698 transactions DVF analysées, prix médian 3 133 €/m², indice de tension ITIC 86/100. Données croisées DGFiP, ADEME, IGN, INSEE et CSTB — sources publiques officielles.
Données arrêtées au 30/06/2026 · DVF reconstruit quotidiennement, page recalculée chaque semaine.
Le Pian-Médoc est une commune de 7 292 habitants située au cœur du Médoc, en Gironde. Elle allie les caractéristiques d'une bourgade rurale avec un accès direct à la proximité de Bordeaux. Le territoire combine paysages viticoles et forestiers. La commune constitue un point d'entrée vers les châteaux du Médoc et les plages de l'Atlantique. L'offre immobilière y est diversifiée, avec un parc dominé par des maisons individuelles. Le marché immobilier enregistre 698 transactions analysées sur la période récente, avec une tendance de -4,68 % sur 12 mois.
| Type de bien | Prix médian /m² | P25 — P75 |
|---|---|---|
| Appartement | 3 303 € | — |
| Maison | 3 132 € | — |
| Tous biens (médian) | 3 133 € | 2 642 — 3 669 € |
Sources DGFiP DVF (2014-2025). Filtres surface 15-300 m² et prix 30 k€-2 M€.
Le prix médian au Pian-Médoc s'établit à 3 133 €/m² (écart interquartile : 2 642–3 669 €/m²), d'après l'analyse de 698 transactions DVF. Le marché a reculé de 4,68 % sur 12 mois. Le parc immobilier est constitué principalement de maisons individuelles avec jardin. En termes de performance énergétique, la consommation moyenne s'élève à 118 kWh/m², situant les biens en classe C à D—correcte. Les passoires énergétiques (classes F et G) représentent 2,3 % du parc diagnostiqué (614 logements). Aucun Plan de Prévention des Risques d'Inondation n'est actif sur la commune. Le sol présente une sensibilité argileuse forte, à considérer pour tout projet de construction.
Le Pian-Médoc affiche un score de sécurité de 60/100 et une note de localisation de 62/100. Le taux de cambriolages s'élève à 14,6 pour 1 000 habitants. La commune ne relève que du niveau 2 de sismicité sur l'échelle nationale (faible aléa). L'absence de Plan de Prévention des Risques d'Inondation indique une exposition réduite à ce risque. La commune dispose de services de gendarmerie à proximité. L'engagement municipal et local structure les conditions de cohabitation. Les rues bénéficient d'un entretien régulier et d'un éclairage public adapté.
La commune bénéficie d'une bonne connexion routière : la D2 (route des châteaux) et la rocade bordelaise (A630) la relient directement aux communes voisines et à Bordeaux. Le Pian-Médoc ne possède pas de gare ferroviaire sur son territoire, mais les lignes de bus du réseau TransGironde assurent des connexions avec Bordeaux et les communes périphériques. L'automobile demeure le mode de transport dominant pour les trajets quotidiens. Le covoiturage représente une alternative utilisée localement. Des aménagements cyclables sont en développement. L'aéroport de Bordeaux-Mérignac est accessible par la rocade en environ 30 minutes.
Le Pian-Médoc dispose de 6 établissements scolaires, dont des écoles maternelles et élémentaires. Cette infrastructure assure un parcours scolaire de proximité pour les enfants des classes maternelle et élémentaire. Pour les niveaux collège et lycée, les élèves intègrent les établissements des communes voisines, desservis par des transports scolaires organisés. Les infrastructures scolaires locales sont entretenues et fonctionnelles. Cette organisation permet aux familles de disposer d'une offre éducative adaptée et accessible sans trajet quotidien long.
La commune dispose de commerces de proximité : boulangerie, épicerie, pharmacie et services courants. Un marché régulier s'y tient. Le secteur viticole structure la vie locale, avec plusieurs châteaux proposant des dégustations et visites. Des associations sportives et culturelles proposent des activités. Des événements festifs jalonnent l'année. Le territoire compte de nombreux sentiers de randonnée et zones forestières accessibles. La répartition démographique montre 75,5 % de propriétaires et un revenu médian de 21 428 €. Le taux de pauvreté s'établit à 18,4 %.
Dans le périmètre proche, le prix médian de Le Pian-Médoc (3 133 €/m²) se positionne en milieu de fourchette. La voisine la plus chère, Saint-Aubin-de-Médoc, affiche 3 501 €/m² (+11,7 % de plus) ; à l'inverse, Labarde reste à 2 444 €/m² (-22,0 %). Cette position centrale offre un compromis entre accessibilité et attractivité.
Le Pian-Médoc offre un cadre rural établi avec accès raisonnable à Bordeaux. Son prix au m² (3 133 € médian) et sa tendance baissière sur 12 mois reflètent un marché en contraction. L'offre éducative locale, les commerces de proximité et l'environnement viticole constituent des atouts. La commune convient à des acquéreurs en quête de stabilité immobilière, non d'appréciation rapide.
Cette analyse de Le Pian-Médoc repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour régulièrement selon le calendrier de chaque producteur : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense les transactions immobilières publiées depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.
Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et documentée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.
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