sécurité, faute de quoi vous payez deux fois. Pour un acheteur en résidence principale sans intention de louer, l'interdiction de location ne s'applique pas directement, mais la valeur de revente de ces biens sera structurellement pénalisée à mesure que la réglementation se durcit et que les acheteurs s'informent mieux. Stratégie défendable : viser un bien classé A à D, ou négocier un bien F/G avec une décote pleine et chiffrée, en ayant obtenu des devis de rénovation avant la signature du compromis.

Question 7

Vivre à Mazan : services, démographie et contexte socio-économique ?

Accepted Answer

Mazan compte 6 285 habitants et affiche une croissance démographique très modeste sur cinq ans : +0,26 % de progression de population. Ce n'est pas une commune en déclin, mais ce n'est pas non plus un territoire en forte attractivité résidentielle. La croissance est quasi-plate, ce qui n'alimente pas mécaniquement la demande immobilière future. Les équipements se lisent de manière contrastée selon les scores calculés. Les transports (75/100) et l'éducation (75/100) sont les points forts : la commune est correctement desservie et dispose d'une offre scolaire fonctionnelle, deux critères structurants pour les familles. En revanche, la santé (29/100) et le commerce (29/100) sont les points faibles marqués. Un score de 29 en santé signifie une offre médicale de proximité limitée -- un facteur à peser sérieusement pour les personnes à besoins médicaux réguliers ou en avancée en âge. Le commerce à 29/100 implique une dépendance à la voiture pour les achats courants, coût caché à intégrer dans le budget de vie. Le contexte socio-économique local (source INSEE/IRIS) mérite d'être lu sans filtre : revenu médian de 19 984 EUR par an, taux de pauvreté de 24,6 % et taux de chômage de 13 %. Ces trois indicateurs sont significativement en retrait par rapport aux moyennes nationales. Pour un investisseur locatif, cela contraint la solvabilité des locataires. Pour un acheteur en résidence principale, cela détermine en partie le tissu social de la commune. Le taux de propriétaires occupants est élevé à 66,2 %, ce qui traduit un marché majoritairement de propriété, avec une stabilité résidentielle plus grande que dans les communes à fort taux de location. Le score de sécurité est de 60/100 -- un niveau intermédiaire qui ne signale ni insécurité notable ni tranquillité totale, à interpréter en visitant la commune aux différentes heures plutôt qu'en se fiant à un chiffre seul.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	2 421 €	—
Maison	3 196 €	—
Tous biens (médian)	3 360 €	2 042 — 3 500 €

Marché immobilier à Mazan (84380) — Prix, DPE, risques 2025

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