Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Carpentras ?

Accepted Answer

Le prix médian constaté sur les transactions DVF/DGFiP à Carpentras s'établit à 1 952 EUR/m2, avec une fourchette P25-P75 allant de 1 590 à 2 977 EUR/m2. L'amplitude est large : elle traduit une forte hétérogénéité du parc, entre biens dégradés ou mal classés au DPE et biens rénovés ou bien situés. En pratique, un appartement se négocie autour de 2 972 EUR/m2 et une maison autour de 2 557 EUR/m2 — un écart atypique où les appartements sont plus chers que les maisons, ce qui s'explique souvent par un parc de maisons plus vétuste ou moins bien entretenu, demandant des travaux significatifs. Le volume de ventes est solide : 2 524 transactions enregistrées dans DVF, ce qui donne une lecture statistique fiable — on n'est pas sur une commune où quelques ventes atypiques faussent la médiane. Pour un acheteur, la médiane à 1 952 EUR/m2 est un plancher d'entrée réaliste sur des biens standards, mais les biens qualitatifs ou rénovés se situent clairement dans la moitié haute de la fourchette, au-delà de 2 500 EUR/m2. L'écart entre prix médian et prix moyen (2 249 EUR/m2) indique que des ventes élevées tirent la moyenne vers le haut : le marché n'est pas homogène, et le bien que vous visez peut très facilement être 30 à 50 % au-dessus de la médiane si la qualité est au rendez-vous.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Carpentras ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, le marché de Carpentras a reculé de 9,99 %. Ce n'est pas un ajustement marginal : c'est une correction franche et significative. Concrètement, un bien acheté 200 000 EUR il y a un an vaut aujourd'hui environ 180 000 EUR sur le papier. Pour mettre ce chiffre en perspective : une baisse de 10 % en un an est supérieure à la correction nationale observée sur la même période dans la plupart des marchés secondaires. Le marché est par ailleurs clairement détendu, avec un indice de tension à 14 — ce qui signifie que l'offre dépasse structurellement la demande. Le taux de vacance des logements atteint 9,41 % (source LOVAC), un niveau élevé qui confirme qu'il n'y a pas de pression acheteuse susceptible d'enrayer la baisse à court terme. Pour un vendeur, le message est direct : se positionner au prix du marché actuel, pas à celui d'il y a 18 mois. Chaque mois de résistance sur le prix coûte plus cher en décote finale que la concession initiale. Pour un acheteur, la baisse est une opportunité de négociation réelle, mais uniquement si l'horizon de détention est suffisamment long — huit ans minimum — pour absorber une éventuelle poursuite du repli avant le rebond. Acheter en pensant revendre dans deux ou trois ans sur ce marché est un pari risqué.

Question 3

Faut-il acheter à Carpentras maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend de votre horizon et du type de bien visé. Commençons par les faits défavorables à l'achat immédiat : la tendance de prix est négative à -10 % sur douze mois, le marché est détendu (indice de tension à 14), le taux de vacance est à 9,41 %, et le contexte socio-économique local est sous pression — taux de chômage à 20,6 %, taux de pauvreté à 29,8 %, revenu médian à 18 488 EUR/an (source INSEE/IRIS). Ces indicateurs suggèrent une demande locale structurellement contrainte, ce qui limite les moteurs de rebond à court terme. La conclusion n'est pas pour autant d'attendre indéfiniment. Si vous achetez pour une résidence principale avec une détention de dix ans ou plus, entrer dans un marché en baisse avec un fort pouvoir de négociation est défendable. La fourchette basse du marché (P25 à 1 590 EUR/m2) offre des points d'entrée réels sur des biens à rénover. La stratégie la plus solide dans ce contexte : négocier agressivement sous la médiane, cibler un bien rénovable ou déjà bien classé au DPE pour éviter les doubles décotes, et ne jamais payer le prix affiché sans le comparer aux dernières transactions DVF. En revanche, si votre horizon est court ou si vous achetez pour revendre, le contexte actuel ne vous est pas favorable. Un marché détendu avec 9 % de vacance et une tendance baissière à deux chiffres ne se retourne pas vite.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Carpentras, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données disponibles invitent à la prudence sérieuse avant tout investissement locatif à Carpentras. Voyons pourquoi. Le marché est officiellement classé détendu (indice de tension à 14), ce qui signifie que les logements disponibles à la location sont en excès par rapport à la demande. Le taux de vacance de 9,41 % (source LOVAC) est un signal concret : près d'un logement sur dix est inoccupé dans la commune. Un bien vacant ne génère pas de loyer et continue de coûter (charges, taxe foncière, intérêts d'emprunt). Le profil socio-économique des locataires potentiels est contraint : revenu médian à 18 488 EUR/an, taux de pauvreté à 29,8 %, taux de chômage à 20,6 % (source INSEE/IRIS). Ces niveaux impactent directement la solvabilité des locataires et le loyer de marché réellement atteignable. Avertissement méthodologique important : nous ne disposons pas ici des loyers médians constatés. Toute simulation de rendement brut à partir du seul prix d'achat serait spéculative. Avant tout engagement, il est impératif de vérifier les loyers effectivement pratiqués via les observatoires de loyers locaux ou des comparateurs de marché locatif actualisés. Par ailleurs, 13,6 % des logements sont des passoires thermiques (classées F ou G au DPE/ADEME). Ces biens sont interdits à la location depuis 2025 pour les étiquettes G, et l'interdiction s'étend aux F à partir de 2028. Acheter une passoire pour la louer sans budget de rénovation est aujourd'hui une impasse réglementaire. Le seul scénario locatif potentiellement défendable : un bien bien classé au DPE, acheté sous la médiane, dans un secteur de la commune où la demande locative est plus soutenue — à vérifier impérativement à l'échelle de la rue ou de l'IRIS, pas de la commune entière.

Question 5

Carpentras est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et sur plusieurs axes simultanément — ce qui doit impérativement être intégré dans l'analyse d'un achat. Premier risque : le risque inondation est avéré à Carpentras. Selon les données issues de Géorisques/BRGM, la commune est concernée. Ce risque est le plus structurant pour un achat immobilier : un bien situé en zone inondable est soumis à des contraintes d'assurance potentiellement lourdes, à des restrictions de travaux, et à une décote de revente que les acheteurs futurs intègreront. Vérifiez impérativement le Plan de Prévention du Risque Inondation (PPRI) à l'adresse exacte du bien. Deuxième risque : l'aléa retrait-gonflement des argiles (RGA) est présent sur la commune. Ce phénomène provoque des mouvements de sol qui fissurent les fondations, les murs porteurs et les dallages. Il n'est pas visible à l'achat mais peut engendrer des sinistres coûteux. Les maisons individuelles, surtout sur dalle, y sont plus vulnérables. Vérifiez la carte BRGM à la parcelle. Troisième risque : le risque sismique est classé en zone 3 (modéré) sur l'échelle nationale. Cela implique des règles parasismiques pour les constructions nouvelles, mais les bâtiments anciens n'y sont pas nécessairement conformes. En pratique : l'État des Risques et Pollutions (ERP) est un document obligatoire annexé à tout compromis de vente. Lisez-le, ne le signez pas sans l'avoir compris. Pour les biens anciens, une expertise indépendante des fondations et de la structure est recommandée, d'autant que le cumul inondation + argile + sismicité modérée est un profil de risque non négligeable.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Carpentras ?

Accepted Answer

Sur les 5 465 logements ayant fait l'objet d'un DPE (source ADEME), 13,6 % sont classés F ou G — soit des passoires thermiques. Cela représente environ 743 logements dont la mise en location est désormais encadrée ou interdite selon l'étiquette. Les logements classés G sont interdits à la mise en location depuis le 1er janvier 2025. Les F seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2028. Les E suivront en 2034. Ces échéances ne sont pas théoriques : elles s'appliquent aux nouveaux contrats comme aux renouvellements. La consommation moyenne constatée est de 147 kWh/m2/an, un niveau qui correspond à peu près à la classe D — le seuil de la médiocrité énergétique, ni catastrophique ni satisfaisant. Ce chiffre moyen cache des disparités importantes entre logements récents bien isolés et vieux bâtis du centre-ville non rénovés. Pour un acheteur, le croisement DPE x prix est l'un des outils les plus puissants disponibles : une passoire thermique se négocie avec une décote qui doit couvrir le coût réel de rénovation (isolation, système de chauffage, ventilation). Dans un marché déjà en baisse de 10 % comme Carpentras, une passoire non rénovée subit une double pression baissière — la tendance générale du marché ET la décote DPE. À l'inverse, un bien classé B ou C dans ce marché est un actif relativement défensif. Demandez systématiquement le DPE complet (pas seulement l'étiquette) avec l'audit énergétique pour les biens F/G afin d'obtenir une estimation des travaux obligatoires avant engagement.

Question 7

Vivre à Carpentras : quels services, quelle démographie ?

Accepted Answer

Carpentras compte 31 619 habitants et a enregistré une croissance démographique de +2,77 % sur cinq ans (source INSEE) — un rythme positif, qui indique que la commune gagne des résidents, même si cette croissance ne se traduit pas encore par une tension sur le marché immobilier. L'offre de services est très contrastée selon les secteurs couverts. Les scores d'équipements de proximité sont éloquents. L'éducation atteint 100/100 : la commune est très bien dotée en établissements scolaires à tous niveaux, ce qui est un critère fort pour les familles. Le transport atteint 95/100 : la desserte est excellente pour une commune de cette taille en Vaucluse. Ces deux scores sont des atouts réels et mesurables. En revanche, les scores santé (29/100) et commerce (29/100) sont faibles. Un score santé à 29 signifie un accès aux professionnels de santé et aux structures médicales en deçà de la moyenne nationale — un point de vigilance notamment pour les personnes âgées ou les ménages avec des besoins médicaux réguliers. Le score commerce à 29 indique une offre de proximité limitée ou peu diversifiée selon les secteurs. Le contexte socio-économique mérite d'être regardé en face : taux de chômage à 20,6 %, taux de pauvreté à 29,8 %, revenu médian à 18 488 EUR/an (source INSEE/IRIS). Ces indicateurs sont nettement au-dessus des moyennes nationales en termes de fragilité. Ils ne disqualifient pas la commune comme lieu de vie, mais ils éclairent la dynamique du marché immobilier local et la composition du tissu social. Le score de sécurité à 61/100 est dans la moyenne, sans signal d'alerte particulier. Par ailleurs, la commune affiche 5 749 établissements actifs avec 757 créations sur douze mois (source INSEE/Sirene), ce qui témoigne d'un tissu économique local actif, sans pouvoir conclure à un dynamisme exceptionnel sans données comparatives.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	2 972 €	—
Maison	2 557 €	—
Tous biens (médian)	1 952 €	1 590 — 2 977 €

Marché immobilier à Carpentras (84200) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Carpentras.

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